Una lottizzazione abusiva realizzata nel passato blocca i futuri permessi di costruire anche se le opere sono state sanate

Lottizzazione abusiva: cosa prevede la legge e le sanzioni applicabili

La lottizzazione abusiva si configura quando vengono avviati lavori che comportino la divisione di un terreno, la costruzione o lo sviluppo di edifici, o qualsivoglia opera d’arte rilevante, senza il rispetto delle normative urbanistiche ed edilizie previste dalla legge.

Secondo l’art. 30 del DPR 380/01 “Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.”

In sostanza, la lottizzazione abusiva si configura sia attraverso realizzazione di opere d’arte non autorizzate e sia soltanto mediante la mera suddivisione dell’area e vendita in lotti, qualora le caratteristiche di tali lotti (dimensione, posizione o presenza di opere di urbanizzazione) evidenzino chiaramente l’intento edificatorio.

Inoltre, all’art. 44 del DPR 380/01 sono previste ingenti sanzioni pecuniarie, “salvo che il fatto costituisca più grave reato”, in particolare si applicano le seguenti sanzioni amministrative:

• “l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme (…);
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30 (…).

La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.

Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 23, comma 01 eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.”

Quindi le sanzioni possono essere sia penali che amministrative, includendo anche multe importanti, l’arresto e finanche la confisca delle aree coinvolte.

I dirigenti comunali hanno responsabilità ben precise quando, secondo l’art. 30 comma 7 del DPR 380/01, vengono a conoscenza di una lottizzazione abusiva, devono emettere un'ordinanza di immediata sospensione dei lavori e vietare la vendita dei terreni o delle opere realizzate.

A questo punto possono verificarsi due scenari:

• se dopo 90 giorni l’ordinanza non viene revocata, i terreni passano al Comune che deve procedere alla demolizione;
• in caso di inerzia del Comune, possono intervenire altri soggetti secondo quanto previsto dalla legge.

In generale, le problematiche generate dall’abusivismo sono molteplici e di complessa gestione. In questo contesto si inserisce la sentenza del Consiglio di Stato n. 1254/2025, che affronta il caso di una lottizzazione abusiva storica che riappare per negare oggi (a distanza di oltre 50 anni) un nuovo permesso di costruire.

Il divieto di edificare su terreni in lottizzazione illegittima

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1254/2025, ha affrontato un caso molto importante che riguarda l’illegittimità di nuove edificazioni su un’area oggetto in passato di lottizzazione abusiva.

Il ricorrente aveva impugnato il diniego del Comune alla sua richiesta di permesso di costruire, finalizzato a un intervento di risanamento di tipo igienico-sanitario con modesto ampliamento entro il limite del 20% sulla propria abitazione. L’immobile, già regolarizzato con concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 2001, era stato acquistato nel 2003, ma in seguito, l’intera area è stata oggetto di una sentenza penale che aveva accertato una lottizzazione abusiva risalente agli anni ‘70, disponendo la confisca dei terreni.

Basandosi sull’esito della vicenda giudiziaria, il Comune ha quindi negato il nuovo permesso richiesto nel 2013. Il ricorrente allora ha impugnato il diniego dinanzi al TAR Puglia, il quale però ha rigettato il ricorso, affermando che la sanatoria del 2001 fosse illegittima perché non poteva sanare una lottizzazione abusiva.

A questo punto il ricorrente ha presentato appello al Consiglio di Stato, sollevando una serie di “legittime” motivazioni.
Il Consiglio di Stato con la sua risposta ha chiarito definitivamente la portata del divieto di edificazione su aree oggetto di lottizzazione abusiva. In particolare viene chiarito che è un “(…) principio consolidato in giurisprudenza quello in forza del quale non è possibile realizzare interventi edilizi “innestandoli” su una situazione già di per sé irregolare. La controversia, cioè, non ha ad oggetto le conseguenze della lottizzazione, e segnatamente l’ablazione della proprietà disposta dal giudice penale, né gli effetti della condanna sulla sanatoria già rilasciata, peraltro a uno dei soggetti individuati come responsabili (il che rende plausibile e documentata l’inclusione del lotto di cui è causa fra quelli oggetto del reato, ancorché non ne vengano riprodotti gli estremi catastali). Essa riguarda esclusivamente la possibilità di effettuare nuove edificazioni, che in quanto tali non possono che essere escluse.”

Quindi, non è consentito intervenire con opere edilizie, anche se modeste, su un’area urbanisticamente compromessa da una lottizzazione illecita. Il cuore del caso, non è la legittimità della proprietà o la validità della sanatoria del 2001, bensì la possibilità di eseguire un ulteriore intervento edilizio in un contesto già ritenuto irrimediabilmente irregolare e compromesso.

Il Consiglio di Stato ha ulteriormente precisato che “Il Comune di Nardò si è dunque limitato ad opporre la natura «abusiva» della lottizzazione nella quale il fabbricato ricade, dandone conto anche nel preavviso di diniego, cui la proprietà non ha contrapposto alcuna argomentazione. Tale richiamata “illiceità” originaria “immobilizza” il bene nella sua consistenza, di fatto cristallizzandolo sì da non renderne possibili ulteriori modifiche, a prescindere dalla conclusione dei precedenti procedimenti sanzionatori ai sensi della vigente normativa.”

La decisione introduce un importante concetto, ossia che l'immobile, situato in un'area di lottizzazione abusiva viene cristallizzato nella sua consistenza attuale e non può essere oggetto di ampliamenti o modifiche sostanziali, indipendentemente dalla titolarità o dai successivi effetti della confisca.

In conclusione, il Consiglio di Stato ha confermato, con il rigetto del ricorso, che non è possibile legittimare nuovi interventi su aree già compromesse da lottizzazioni abusive. Questo divieto opera anche quando le situazioni urbanistiche illegittime siano state parzialmente tollerate o regolarizzate in passato (fatto salvo che l’accertamento di abuso su vasta scala faccia comunque decadere le sanatorie già acquisite). L'illiceità originaria di una lottizzazione abusiva cristallizza, infatti, lo stato dei luoghi, impedendone qualsiasi ulteriore modifica in attesa degli esiti della confisca.

LA SENTENZA DEL CONSIGLIO DI STATO È SCARICABILE IN ALLEGATO.