Muffa e umidità: il condominio può essere responsabile per i difetti costruttivi

Muffa e umidità negli appartamenti

I fenomeni di umidità e muffa rappresentano le principali cause di disagio negli appartamenti.

L’umidità danneggia i materiali attraverso reazioni chimiche e microbiologiche che favoriscono anche la formazione di muffe, microrganismi che rilasciano nell’aria piccole spore, soprattutto nei periodi estivi e autunnali.

Queste si sviluppano sia all’esterno che all’interno delle abitazioni, in particolare in ambienti umidi, poco ventilati e poco illuminati, e proliferano rapidamente in condizioni caldo-umide o in impianti non adeguatamente puliti e mantenuti. Ciò genera un’aria malsana (spesso anche di odore sgradevole) che può indurre malattie negli occupanti a lungo termine soprattutto nel caso di scarsa ventilazione e ricambio d’aria.

In ambito condominiale, i problemi di umidità e muffa all’interno degli appartamenti non solo provocano un disaggio di comfort ma rappresentano una delle cause più frequenti di conflitto tra singoli proprietari e condominio.
Quando tali fenomeni sono collegati a difetti costruttivi dell’edificio, si pone il tema di individuare con chiarezza le responsabilità e gli obblighi di intervento.

Su questi aspetti si è pronunciato il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza n. 251/2026, offrendo indicazioni rilevanti in tema di responsabilità sui difetti costruttivi, ma anche in tema di obblighi d’intervento.

Umidità e muffa in appartamento: responsabilità del condominio e risarcimento

Il proprietario di un appartamento da tempo conviveva con gravi problemi di umidità e muffa nella camera da letto. Non si trattava di un episodio isolato in quanto anche altri condomini avevano segnalato criticità simili, già ricondotte in passato a difetti della facciata dell’edificio.

Nonostante alcune segnalazioni e una precedente delibera condominiale che riconosceva il problema, nel caso specifico non erano stati adottati interventi concreti. Di fronte all’inerzia, il proprietario ha avviato un accertamento tecnico preventivo e successivamente ha citato il condominio in giudizio.

Il giudice predispone una consulenza tecnica dalla quale emerge che la muffa era causata principalmente da “ponti termici”, cioè punti della struttura in cui il calore si disperde più facilmente a causa di errori progettuali e/o costruttivi. Questi difetti provocano un abbassamento della temperatura sul lato interno delle pareti perimetrali, favorendo la formazione di condensa e, nel tempo, di muffe. Inoltre, come spesso accade, anche la scarsa ventilazione dell’appartamento contribuisce al problema, benché in misura secondaria e dopo che il fenomeno si sia innescato (da sola la scarsa ventilazione non è sufficiente a generare il problema).

Il punto più interessante è il chiarimento delle responsabilità effettuato dal CTU, il quale ha sottolineato che “la responsabilità in ordine alla sussistenza di ponti termici doveva essere attribuita al *** *** (condominio, nda) in quanto determinata dalla mancata adeguata progettazione e realizzazione dell’opera da parte dell’impresa costruttrice, chiarendo, tuttavia, che l’inadeguata aerazione del locale poteva avere influito sui fenomeni di degrado verificatisi all’interno. A tale ultimo proposito, il c.t.u., pur avendo rilevato che raramente i due fattori (presenza di ponti termici e inadeguata aerazione) si presentano disgiunti, concorrendo entrambi al verificarsi della condensazione, ha concluso che “il fattore predominante sia la presenza dei ponti termici. A parità di umidità relativa interna, infatti, la condensa superficiale ha un’entità maggiore in corrispondenza delle porzioni in calcestruzzo e un’entità minore in corrispondenza delle porzioni in laterizio. Inoltre, le contaminazioni biologiche con crescita di specie fungine sono presenti solo in corrispondenza dei pilastri in cls, cioè laddove la temperatura superficiale è scesa al di sotto della temperatura del punto di rugiada. Ciò dimostra che se non ci fossero stati i ponti termici, probabilmente non ci sarebbe stato degrado, o quantomeno, esso sarebbe di minore entità (sulle porzioni in laterizio il degrado riscontrato è meno accentuato)”, con la precisazione che “se l’umidità relativa interna fosse stata mantenuta al di sotto di determinati range, la manifestazione del degrado sarebbe stata di minore entità” (...). Sulla scorta di tali considerazioni in ordine alle rispettive responsabilità, il c.t.u., quanto alle opere rimediali, ha posto integralmente a carico del Condominio le spese necessarie per la correzione dei ponti termici, ripartendo, invece, le spese per il ripristino della salubrità dell’appartamento tra ricorrente e ***** nella misura del 50% ciascuno.”
La causa principale della muffa sono i ponti termici, dovuti a errori di progettazione e di esecuzione, quindi imputabili al condominio. La scarsa aerazione ha contribuito al problema, ma solo come fattore secondario.
I due elementi spesso coesistono, ma i ponti termici sono quelli determinanti nella formazione della condensa e delle muffe. Infatti, senza questi difetti costruttivi, il danno non si sarebbe verificato o sarebbe stato molto più limitato. Per questo, le spese per eliminare i ponti termici spettano al condominio, mentre quelle per il ripristino interno sono divise tra le parti.

Il Tribunale accoglie il ricorso stabilendo che:

• il condominio è responsabile dei difetti della facciata;
• deve eseguire i lavori necessari per eliminare i ponti termici, attraverso la realizzazione di un cappotto sulla facciata;
• deve risarcire il proprietario per il ripristino della parete danneggiata interna (pari al 50% del costo);
• deve pagare tutte le spese legali e tecniche sostenute.

Il condominio, in quanto gestore e custode delle parti comuni, deve evitare che queste arrechino danni ai singoli appartamenti, intervenendo sui difetti costruttivi quando la garanzia del costruttore si è estinta.

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FAQ TECNICHE – Muffa e umidità: ponti termici e responsabilità condominio

Che cos’è il problema dei ponti termici e della muffa?
I ponti termici sono punti dell’involucro edilizio dove il calore si disperde più rapidamente, provocando condensa superficiale e favorendo la formazione di muffa in ambienti umidi e poco ventilati.

A cosa serve l’intervento condominiale?
L’intervento mira a eliminare i difetti costruttivi della facciata responsabili dei ponti termici, riducendo umidità interna e rischio di proliferazione di microrganismi, migliorando comfort e durabilità degli appartamenti.

Quali prestazioni e requisiti tecnici devono essere considerati?
Occorre valutare temperatura superficiale, trasmittanza termica dell’involucro, ventilazione interna e compatibilità dei materiali. La consulenza tecnica evidenzia il fattore determinante nella formazione della condensa.