Terzo condono edilizio: l'abuso maggiore non si nega a prescindere se il vincolo è sopravvenuto

Il terzo condono edilizio in zona vincolata è sempre impossibile per gli abusi maggiori? In caso di vincolo sopravvenuto dopo la richiesta di condono, potrebbero esserci dei margini di manovra?

Con sentenza 1815/2026, il Consiglio di Stato ha affermato che il condono edilizio non può essere automaticamente escluso se il vincolo paesaggistico è stato imposto dopo la realizzazione delle opere abusive.

Nello specifico, Palazzo Spada ha accolto l'appello di una privata proprietaria di un fabbricato nel Comune di La Maddalena, annullando i provvedimenti con cui la Regione Sardegna aveva ritirato la proposta di parere paesaggistico favorevole e negato l'autorizzazione paesaggistica in sanatoria.

La Regione aveva erroneamente ritenuto il condono inammissibile per la mera esistenza di un vincolo paesaggistico, senza considerare che tale vincolo era sorto dopo la realizzazione dell'abuso.

Il caso: condono con vincolo paesaggistico sopravvenuto

La proprietaria di un fabbricato residenziale a La Maddalena, costruito nel 1975 in assenza di concessione edilizia, aveva presentato domanda di condono ai sensi dell'art. 32 d.l. 269/2003 (terzo condono).

Il Comune trasmetteva l'istanza alla Regione Sardegna per il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica ex d.lgs. 42/2004.

La Regione formulava una proposta favorevole alla Soprintendenza, che non si pronunciava nei 90 giorni prescritti. Successivamente, nel 2017, la Regione cambiava orientamento: ritenendo l'abuso inquadrabile come "abuso maggiore" (tipologia 1 della tabella allegata al d.l. 269/2003) insistente su area vincolata, comunicava un preavviso di diniego e poi ritirava la proposta favorevole.

Il vincolo paesaggistico era tuttavia sorto con l'istituzione del Parco Nazionale dell'Arcipelago della Maddalena (L. 10/1994), cioè quasi vent'anni dopo la costruzione dell'immobile.

Abusi maggiori in zona vincolata: la regola generale e l'eccezione

Il principio consolidato in materia di terzo condono è che gli abusi di tipologia 1, 2 e 3 (cd. abusi maggiori) non sono condonabili quando commessi in zona sottoposta a vincolo anteriormente alla realizzazione delle opere, indipendentemente dal fatto che si tratti di vincolo assoluto o relativo.

In tal caso il diniego è atto dovuto e la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica è inutile (ex multis, CdS, Sez. VII, n. 9997/2026; Sez. VI, n. 8846/2025; n. 10159/2023).

La Regione Sardegna aveva applicato questo principio senza però verificare la cronologia del vincolo rispetto all'abuso. Il Consiglio di Stato chiarisce che la regola del divieto assoluto vale solo se il vincolo preesiste all'abuso: se invece il vincolo è sopravvenuto, la logica cambia radicalmente.

Il vincolo sopravvenuto e la normativa regionale sarda

Nel recepire il d.l. 269/2003, la Regione Sardegna non ha scelto di introdurre limiti più restrittivi rispetto a quelli statali.

L'art. 2, lett. c) ed e), L.R. Sardegna 4/2004 prevede espressamente che gli abusi maggiori possono essere condonati anche se insistenti in zona vincolata, a condizione che il vincolo sia posteriore alla realizzazione delle opere e che ricorrano le ulteriori condizioni di legge, tra cui il parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Nel caso in esame, il fabbricato risale al 1975 e il vincolo paesaggistico al 1994: poiché il vincolo è sopravvenuto, l'istanza di condono era astrattamente ammissibile e doveva essere istruita nel merito, con acquisizione del prescritto parere paesaggistico. I provvedimenti impugnati, fondati sull'erroneo presupposto dell'anteriorità del vincolo, sono annullati per violazione di legge e falso presupposto.

Silenzio assenso della Soprintendenza: inapplicabile in materia paesaggistica

La ricorrente sosteneva altresì che, non avendo la Soprintendenza risposto nei 90 giorni alla proposta favorevole della Regione, si sarebbe formato un silenzio assenso ex art. 17-bis l. 241/1990.

Il Consiglio di Stato respinge la censura: il silenzio assenso tra pubbliche amministrazioni non può formarsi in materia di autorizzazione paesaggistica. L'art. 146, comma 9, d.lgs. 42/2004 stabilisce che, in caso di inerzia della Soprintendenza, l'amministrazione competente "provvede comunque" - e non "provvede in conformità" - escludendo così qualsiasi effetto vincolante del silenzio sulla proposta formulata. Si tratta di un effetto evidentemente non voluto dal legislatore (CdS, n. 4098/2022).

La Regione è pertanto tenuta a riattivare il procedimento paesaggistico nello stato in cui si trovava al febbraio 2017.