Condono edilizio del soppalco: tutto ok per opere puramente interne!

La realizzazione di un soppalco abusivo può essere sanata anche in area vincolata quando l'intervento è esclusivamente interno e non determina aumento di superficie utile o carico urbanistico. Il Consiglio di Stato, in una recente pronuncia, chiarisce che il soppalco va valutato caso per caso: se genera solo superficie accessoria non residenziale, priva di autonomia funzionale, rientra tra le opere minori (manutenzione straordinaria o risanamento conservativo) condonabili ai sensi del terzo condono edilizio. In presenza di vincolo paesaggistico, la natura puramente interna e non visibile dell’opera esclude in radice un pregiudizio ai valori tutelati.

Il soppalco del contendere

E' vero che in zona vincolata, il perimetro del terzo condono edilizio, l'ultimo dei 3 che si sono susseguiti in Italia (1985, 1994, 2003), si restringe tantissimo, ma è altrettanto vero che se le opere riguardano solo parti interne dell'edificio, senza impatto quindi sul 'paesaggio' esterno, c'è una concreta possibilità di ottenere la sanatoria straordinaria.

Ce lo spiega bene il Consiglio di Stato nella sentenza 2993/2026, relativa al ricorso contro il respingimento di un'istanza di condono nella città di Roma Capitale.

La società ricorrente sostiene di aver realizzato una serie di interventi di manutenzione straordinaria, ovvero di restauro e risanamento conservativo. In particolare, per una delle unità immobiliari oggetto dell’intervento veniva presentata un’istanza di sanatoria edilizia relativa a lavori interni, consistenti nella realizzazione di un soppalco con superficie non residenziale (s.n.r.) e non praticabile, di circa 36 mq.

Le differenze tra condono e sanatoria

il condono edilizio (primo, secondo o terzo che sia) non è una sanatoria 'classica' o 'ordinaria', ma una sanatoria straordinaria, che regola gli abusi edilizi "sostanziali" avvenuti entro una determinata 'forchetta temporale', a differenza del permesso di costruire in sanatoria che, invece, regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

Le regole del terzo condono e il lasciapassare per gli abusi minori

In virtù dell'art. 32, comma 27, lett. d) del d.l. n. 269 del 30 settembre 2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326 del 24 novembre 2003 (cd. "terzo condono"), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere di ulteriori condizioni, siano comunque opere minori senza aumento di volume e superficie, quali restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria.

Non possono ottenere la sanatoria in zona vincolata le nuove costruzioni, le ristrutturazioni edilizie, gli ampliamenti, i cambi di destinazione d'uso, ma solamente opere minori quali restauro, risanamento conservativo e manutenzioni straordinarie.

Ora non ci resta che capire se effettivamente questo soppalco si possa definire un abuso minore.

Secondo l'appellante, infatti, la realizzazione del soppalco rientrerebbe in un'ipotesi di manutenzione straordinaria o di restauro conservativo, come tale condonabile anche in presenza di vincoli paesaggistici, e ciò in quanto "il soppalco non è finestrato, è di altezza limitata, che ne impedisce una fruizione residenziale; è privo di qualsiasi impianto tecnologico (ad esempio, i servizi igienici) che possa portare a supporre che il ricorrente possa, in futuro, utilizzare diversamente il soppalco. L’unico elemento “rilevante” è la dimensione del soppalco, ma in realtà la stessa è legata alle caratteristiche dell’abitazione, che ha una SUL residenziale limitata a fronte di soffitti molto alti. Con il soppalco non residenziale si è quindi cercato di ottenere spazi ove riporre vestiti, oggetti non di uso quotidiano, per migliorare la fruizione degli spazi ad uso residenziale".

Soppalco residenziale: quando scatta il condono?

In tale quadro - evidenzia Palazzo Spada - la realizzazione di un soppalco costituisce un intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all'ambito della ristrutturazione edilizia, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, ben potrà essere considerato un intervento minore compatibile con la manutenzione straordinaria o il risanamento conservativo.

Opere prettamente interne: sì al condono in zona vincolata!

Il Consiglio di Stato, quindi, sottolina che "accertata in tal modo la almeno teorica possibilità di una sanatoria del soppalco in esame in area vincolata, occorre altresì convenire che nello stesso senso, laddove il vincolo considerato sia un vincolo paesaggistico, vale a dire riferito all’inquadramento visivo dell’intervento nel contesto tutelato, appare evidente che la natura solo interna, e non visibile dall’esterno, delle opere preclude in radice la stessa possibilità di un concreto pregiudizio per i valori tutelati, di modo che, ove dagli atti allegati alla domanda risulti attestata e non controversa una tale circostanza e la stessa non sia espressamente revocata in dubbio del Comune, alcun rilievo può essere attribuito alla presenza del vincolo, in quanto lo stesso, alla stregua di un criterio di ragionevolezza e proporzionalità, non è comunque suscettibile di poter essere leso dall’opera considerata".

In definitiva: siamo in presenza di un'opera di manutenzione o ristrutturazione priva di idoneità lesiva in concreto del vincolo paesaggistico considerato. L'appello è accolto, il condono va concesso.

Condono del soppalco interno: FAQ

Il soppalco è sempre considerato nuova costruzione o ristrutturazione edilizia?
No. Dipende dalle sue caratteristiche: solo se comporta aumento di superficie utile, volume o carico urbanistico rientra nella ristrutturazione edilizia; altrimenti può essere qualificato come intervento minore.

Il soppalco può essere condonato in zona sottoposta a vincolo paesaggistico?
Sì, se l’opera è esclusivamente interna, non visibile dall’esterno e priva di impatto concreto sul paesaggio tutelato.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una sanatoria straordinaria riferita ad abusi sostanziali realizzati entro un determinato periodo; la sanatoria ordinaria richiede sempre la doppia conformità urbanistica ed edilizia.

Quando un soppalco genera carico urbanistico?
Quando è idoneo a creare superficie residenziale autonoma, ad esempio per altezza, dotazione di impianti o possibilità di utilizzo abitativo stabile.

Quali opere sono ammesse dal terzo condono in area vincolata?
Solo gli interventi minori, come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, purché non vi sia aumento di volume o superficie e non sia compromesso il vincolo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO