Abusi edilizi: condonabili solo le nuove costruzioni residenziali

Occhio al perimetro del terzo condono edilizio  perché bisogna distinguere bene tra nuove costruzioni residenziali e non residenziali, col rischio di trovarsi il semaforo rosso del comune di fronte a una richiesta di condono.

Il Tar Lazio, nella pronuncia 1344/2026, evidenzia come siano condonabili solamente le opere relative a nuove costruzioni residenziali, mentre le non residenziali - per ottenere la sanatoria straordinaria - devono essere in ampliamento e nei limiti della volumetria.

Il caso: condono del locale commerciale

La società ricorrente ha impugnato il diniego di condono ex DL 269/03 (Terzo condono) relativo alla realizzazione ex novo di un locale con destinazione d’uso commerciale avente una superficie di 58 mq.

Nel provvedimento si dà atto che l’unità immobiliare realizzata “non risulta pertinenza di altro immobile commerciale, confermandosi viceversa ancora oggi separata ed autonomamente utilizzabile”, sicché oggetto della domanda di condono sarebbe una nuova costruzione piuttosto che un ampliamento.

Secondo il ricorrente, tale rappresentazione dei fatti sarebbe erronea, giacché l’abuso consisterebbe nella chiusura e tamponatura parziale di una tettoia già esistente, in precedenza adibita a copertura del parcheggio, entro la sagoma originaria del fabbricato principale, come tale sanabile a norma dell’art. 2, comma 1, lett. e), L.R. n. 1/2004 quale ampliamento del fabbricato esistente entro i limiti di volumetria consentiti.

Le regole del terzo condono edilizio

In primis, il TAR ricorda che a norma dell’art. 32, comma 25, d.l. n. 269/03, in forza del quale “Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n.47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n.724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi”, sono condonabili soltanto le opere integranti nuove costruzioni che abbiano una destinazione residenziale.

Terzo condono: dentro le nuove costruzioni residenziali

La giurisprudenza amministrativa, all'esito di un'interpretazione letterale, logica e sistematica della suddetta disposizione ha quindi precisato che il condono edilizio previsto ai sensi dall'art. 32 del decreto-legge n. 269/2003 convertito in legge n. 326/2003 si applica unicamente in presenza di nuove costruzioni che abbiano destinazione residenziale, non essendo ammissibile, in presenza di una normativa eccezionale, postulare una sua interpretazione analogica.

Costruzioni non residenziali: solo in ampliamento e nei limiti di cubatura

Diversamente, prrosegue il TAR, la condonabilità delle opere con destinazione non residenziale deve intendersi limitata dalla normativa alle sole ipotesi di opere realizzate “in ampliamento” entro i limiti di cubatura ivi prescritti, proprio in quanto per tale ipotesi non v'è alcun discrimine con riferimento alla destinazione residenziale o non, a differenza di quanto avviene per le “nuove costruzioni” (Cons. St., sez. VI, n. 6855/18).

Nuova costruzione non residenziale: condono impossibile

Risulta, pertanto, dirimente individuare la natura dell’intervento edilizio oggetto di domanda di condono, posta la pacifica destinazione non residenziale dell’opera.

Si tratta, nello specifico, di un "locale ad uso commerciale di mq 58,50 per un volume di mc 224,64", nella descrizione sintetica dell’illecito, perciò tale abuso viene descritto come locale dotato di autonomia, come tale avente natura di nuova costruzione, con la conseguenza che, per quanto sopra evidenziato in ordine alla tipologia di opere condonabili secondo la disciplina di cui al citato art. 32, comma 25, d.l. n. 269/2003 ed all'art. 2, comma 1, lett. b), l. reg. Lazio n. 12/2004, non è condonabile, stante la pacifica destinazione non residenziale.

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