Condominio esente da responsabilità per guasto alle tubazioni termiche dell’alloggio

La Corte territoriale di Milano ha rigettato l’impugnazione proposta da un condomino contro la sentenza del tribunale ambrosiano. L’appellante si doleva del malfunzionamento del riscaldamento a pannelli radianti nel proprio appartamento e attribuiva al condominio, ex art. 2051 c.c. (e in subordine ex art. 2043 c.c.), la responsabilità per i danni patiti deducendo una negligente gestione dell’impianto centralizzato.

Tuttavia, la Corte ha ritenuto che la parte di impianto interessata dal guasto rientrasse nella sfera di proprietà esclusiva del condomino escludendo così ogni custodia in capo al condominio. Inoltre, ha escluso che vi fosse stata alcuna ammissione di responsabilità da parte del condominio, neppure implicita, né in verbali assembleari né in comportamenti successivi. La sentenza di rigetto è stata integralmente confermata.

Il danneggiato è onerato della prova del nesso causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso. Non ha valore confessorio la delibera assembleare che, per mera equità, decide una esenzione parziale dal pagamento delle spese condominiali.

Il caso: malfunzionamento dei pannelli radianti e occlusione delle serpentine

Il caso trae origine dalla controversia tra un condomino (appellante) e il condominio (appellato) circa i danni subiti per il malfunzionamento dell’impianto termico a pannelli radianti installato nel proprio alloggio.

Il malfunzionamento si era manifestato nel 2015, con la completa occlusione delle tubature interne al pavimento, risolta solo nel 2018 con la totale sostituzione dell’impianto a spese del proprietario.

Il danneggiato ha agito in giudizio richiamando la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., ritenendo che l’immissione nel circuito di acqua non filtrata e priva dei necessari trattamenti (defangatore, addolcitore) fosse causa diretta del danno. In subordine, ha invocato la responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. chiedendo il risarcimento dei danni materiali e morali subiti. Il tribunale aveva respinto integralmente la domanda, così come ha fatto la corte territoriale in sede di gravame.

Onere della prova e nesso causale nella responsabilità da custodia (ex art. 2051 c.c.)

I giudici di secondo grado hanno ricostruito i princìpi consolidati in materia di responsabilità da custodia sottolineando che il danneggiato deve provare il danno e il nesso causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso; inoltre, il custode può liberarsi solo dimostrando il caso fortuito. 

Nel caso di specie, la Corte di Appello ha evidenziato come il danno (occlusione delle serpentine radianti) si era verificato all’interno dell’unità immobiliare del danneggiato. Inoltre era riconducibile a tubazioni private non oggetto di custodia condominiale.

Le tubature danneggiate, appartenenti alla diramazione interna («stacchi») provenienti dal collettore di piano, non possono qualificarsi come parti comuni (ex art. 1117, n. 3, c.c.), ma come beni ad uso esclusivo e proprietà individuale.

Parti comuni vs diramazioni interne: cosa rientra nella custodia del condominio

La presunzione di comproprietà (prevista dall’art. 1117, n. 3, c.c.) riguarda esclusivamente le parti dell’impianto di riscaldamento collocate al difuori dei singoli appartamenti e non anche le condutture che si sviluppano all’interno di essi le quali appartengono ai rispettivi proprietari. Tali condutture, infatti, non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma beni di proprietà esclusiva. L’applicazione di questi princìpi al caso concreto conduce, pertanto, alla esclusione di qualsiasi responsabilità a carico del condominio.

Indagini tecniche ed esclusione della responsabilità ex art. 2051 c.c.

La consulenza d’ufficio, espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, ha rilevato la presenza di fanghi, morchie, scaglie e impurità come causa del blocco dei pannelli radianti, dovuti a mancanza di manutenzione, usura del tempo e caratteristiche dell’acqua.

Sebbene l’acqua termica provenga dalla centrale condominiale, la CTU ha chiarito che l’acqua circolante spesso resta invariata per anni, le impurità sono dovute alla mancata installazione di dispositivi filtranti e l’occlusione si è verificata esclusivamente nelle tubature interne al singolo appartamento; inoltre, ha rilevato che altri condòmini avevano avuto analoghi problemi e provveduto a proprie spese.

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Delibere assembleari: nessun valore confessorio né ammissione di responsabilità

L’appellante ha tentato di fondare una implicita ammissione di colpa del condominio sulla delibera assembleare che aveva esonerato, per il 2016, il condomino dal pagamento dell’80% delle spese per il riscaldamento.

La Corte territoriale ha respinto tale tesi chiarendo che la delibera non ha efficacia confessoria. La decisione era fondata solo sull’oggettivo mancato utilizzo del servizio di riscaldamento. Inoltre, ha chiarito che si è trattato di una valutazione discrezionale e di equità, priva di valore giuridico idoneo a fondare una responsabilità aquiliana (o ex art. 2051 c.c.).

Anche sotto il profilo della responsabilità aquiliana, i giudici di appello hanno ritenuto insussistenti i presupposti. È mancata la prova della colpa in capo al condominio. Al contrario, è emerso che l’amministratore si era attivato per verificare le segnalazioni coinvolgendo il manutentore e installando nuovi dispositivi come il defangatore, senza che ciò avesse avuto alcuna incidenza sulla risoluzione dei problemi dell’appartamento dell’attore.

Implicazioni pratiche per tecnici e amministratori: verifiche e prevenzione

La decisione conferma un principio ormai consolidato. La responsabilità custodiale del condominio (ex art. 2051 c.c.) è limitata alle parti comuni e non si estende alle diramazioni dell’impianto di riscaldamento che si addentrano nei singoli alloggi se queste sono di proprietà esclusiva.

Nel contempo viene ribadito che le delibere assembleari non possono fondare responsabilità extracontrattuale. Inoltre, l’onere della prova del nesso causale resta a carico del danneggiato e le difficoltà probatorie non giustificano istanze istruttorie generiche o meramente.

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