Terzo condono edilizio della mansarda abitabile: come funziona in zona vincolata?

La sentenza analizzata tratta di condono edilizio per una mansarda realizzata in zona vincolata, chiarendo i limiti applicativi del terzo condono edilizio (DL 269/2003). Il giudice ribadisce che, nelle aree soggette a vincolo – a prescindere dalla natura assoluta o relativa – la sanatoria è ammessa solo per opere minori (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), senza incremento di superficie o volumetria. La realizzazione di una mansarda abitabile, comportando nuova superficie utile, rientra tra gli abusi non condonabili, anche se l’intervento è anteriore al 31 marzo 2003 e anche in presenza di vincoli non inedificatori assoluti.

Sanatoria speciale della mansarda e terzo condono edilizio

Se vogliamo ottenere un condono edilizio, nello specifico il terzo (DL 269/2003), per una mansarda in zona vincolata, abbiamo speranze di poterci riuscire?

Il Tar Sicilia, nella sentenza 742/2026, fornisce un vero e proprio compendio delle regole per la sanatoria speciale in zona vincolata. Sappiamo infatti che il condono edilizio si differenzia dalla sanatoria ex dpr 380/2001 perché non è una regolarizzazione 'a regime', ma figlia di apposite leggi che hanno sancito la possibilità di sanare degli illeciti sostanziali - e non formali, a differenza dal procedimento ex art.36 o 36-bis del TU Edilizia) - al ricorrere di determinate condizioni, diverse per ognuno dei tre condoni che si sono succeduti in Italia (1985, 1994, 2003).

Bisogna quindi analizzare nello specifico le regole del cd. Terzo condono edilizio (DL 269/2003).

La mansarda del contendere

Si chiedono 'lumi' sul diniego di sanatoria da parte di un comune - e confermato dal TAR competente - per istanza di sanatoria ex art. 32 L. 326/2003, per tipologia di abuso n. 1 dell’allegato 1, avente ad oggetto “la realizzazione di una mansarda in difformità a L.E. n. 1/1982 del 14/04/1982”, che si dichiarava ultimata alla data del 30 novembre 1988, per una superficie utile residenziale complessiva di 60 mq.

Terzo condono edilizio: le regole

Palazzo Spada evidenzia che, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto legge 269/2003, convertito, con modificazioni, in Legge 24 novembre 2003, n. 326, sono sanabili le opere abusive realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli (tra cui quello idrogeologico, ambientale e paesistico), purché ricorrano “congiuntamente” determinate condizioni:

• a) che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo (e non necessariamente che comporti l’inedificabilità assoluta);
• b) che pur realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5, e 6 dell’allegato 1 al decreto legge 30 settembre 2003, n. 269 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria);
• d) che ci sia il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.

Inoltre, in relazione alla disciplina relativa al c.d. terzo condono edilizio (cit. art. 32, comma 27, lett. d), del Decreto Legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito nella Legge 24 novembre 2003, n. 326) la giurisprudenza ha condivisibilmente chiarito che per l’effetto della qualificazione delle aree come vincolate è sostanzialmente indifferente la natura (assoluta o relativa) del vincolo, stante il chiaro disposto legislativo.

Insomma, il terzo condono in zona vincolata è piuttosto 'ristretto' rispetto ai primi due, che concedevano maggiori possibilità in ordine alle tipologie di opere sanabili.

Restauro, risanamento, manutenzione: le tre possibilità del Terzo condono

Palazzo Spada continua nella sua disamina, ricordando che la giurisprudenza è costante nel ritenere che “ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. 30 settembre 2003 n. 269, convertito nella l. 24 novembre 2003 n. 326, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima dell’imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo – siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato” (Cons. Stato, sez. VII, 13 febbraio 2025, n. 1214).

In definitiva, alla luce del superiore quadro normativo e giurisprudenziale, nelle aree sottoposte a vincolo non è ammesso il condono nel caso di realizzazione di nuovi volumi o superfici, così come avvenuto nel caso in esame, essendo irrilevante, come sopra chiarito, che si tratti di vincolo relativo.

Questo condono è impossibile: ecco perché

Premesso quanto sopra, come si ricava dagli atti del procedimento amministrativo:

• l'opera per la quale è stato richiesto il rilascio del titolo in sanatoria è stata ultimata, secondo quanto dichiarato, in data antecedente al 31 marzo 2003 (condizione sine qua non per ottenere il condono);
• con riferimento all’allegato 1 al Decreto Legge 30 settembre 2003, n. 269, l’abuso, secondo quanto del pari indicato nell’istanza di condono, ricade nella tipologia n. 1 (“Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”) e ha comportato un incremento di superficie di 60 mq;
• inoltre, come riportato nel provvedimento impugnato, l’immobile insiste su area soggetta a vincolo istituito in epoca antecedente all’intervento.

Orbene, la giurisprudenza è costante nel ritenere che “ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. 30 settembre 2003 n. 269, convertito nella l. 24 novembre 2003 n. 326, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima dell’imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato” (cfr., ex plurimis, Cons. Stato, sez. VII, 13 febbraio 2025, n. 1214).

In definitiva, alla luce del superiore quadro normativo e giurisprudenziale, nelle aree sottoposte a vincolo non è ammesso il condono nel caso di realizzazione di nuovi volumi o superfici (come avvenuto nel caso in esame), essendo irrilevante, come sopra chiarito, che si tratti di vincolo relativo.

Terzo condono in zona vincolata: FAQ tecniche

Il terzo condono edilizio può applicarsi alle mansarde in zona vincolata?
Solo in casi molto limitati. Il terzo condono consente la sanatoria in zona vincolata esclusivamente per opere di minore rilevanza che non comportino aumento di superficie o volume. Una mansarda abitabile, di regola, non rientra tra queste.

La natura relativa del vincolo consente comunque il condono?
No. La giurisprudenza chiarisce che, ai fini del terzo condono, è irrilevante se il vincolo sia assoluto o relativo: ciò che conta è che l’area sia vincolata e che l’opera non determini nuova volumetria o superficie.

Quali tipologie di abusi sono sanabili con il terzo condono in area vincolata?
Sono sanabili solo gli abusi riconducibili alle tipologie n. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al DL 269/2003, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché ricorrano tutte le altre condizioni di legge.

È necessario il parere dell’autorità preposta al vincolo?
Sì. Anche quando l’intervento rientra tra quelli astrattamente sanabili, il rilascio del condono è subordinato al parere favorevole dell’autorità competente alla tutela del vincolo.

Perché la mansarda oggetto della sentenza non è stata condonata?
Perché l’intervento ha comportato un incremento di superficie residenziale (60 mq) in area vincolata ed è stato qualificato come abuso di tipologia n. 1, incompatibile con i presupposti del terzo condono, come ribadito da TAR Sicilia e dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato.

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