Sanabilità, agibilità, abusi edilizi ante 1967: le regole

Se un'opera edilizia, teoricamente, è 'sanabile' (cioè passibile di ottenere una sanatoria, sia essa standard che semplificata con le nuove regole del Salva Casa), ciò non significa che l'ordine di demolizione impartito dal comune sia illegittimo e potenzialmente 'fermabile', in quanto proprio il fatto che si parli di sanatoria implica l'esistenza dell'abuso.

E' senz'altro importante, una delle massime contenute nella sentenza 23936/2025 del Tar Lazio, relativa al ricorso contro un'ordinanza di demolizione impartita per alcune opere edilizie che, tra l'altro, 'sarebbero' state realizzate prima del 1967 (quando non vigeva, fuori dai centri urbani e nelle zone non 'normate' da appositi rgolamenti comunali, l'obbligo di licenza edilizia).

L'abuso del contendere: i motivi di ricorso

Secondo il ricorrente, tra l'altro:

• le opere oggetto dell’ordinanza di demolizione, in quanto eseguite prima del 1967, “risultano realizzate conformemente alle normative vigenti in materia all’epoca della realizzazione” e in ogni caso sarebbero suscettibili di essere regolarizzate ai sensi degli artt. 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001;
• le opere di cui all’ordinanza impugnata non potrebbero essere suscettibili di demolizione e ripristino in quanto parte integrante delle fondamenta del palazzo, dunque opere strutturali del condominio facenti parte della facciata esterna oltre che interessanti il piano terreno e seminterrato;
• risulterebbe leso l’affidamento del ricorrente, atteso l’ampio lasso di tempo che sarebbe decorso tra la costruzione dell’immobile nell’attuale stato di fatto (peraltro munito di abitabilità) e l’emanazione dell’ordinanza di demolizione.

Abuso ante 1967: manca la prova

Prima di tutto, chiarisce il TAR, il primo motivo di ricorso è immeritevole di accoglimento, in quanto fondato su allegazioni contraddittorie, quali, da un lato, la prospettazione della non difformità rispetto al titolo edilizio - peraltro non accompagnata da alcuna valida contestazione delle motivate deduzioni di segno contrario dell’amministrazione in ordine alla non conformità dello stato attuale dell’immobile con le planimetrie di cui alla licenza edilizia del 1968 - e, dall’altro lato, l’anteriorità al 1967, in ogni caso allegata e non provata, degli abusi descritti nell’ordinanza.

Sanabilità delle opere e legittimità dell'ordine di demolizione

I giudici evidenziano - e questa è la parte più interessante della pronuncia - che l’astratta “sanabilità” delle opere contestate non comporta l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione, ma semmai la conferma, perché implica che le dette opere, in quanto idonee a essere legittimate, ex post, mediante il rilascio di un titolo edilizio ad oggi non esistente, sono abusive.

Abusi edilizi: il corretto regime sanzionatorio

Nella pronuncia si ribadisce, in ogni caso, che, al contrario di quanto si afferma in ricorso, il regime sanzionatorio applicabile agli abusi edilizi è, in conformità al principio del tempus regit actum, quello vigente al momento della sanzione, e non già quello in vigore all’epoca di consumazione dell’abuso.

Fiscalizzazione: è successiva all'ordinanza di demolizione

Il TAR chiarisce infine, e ancora una volta, che richiesta di fiscalizzazione (sanzione pecuniaria al posto della demolizione) e ordinanza di demolizione 'avvengono' in due momenti diversi.

Nello specifico, l’eventuale impossibilità di ripristino dello stato dei luoghi, da valutarsi ai sensi e per gli effetti del comma 2 dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, è oggetto di un motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale da espletarsi nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione, che conserva integra la propria validità (T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 2 maggio 2025, n. 8517), con la conseguenza che l’Amministrazione può esaminare la possibilità di applicare la sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione e non prima (Cons. Stato, Sez. VI, 21 novembre 2016, n. 4855), sicché la mancata valutazione di siffatta possibilità non costituisce un vizio dell’ingiunzione a demolire ma, semmai, della successiva fase riguardante l’accertamento delle conseguenze derivanti dall’omesso adempimento alla predetta ingiunzione e la verifica degli effetti dell’attività ripristinatoria sulle parti non abusive del manufatto interessato (ex multis, Cons. Stato, Sez. VI, 13 maggio 2016, n. 1940).

Demolizione a distanza di anni e con titolare attuale non responsabile: è legittima?

Il TAR evidenzia inoltre che, per pacifica e costante giurisprudenza, la natura vincolata della misura repressiva dell’abuso edilizio determina la legittimità della relativa misura anche nelle ipotesi “in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino” (Cons. Stato, Ad. Plen., 17 ottobre 2017, n. 9), essendo noto che non vi è un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il mero decorso del tempo non sana, né l’interessato può dolersi del fatto che l’amministrazione non abbia emanato in data antecedente i dovuti atti repressivi (Cons. Stato, Sez. VI, 10 novembre 2023, n. 9661).

Agibilità e possibilità di contestazione per abuso edilizio

In ultimo, si ricorda che il rilascio del certificato di abitabilità non preclude all’amministrazione la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, in quanto la verifica di conformità edilizia effettuata ai fini del rilascio di tale certificato è svolta esclusivamente nei limiti necessari a inferire l’assentibilità dell’agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.

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