T.U. Edilizia

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo Unico per l'edilizia, contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell'attività edilizia.

E' una legge-quadro nella cui cornice Regioni ed Enti locali possono emanare provvedimenti legislativi o regolamentari in materia edilizia.

Negli anni ha subito numerose modifiche, tra le ultime quelle di luglio 2024 con l'emanazione della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa), pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 27 luglio 2024 ed entrata in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione.

Riportiamo di seguito la versione del Testo Unico per l'Edilizia aggiornata al SALVA CASA.

Testo Unico Edilizia aggiornato al Salva Casa

Gli ultimi articoli sul tema

Interventi sui muri portanti: quando la CILA non basta

Quando gli interventi coinvolgono elementi portanti, la semplice CILA diventa insufficiente ed è necessaria una SCIA accompagnata dall'autorizzazione sismica rilasciata dal Genio Civile regionale, se l'opera ricade in zona sismica. Nel caso più grave, può essere richiesto il permesso di costruire.

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SCIA alternativa e sanatoria edilizia: i limiti applicativi

La SCIA alternativa al permesso di costruire non è ammissibile per interventi edilizi già eseguiti in assenza di titolo. E' cioè escluso categoricamente l'utilizzo improprio della SCIA per "aggirare" i più stringenti requisiti dell'accertamento di conformità previsto dalle regole sulla sanatoria, sia ordinaria che semplificata

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Cambio di destinazione d'uso da cantina ad abitazione: le regole

Un cambio di destinazione d'uso da cantina a residenziale il quale comporta che i locali del piano interrato, originariamente destinati a cantina e garage, vengono trasformati in abitazione civile con un cospicuo incremento della superficie abitabile (pari a più del doppio di quella assentita) necessita del permesso di costruire in quanto le regole del Salva Casa consentono di operare con la SCIA solo se gli interventi sono realizzabili con CILA o SCIA e fermo restando le indicazioni dei regolamenti locali.

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Soppalco: serve il permesso di costruire o la SCIA alternativa?

Il soppalco, spesso adottato per ottimizzare gli spazi nelle ristrutturazioni, è soggetto a precise norme edilizie. La sentenza TAR Lazio n. 10332/2025 ha ribadito che, in caso di significativo aumento della superficie utile, è necessario un titolo abilitativo e può essere legittimo l’ordine di demolizione.

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Opere precarie e stabili: le differenze e quando si può procedere in edilizia libera

Non basta che il proprietario dichiari un uso temporaneo se oggettivamente l'opera è strutturata per un utilizzo permanente. Inoltre, la destinazione d'uso effettiva è il criterio determinante per la qualificazione giuridica dell'intervento: opere consistenti, che ampliano un manufatto con aumento di volumetria e superficie utile per l'attività commerciale, sono abusive se realizzate senza il necessario permesso di costruire.

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Sopraelevazioni e ampliamenti dei sottotetti: occorre sempre garantire le distanze previste nel PUC

La trasformazione dei sottotetti in mansarde abitabili è un intervento spesso finalizzato all’ampliamento della superficie residenziale. Questo tipo di intervento può comportare un incremento della cubatura e la violazione delle distanze legali tra edifici, dando origine a frequenti contenziosi. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1341/2025 ha ribadito che la realizzazione di una mansarda in sopraelevazione, se non conforme alle distanze previste, costituisce un abuso edilizio, quindi si deve valutare attentamente la conformità normativa degli interventi in sopraelevazione, anche quando riguardano porzioni già esistenti come i sottotetti.

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Con questo topic vengono raccolti tutti gli articoli e le news pubblicate su Ingenio relative al Testo Unico per l'Edilizia (DPR 380/2001) riguardanti novità normative, le sentenze, la progettazione, la costruzione, le ristrutturazioni, i casi studio, i controlli e i pareri degli esperti.

Gli altri articoli sul tema

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Ristrutturazione

Da cantina a tavernetta: il cambio d'uso fa la differenza tra ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria

Per le regole del Testo Unico Edilizia, siamo in presenza di un intervento di ristrutturazione se da una cantina si passa ad una vera e propria tavernetta cioè un locale con cucina, arredi ed impianti con un nuovo W.C. più funzionale e ad uso abitativo rispetto al precedente.

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Titoli Abilitativi

Rimozione di un pilastro in muratura: quando è manutenzione straordinaria assentibile con SCIA

La rimozione di un pilastro in muratura al livello piano strada, nel locale bar, senza incidere sul prospetto esterno, rientra nell'alveo applicativo della manutenzione straordinaria e non in quello della ristrutturazione edilizia.

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Condoni e Sanatorie

Soppalco non residenziale abusivo: serve il permesso, niente condono edilizio in zona vincolata

La realizzazione di un soppalco ad uso non abitativo per una superficie utile non residenziale di 41 metri quadrati non può rientrare tra gli interventi di minore rilevanza

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Abuso Edilizio

Testo Unico Edilizia e sanatoria ordinaria: niente doppia conformità se manca l'autorizzazione sismica

Il rispetto del requisito della doppia conformità, cardine dell'articolo 36 del Testo Unico Edilizia per l'accertamento di conformità e il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, è escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

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Abuso Edilizio

Zone vincolate: la tettoia abusiva priva di titolo abilitativo e autorizzazione paesaggistica si demolisce di default

Per gli abusi edilizi eseguiti in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica in aree vincolate l'esercizio del potere repressivo è legittimo a prescindere dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l'intervento edilizio nella zona vincolata.

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Abuso Edilizio

Testo Unico Edilizia: chiarimenti su stato legittimo dell'immobile e acquisizione dell'abuso al patrimonio comunale

Lo stato legittimo dell'immobile è altra cosa rispetto alla sua consistenza originaria e va desunto dall'ultimo titolo di legittimazione rilasciato. Inoltre, il mancato accertamento dell'inottemperanza all'ordine di demolizione può escludere la colpevolezza del proprietario, non determinando il trasferimento della proprietà.

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Titoli Abilitativi

Tramezzature interne e Testo Unico Edilizia: CILA o SCIA per riaprire una porta finestra murata?

Secondo il Tar Roma, per delle opere di demolizione e di costruzione di tramezzi interni è sufficiente la mera comunicazione di inizio attività (ferma la presentazione del relativo progetto asseverato da un tecnico abilitato e salvo denuncia di fine lavori).

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Titoli Abilitativi

Da deposito rurale ad abitazione: gli interventi per cambiare la destinazione d'uso richiedono il permesso di costruire

Non si può trasformare in abitazione, con tanto di cucina, bagno e altri interventi tutti tesi a imprimere una destinazione abitativa, un ex deposito agricolo senza richiedere ed ottenere il permesso di costruire.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: la sanatoria frazionata non si può fare e le opere vanno completate entro una data precisa

In materia di condono edilizio, non è possibile ottenere una valutazione "frazionata" dell'abuso, in modo da evitare il superamento del limite di cubatura previsto dalla legge per godere della sanatoria straordinaria.

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Abuso Edilizio

Pergotenda sempre libera? No, se è contraria al Regolamento comunale è abusiva senza permesso

Il fatto che la pergotenda sia - in astratto - un'opera di edilizia libera non è sufficiente ad escludere l'applicazione del regolamento edilizio comunale, posto che anche l'attività astrattamente configurabile come di edilizia libera deve rispettare i limiti imposti per essa dagli strumenti urbanistici.

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Titoli Abilitativi

Permessi di costruire e titoli abilitativi: il comune può annullarli dopo 20 anni?

Il provvedimento amministrativo (permesso di costruire) illegittimo può essere annullato d'ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole comunque non superiore a dodici mesi dal momento dell'adozione dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici.

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Condoni e Sanatorie

Ristrutturazione di un sottotetto con sopraelevazione: niente condono edilizio in zona vincolata

Il comma 26 dell’art. 32 del DL 269/2003 - Terzo condono edilizio, consente, con limiti, la condonabilità di opere insistenti su aree vincolate solo se si tratta delle seguenti tipologie di opere: restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria

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Abuso Edilizio

Testo Unico Edilizia: la cantina con cucina e bagno diventa residenza e serve il permesso di costruire

In presenza di passaggio da una categoria urbanistica all'altra, si tratta di intervento che richiede il permesso di costruire, senza il quale la demolizione è automatica.

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Abuso Edilizio

Mansarda sopraelevata: le differenze tra manutenzione, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione

La realizzazione di una mansarda a quota di piano primo di un fabbricato preesistente di 500 metri quadri non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia perché comporta la creazione di nuovi volumi, bensì rientra tra le nuove costruzioni.

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T.U. Edilizia

Trasformare un vano tecnico in vano abitabile è veramente un cambio di destinazione d'uso?

In questo articolo viene affrontata la tematica dei cambi di destinazione d'uso rilevanti in edilizia, partendo da una sentenza sul tema che inserisce il passaggio da vano tecnico a unità immobiliare abitabile in questa categoria, passando dall'analisi normativa succedutasi nel tempo e finendo per approfondire le regole del Testo Unico Edilizia in materia.

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Urbanistica

Testo “Veneto Territorio Sostenibile”: meno consumo di suolo, rigenerazione urbana e del territorio

La giunta regionale del Veneto ha recentemente approvato il disegno di legge che ha organizzato e disciplinato il governo del territorio, il contenimento del consumo di suolo, la rigenerazione e riqualificazione, l'edilizia e il paesaggio. Il nuovo Testo Unico risponde alle esigenze espresse dal territorio, semplificando e supportando l'attività pianificatoria.

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Bonus ristrutturazione

Bonus Ristrutturazioni: detrazione ok anche per le unità immobiliari in corso di definizione

Il Bonus Ristrutturazioni Edilizie per immobile in categoria F/4 è salvo a condizione che dal titolo abilitativo che ha autorizzato i lavori risulti che le opere edilizie consistano in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

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Ristrutturazione

Realizzazione locale al rustico, terrazzo e cancello in ferro: è ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire

Ristrutturazioni edilizie, occhio all'abuso: per la realizzazione di un organismo edilizio avente natura e consistenza tali da ampliare in superficie o volume l'edificio preesistente è necessario ottenere un permesso di costruire, non essendo ammissibile una considerazione astratta ed atomistica dei relativi singoli interventi.

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Abuso Edilizio

Testo Unico Edilizia: la nuova costruzione abusiva è diversa dalla ristrutturazione e si può dimostrare con Google Earth

Un edificio ad un solo piano di circa 80 metri quadri, dotato anche di aperture laterali (sia di porta che di finestre) e realizzato su una piattaforma in cemento armato rientra nella fattispecie della nuova costruzione ex articolo 10 comma 1 lettera a) del Testo Unico Edilizia e richiedere, per essere assentito, il permesso di costruire.

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Ristrutturazione

Trasformazione di finestra in porta-finestra con creazione di superfici utili: è ristrutturazione edilizia, impossibile la sanatoria paesaggistica postuma

Gli interventi che alterano, anche sotto il profilo della distribuzione interna e del concreto utilizzo, l'originaria consistenza fisica dell'immobile e comportano la modifica e ridistribuzione funzionale dei volumi esistenti, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro conservativo, ma rientrano nell'ambito della ristrutturazione edilizia.

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Abuso Edilizio

Pertinenze e cambi di destinazione d'uso: regole e permessi per il Testo Unico Edilizia

La qualifica di pertinenza è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e similari, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale.

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Ristrutturazione

Grande tettoia in legno e chiusura del porticato-veranda: è ristrutturazione edilizia, serve il permesso di costruire

Le verande che comportano la chiusura di uno spazio esterno, con aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.

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Ristrutturazione

Se il soppalco si trasforma in camera da letto, il Testo Unico Edilizia chiama la ristrutturazione

La creazione di una camera all'interno di un soppalco configura ristrutturazione edilizia in quanto gli interventi complessivamente realizzati comportano la creazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche e planovolumetriche.

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Condoni e Sanatorie

Ampliamento di appartamento in zona vincolata: condono edilizio impossibile. Ecco perché

La realizzazione, in assenza di titolo abilitativo, di un ampliamento all'appartamento tramite un nuovo locale avente superficie residenziale di 24 metri quadrati e destinato a servizi accessori non è condonabile, in quanto la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio, per le aree sottoposte a vincolo, è riservata a opere di restauro, risanamento o manutenzione straordinaria.

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