Veranda privata e condominio: quando non si può chiudere la finestra del vano scala

Veranda su terrazzo privato e limiti condominiali

È possibile trasformare un terrazzo privato in una veranda se questo comporta effetti sugli spazi comuni del condominio?

Secondo l’art. 1102 del codice civile:

 “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

Quindi ogni partecipante può usare il bene comune purché non ne cambi la funzione né impedisca agli altri di utilizzarlo ed è inoltre consentito apportare modifiche allo stesso a proprie spese solo se utili a migliorare il godimento del bene. Non è però ammesso l’estensione del proprio diritto a danno degli altri.

In tale contesto si inserisce l’ordinanza n. 7671/2026 della Corte di Cassazione secondo la quale una finestra del vano scala non può essere inglobata in una veranda privata quando tale intervento comporta una riduzione apprezzabile della luce e dell’aria delle parti comuni, ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Il caso

Una società immobiliare realizza una veranda sul proprio terrazzo in un condominio, ma l’intervento ingloba una finestra condominiale collocata sul pianerottolo della scala, che serviva a garantire illuminazione e aerazione agli spazi comuni. Il condominio agisce in giudizio contro la società, sostenendo che la chiusura della finestra fosse illegittima e chiedendo la rimozione della tamponatura.

Dopo le decisioni del Tribunale e della Corte d’Appello in favore del condominio, la società presenta ricorso in Cassazione, che viene rigettato, con conferma delle decisioni del tribunale di merito.

Condominio e veranda sul terrazzo: limiti agli interventi che riducono luce e ventilazione

I giudici della Suprema Corte chiariscono che "«(c)ome risulta dalla sentenza impugnata e ripreso dallo stesso ricorrente, l’apertura condominiale è situata nella parete muraria che separa il vano scala condominiale dall’unità abitativa della ricorrente ed è costituita di due parti: quella inferiore, che costituisce gran parte dell’apertura, dal lato interno è costituita da un infisso in legno fisso e da una grata di metallo, con sola funzione di illuminazione, in quanto chiusa; la parte più alta, meno estesa, dal lato interno interseca il solaio del pianerottolo, con apertura a cd. vasistas, con funzione di areazione ed illuminazione, apribile dal vano scale, seppur in maniera disagevole. (…). Posta la pacifica funzione di luce (artt. 900 c.c.) dell’apertura oggetto di giudizio, la società ricorrente ha inglobato la stessa all’interno della stanza verandata costruita sul proprio terrazzo. (…) Nel nostro caso, la sentenza di merito, (…), ha concluso per la violazione del disposto degli articoli citati nel corpo della motivazione stessa (artt. 1102, 1120 e 1122 c.c.), affermando che “è evidente che inglobare uno spazio areato ed aperto come una terrazza all’interno di uno spazio chiuso tamponato tolga luce ed aria al vano scala, tanto più che la manovrabilità della persiana e dell’apertura superiore è a discrezione della *** *** (parte convenuta che ha realizzato la veranda, nda)”.»"

L’apertura condominiale è situata tra il vano scala e l’appartamento della società ricorrente, presentando:

• una parte inferiore fissa con solo funzione di luce;
• una parte superiore a vasistas che consente anche il passaggio dell’aria.

Sul lato esterno c’è una persiana controllata esclusivamente dalla proprietà privata, la società ha chiuso e inglobato questa apertura all’interno di una veranda realizzata sul proprio terrazzo. Questa trasformazione riduce l’ingresso di luce e di aria al vano scala, violando quindi le norme sull’uso delle parti comuni (art. 1102).

Quindi…

Anche interventi su proprietà esclusiva apparentemente ammissibili possono diventare illegittimi
se incidono sull’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.)

Scarica l'ordinanza in allegato

Keywords: veranda, terrazzo privato, condominio, finestra, vano scala, parti comuni.

Veranda privata e condominio - FAQ

1. Che cosa disciplina l’art. 1102 c.c. in condominio?
L’articolo regola l’uso delle parti comuni da parte dei singoli condomini.
Consente un utilizzo più intenso del bene comune, ma solo senza alterarne destinazione e funzione.
Vieta qualsiasi comportamento che impedisca agli altri di fare pari uso del bene.
È il riferimento principale nei contenziosi su modifiche che incidono su luce, aria e accessi comuni.

2. Una veranda su terrazzo privato è sempre ammessa?
No, non in termini assoluti.
È consentita solo se non incide su parti comuni o diritti degli altri condomini.
Quando interferisce con aerazione o illuminazione di spazi comuni può diventare illegittima.
La valutazione è sempre tecnica e giuridica sul caso concreto.

3. Quali prestazioni delle parti comuni sono tutelate?
Principalmente luce naturale e aerazione dei vani scala e degli spazi comuni.
Sono considerate funzionalità essenziali per sicurezza e fruibilità.
Qualsiasi riduzione apprezzabile può essere rilevante ai fini della violazione.
La verifica è spesso svolta tramite accertamenti tecnici in giudizio.

4. Perché una veranda può creare problemi condominiali?
Perché può modificare il rapporto tra spazio privato e parti comuni.
In particolare può schermare aperture o finestre condominiali.
Questo può ridurre ventilazione e illuminazione naturale del vano scala.
L’interferenza è valutata come possibile uso non conforme dell’art. 1102 c.c.

5. Come si valuta l’impatto su luce e aria?
Attraverso analisi tecniche su geometria, aperture e flussi di ventilazione.
Si confronta lo stato originario con quello modificato dall’intervento.
Rileva la riduzione effettiva e non solo teorica delle prestazioni ambientali.
Spesso sono decisive perizie e rilievi in fase contenziosa.

6. Quali rischi per sicurezza e comfort indoor?
La riduzione di luce e aerazione può incidere sulla vivibilità degli spazi comuni.
Ne derivano possibili criticità di sicurezza in caso di emergenza nei vani scala.
Anche il comfort ambientale complessivo dell’edificio può risultare compromesso.
Questi aspetti rafforzano la tutela delle parti comuni.

7. Quali errori progettuali sono più frequenti?
Sottovalutare l’impatto delle chiusure su aperture condominiali esistenti.
Considerare il terrazzo come spazio totalmente autonomo senza vincoli.
Non verificare interferenze su luce e ventilazione delle parti comuni.
La corretta analisi preventiva evita contenziosi e demolizioni successive.