Condoni e sanatorie: la rappresentazione grafica non basta per la regolarizzazione

Non si può 'supporre' che gli abusi edilizi rappresentati in un grafico e presentati nell'istanza di sanatoria siano sufficienti per regolarizzare l'opera. Infatti, la presenza di opere abusive negli elaborati grafici allegati a pratiche edilizie successive non ne comporta la sanatoria automatica.

L'affidamento del privato sulla legittimità delle opere richiede un pronunciamento esplicito dell'amministrazione, non bastando la mera rappresentazione documentale. Peraltro, anche il Decreto Salva Casa - modificando le regole sullo stato legittimo degli immobili - ha affermato il diretto coinvolgimento degli enti locali, che devono verificare la legittimità dei titoli pregressi per poter certificare lo stato legittimo con l'ultimo titolo abilitativo in ordine temporale.

Queste importanti e interessanti conclusioni sono contenute nella sentenza 8908/2025 del Consiglio di Stato, relativa alla controversia sulla mancata sanatoria concessa per alcuni abusi edilizi realizzati in un immobile (in zona vincolata) composto da abitazione, autorimessa e aree esterne .

Gli abusi edilizi e le ragioni dei ricorrenti

All'interno del complesso edilizio erano stati rilevati svariati abusi edilizi, tra i quali difformità nell'autorimessa, modifiche interne all’abitazione, abbaini difformi, posizionamento di unità esterne per la climatizzazione, un gazebo ed una tettoia in ferro e legno.

Scattava, di conseguenza, l'ordinanza di demolizione che i proprietari contestavano affermando di aver presentato svariate diverse istanze di compatibilità paesaggistica, delle quali la terza era stata peraltro accolta.

La SCIA non basta

Il comune aveva ritenuto quindi insufficiente la presentazione di una SCIA in sanatoria per gli abusi sopracitati, in quanto l'intervento avva comportato modifiche della sagoma e della volumetria in un immobile vincolato: si trattava di ristrutturazione edilizia pesante e serviva l'accertamento di conformità pieno, non una mera SCIA.

Per il Tar Lombardia competente i riscontri del comune erano corretti e allora si arriva sino a Palazzo Spada.

La rappresentazione grafica degli abusi edilizi 'funge' da sanatoria?

Secondo i ricorrenti la rappresentazione grafica, nelle tavole di progetto, di alcune delle opere contestate avrebbe dobuto 'sanare' automaticamente le stesse.

Insomma, si sostiene che le opere siano state legittimate dai vari titoli edilizi che si sono susseguiti nel tempo – e che non sono mai stati revocati o annullati in autotutela – i quali hanno ingenerato negli appellanti l’affidamento circa la possibilità di mantenerle.

Non è così per il Consiglio di Stato: infatti, nella relazione riassuntiva del 15 maggio 2024 si dà conto dei titoli che hanno interessato l’immobile e delle difformità tra l’attuale stato dei luoghi e i progetti volta per volta assentiti. L’affidamento degli appellanti non può quindi dirsi “legittimo” e non è tutelabile, in quanto proprio gli elaborati esaminati dal Comune avrebbero imposto una costruzione con caratteristiche differenti.

Nemmeno può ritenersi che la rappresentazione di una certa situazione nell’elaborato relativo allo stato di fatto presentato a corredo di una pratica edilizia valga di per sé solo a legittimarla: l’assenso del Comune, infatti, riguarda il progetto di trasformazione edilizia-urbanistica presentato, mentre lo stato di fatto costituisce se mai il presupposto di tale valutazione.

Pertanto, è del tutto logico affermare - come hanno fatto il Comune e il TAR - che la rappresentazione di un illecito già realizzato nelle pratiche edilizie non può comportarne la regolarizzazione postuma, né fonda l’affidamento “legittimo” del privato, il quale richiede comunque un pronunciamento, anche tacito o implicito, dell’amministrazione.

Lo stato legittimo secondo il Salva Casa e il ruolo dell'amministrazione

Palazzo Spada, a rinforza, evidenzia che come ricordato dal Tribunale, il comma 1-bis nell’art. 9-bis nel TU Edilizia come modificato dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024 (Salva Casa), ha chiarito che lo stato legittimo dell’immobile può essere stabilito dal titolo che ha assentito l’ultimo intervento solo «a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi», pertanto si deve ribadire che «lo stato legittimo delle preesistenze edilizie non poteva estendersi alle opere meramente rappresentate nell’elaborato grafico prodotto a corredo del titolo edilizio presentato o rilasciato per altre e diverse opere».

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO