Certificato di agibilità anche per singoli edifici dello stesso immobile: le condizioni

L’articolo analizza i presupposti per la segnalazione certificata di agibilità (S.C.Ag.), chiarendo quando può essere richiesta anche per singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome. Partendo da una recente del TAR Lazio, si ribadisce che l’agibilità presuppone il completamento e il collaudo delle opere di urbanizzazione primaria riferite all’intero intervento edilizio. In assenza di tali requisiti essenziali, la S.C.Ag. è improcedibile, senza che il decorso dei termini possa consolidare posizioni giuridiche, poiché la disciplina resta integralmente soggetta al regime della SCIA.

Certificato di agibilità: l'oggetto del contendere

Quali sono le condizioni per il 'rilascio' della segnalazione certificata di agibilità (S.C.Ag.)? Quando può essere richiesta e per quali edifici? Quando il comune può dichiararne l'improcedibilità?

A tutte queste domande, sempre attuali, risponde il TAR Lazio con la sentenza 6147/2026, che fa il paio con una recente pronuncia sul certificato di agibilità, nella quale si evidenziava che la S.C.ag. è soggetta all'integrale disciplina della SCIA ex art. 19 L. 241/1990 e il decorso dei termini inibitori non consolida la situazione giuridica quando la segnalazione sia stata presentata in assenza di un presupposto legale - come, ad esempio, il collaudo dell'intera opera di urbanizzazione - imputabile al segnalante.

Il caso di 'oggi' nasce dal ricorso di un privato contro la dichiarazione di improcedibilità della Segnalazione Certificata di Agibilità da parte di Roma Capitale per un edificio.

Il privato aveva presentato istanza per il rilascio ai sensi dell'art. 24 del d.P.R. n. 380/2001. Detta istanza, secondo la ricorrente, risultava completa di tutti gli allegati previsti dalla legge, ivi compreso il nulla osta di competenza dell’U.O. Edilizia sociale di cui al citato DPAU.

Ciononostante, con l’atto impugnato, l’amministrazione resistente dichiarava improcedibile la SCAg in ragione delle carenze documentali ivi riscontrate.

Il ricorso: i documenti per l'agibilità sono a posto?

Ad avviso della ricorrente, il provvedimento avversato – da qualificare come annullamento d’ufficio del titolo di agibilità medio tempore formatosi e non come dichiarazione di mera improcedibilità dell’istanza – non avrebbe rispettato i presupposti normativi previsti dall’art. 21-novies della legge n. 241/1990 per gli atti di riesame e, in particolare, non avrebbe recato indicazione e valutazione alcuna delle specifiche e concrete esigenze pubblicistiche che impongono l’eliminazione d’ufficio dell’atto viziato diverse dalla astratta affermazione dei medesimi interessi alla cui soddisfazione la norma violata risulta preordinata.

Inoltre, priva di fondamento sarebbe la circostanza per la quale l’istanza presentata dalla ricorrente sarebbe stata priva dei documenti necessari al fine di conseguire l’agibilità tanto più che, ove l’asserita assenza fosse stata reale, l’amministrazione avrebbe dovuto chiedere l’integrazione della domanda nei termini e nei modi previsti dalla legge.

L’assenza dei presupposti previsti dalla norma da ultimo citata evidenzierebbe, sempre secondo la ricorrente, anche l’assenza di motivazione del provvedimento avversato, anche con riferimento all’indicazione delle ragioni di interesse pubblico ritenute sussistenti e prevalenti sull’interesse della stessa al mantenimento dell’assetto di interessi consolidatosi.

Segnalazione certificata agibilità: la guida pratica al nuovo modello unificato

Il nuovo modello unificato di Segnalazione certificata di agibilità rappresenta una tappa decisiva nella semplificazione delle procedure edilizie. Con questo articolo proponiamo una guida dall’approccio pratico, con riferimenti puntuali alle norme di settore e indicazioni operative per la corretta compilazione del modello, utile a professionisti, funzionari tecnici e operatori della pubblica amministrazione. Vengono approfonditi gli adempimenti relativi a sicurezza strutturale e impiantistica, prestazione energetica, barriere architettoniche, documentazione catastale e antincendio, evidenziando i punti di maggiore responsabilità per il tecnico.

Scopri tutto su Ingenio!

Segnalazione certificata d'agibilità: regole, condizioni per il rilascio, collaudo delle opere di urbanizzazione primaria

Secondo il TAR, il ricorso è privo di fondamento.

Infatti, in tema di agibilità, costituisce principio consolidato, cui il Collegio non vede ragioni per discostarsi nel caso di specie, che “la disciplina della certificazione dell'agibilità, infatti, non configura una vera e propria ipotesi di silenzio assenso in senso tecnico, di cui all'art. 20 della L. n. 241 del 1990, ma dà invece luogo ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo" (Cons. St., sez. II, n. 3836/2021. In termini, T.A.R. Campania-Napoli, sez. II, n. 1160/2022; T.A.R. Sardegna, sez. I, n. 399/2023) di talché, affinché possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio assenso, è necessario che la domanda presentata sia completa della documentazione comprobante le condizioni di cui all’art. 24, comma 4-bis, lett. a), nel testo applicabile al momento della presentazione dell’istanza, ovvero “Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni”.

Né, tantomeno, tale esito potrebbe mutare ove si pervenisse a ritenere applicabile il paradigma del silenzio-assenso di cui all’art. 20 della legge n. 241/1990, stante che “non può ipotizzarsi la decorrenza del relativo termine in mancanza dei requisiti essenziali della domanda, siccome reiteratamente affermato dalla giurisprudenza con riferimento, ad esempio, alla materia del condono edilizio”.

No completamento delle opere di urbanizzazione primaria, no agibilità

Nella fattispecie, è innegabile che, alla data dell’11 agosto 2016, le opere di urbanizzazione primaria non fossero complete, come del resto ammesso anche da parte ricorrente la quale, non a caso, ha allegato agli atti di causa un atto di collaudo del 6 aprile 2017, quindi posteriore alla presentazione dell’istanza sopra ricordata e, peraltro, relativo solamente ad alcune delle opere di urbanizzazione in questione.

A conclusioni differenti non consente neppure di pervenire il nulla osta rilasciato anch’esso l’11 agosto 2016 dall’U.O. Edilizia popolare del DPAU di Roma Capitale, il quale infatti si riferiva esclusivamente all’attestato di imbocco in fogna e di avvenuto deposito presso il Genio Civile del certificato di collaudo statico del fabbricato.

In definitiva, deve confermarsi che, alla data di presentazione dell’istanza, le opere di urbanizzazione primaria non erano state ancora completate, ciò ostando al rilascio della certificazione di agibilità richiesta.

FAQ TECNICHE: Condizioni per il rilascio del certificato di agibilità | Ingenio

Quando può essere presentata la segnalazione certificata di agibilità?
La S.C.Ag. può essere presentata al completamento dell’intervento edilizio oppure, in casi specifici, anche per singoli edifici o porzioni autonome. È però necessario che sussistano tutti i presupposti di legge, inclusi collaudi e certificazioni richieste. In mancanza, la segnalazione non produce effetti.

È possibile ottenere l’agibilità per una sola parte dell’edificio?
Sì, ma solo se la porzione è funzionalmente autonoma e se risultano realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento. Devono inoltre essere completate e collaudate le parti strutturali e gli impianti comuni. L’autonomia funzionale, da sola, non è sufficiente.

Il decorso dei termini consolida l’agibilità in caso di carenze?
No. La giurisprudenza chiarisce che la S.C.Ag. non equivale a un silenzio-assenso pieno. Se mancano presupposti legali essenziali, come il collaudo delle urbanizzazioni, il decorso dei termini non sana la situazione e l’amministrazione può dichiarare l’improcedibilità.

Quando il Comune può dichiarare improcedibile la S.C.Ag.?
L’improcedibilità è legittima quando la segnalazione è presentata senza la documentazione comprovante i requisiti richiesti dalla legge. In tali casi non si forma alcun titolo valido, poiché manca la base legale per l’agibilità, indipendentemente dalle allegazioni del privato.

Che valore hanno i nulla osta parziali o i collaudi successivi?
Nulla osta o collaudi riferiti solo a singole opere o rilasciati dopo la presentazione dell’istanza non sono sufficienti. Come nel caso esaminato dal TAR, l’incompletezza delle urbanizzazioni alla data della domanda impedisce il rilascio dell’agibilità, anche se alcuni atti favorevoli risultano acquisiti.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO