Mansarda abusiva e recupero sottotetti: i limiti della sanatoria urbanistica

Mansarda e sottotetto sono due opere edilizie che possono partire dallo stesso presupposto ma che, a livello edilizio e urbanistico, configurano situazioni ben diverse e che, quindi, vanno sempre distinte quando si tratta dell'applicazione delle leggi regionali in materia di recupero dei sottotetti.

Recupero abitativo: le mansarde non si 'sanano' con le leggi regionali ne con l'art.36 TU Edilizia

In tal senso, è molto interessante quanto precisato dal Consiglio di Stato nella sentenza 30/2025, relativa alla demolizione del sottotetto impartita da un comune che aveva accertato l’intervenuta realizzazione di un "piano mansarda strutturato in muratura di circa mq.100,00 e copertura costituita da tetto in legno con altezza al colmo m.3,50 e alle gronde m.2,50, completo e rifinito in due vani e con soletta aggettante balcone e terrazzo a livello".

Il proprietario ha quindi presentato istanza ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 (doppia conformità urbanistica pina) relativamente al sottotetto, invocando la legge regionale n. 15 del 2000 della Campania (ma il caso, pur con le relative differenze, può ritenersi di riferimento per qualsiasi tipo di mansarda) in materia di recupero abitativo dei sottotetti.

Bene: il Consiglio di Stato, chiamato a dirimere la questione, ha confermato l'impossibilità di sanare una mansarda abitabile realizzata abusivamente invocando la normativa regionale campana sul recupero dei sottotetti.

La sentenza chiarisce che le leggi sul recupero abitativo presuppongono l'esistenza di volumi legittimi preesistenti con caratteristiche tecniche specifiche, mentre una mansarda costituisce un diverso organismo edilizio.

L'intervento realizzato in difformità dalla DIA presentata, con abbaini e destinazione abitativa, configura un abuso non sanabile né con la legge regionale 15/2000 né tramite accertamento di conformità.

Il caso ai raggi x: DIA per sottotetto, realizzazione di mansarda

La DIA era stata presentata per realizzare un sottotetto termico in zona A (centro storico) di Napoli, mentre poi era stata costruita una mansarda abitabile di 119 mq con abbaini, muri divisori, altezza al colmo di 3,50 metri e alle gronde di 2,50 metri.

Il Comune ha ordinato la demolizione e dichiarato improcedibile la successiva istanza di sanatoria ai sensi dell'art. 36 DPR 380/2001, ritenendo inapplicabile la legge regionale campana 15/2000 sul recupero dei sottotetti.

Contrariamente a quanto asserito, nel provvedimento impugnato si legge testualmente che le modifiche, apportate per trasformare il sottotetto in abitazione, consistono nella realizzazione di due abbaini, oltre che di opere interne, compresi i nuovi impianti, che hanno determinato un incremento di superficie utile e di volumetria (circostanza fattuale che costituisce una delle argomentazioni dell’atto impugnato), per cui la sentenza, nel fare riferimento a tali elementi, non ha operato alcuna integrazione della motivazione del provvedimento, attenendosi piuttosto all’esito dell’istruttoria procedimentale.

Differenze tecniche tra sottotetto e mansarda

La sentenza chiarisce una distinzione fondamentale:

• il sottotetto è uno spazio tecnico non abitabile posto sotto la copertura dell'edificio, con funzione prevalentemente isolante o di protezione termica;
• la mansarda è invece un vano abitabile ricavato nell'ultimo piano dell'edificio, dotato di requisiti igienico-sanitari (altezze minime, aerazione, illuminazione) che ne consentono l'utilizzo residenziale.

Nel caso esaminato, la realizzazione di abbaini, l'incremento di volumetria e superficie utile, l'altezza interna significativa e la presenza di impianti e finiture hanno trasformato il previsto sottotetto tecnico in una vera mansarda abitativa, configurando un organismo edilizio completamente diverso da quello autorizzato.

I vincoli della normativa regionale

La legge regionale Campania 15/2000 consente il recupero abitativo dei sottotetti esistenti e legittimi alla data di entrata in vigore della legge (28 novembre 2000), ma con rigorosi limiti tecnici: gli articoli 4 e 5 vietano alterazioni di colmo, gronda e falde, prescrivendo requisiti precisi di altezza e conformità ai titoli edilizi originari.

La successiva legge regionale 19/2009 ha esteso temporalmente tale regime ma mantiene il divieto di interventi su edifici abusivi privi di sanatoria, specialmente in zona A.

Nel caso specifico, il sottotetto non esisteva alla data del 2000 ma è stato realizzato nel 2009 in totale difformità dalla DIA presentata.

Abuso edilizio: ecco perché

Il TAR ha giustamente rigettato i motivi del ricorso in considerazione della realizzazione di un intervenuto non riconducibile a quelli previsti dalla disciplina regionale invocata (non di un sottotetto legittimo e conforme alla d.i.a. presentata, ma di una mansarda abitabile, difforme dalla d.i.a. presentata e con requisiti formali e strutturali diversi da quelli prescritti dalla normativa regionale, più precisamente in contrasto con gli artt. 4 e 5 della legge regionale n. 15 del 2000).

Più precisamente la sentenza impugnata ha ritenuto inapplicabili tutte le discipline sul recupero dei sottotetti richiamate dal ricorrente/appellante non in considerazione del vigore temporale delle stesse, ma perché, nel caso di specie, ci si trova in presenza di un bene diverso (così in sentenza: “non può giovare, quindi, al ricorrente il richiamo alla disciplina di favore dettata dal legislatore regionale per il recupero abitativo dei sottotetti atteso che tale disciplina, a prescindere dalla sua applicazione temporale o dalla estensione della sua portata applicativa, presuppone necessariamente la sussistenza di volumi legittimi già esistenti e non può, quindi, essere invocata per la sanatoria di sottotetti abusivi. Nel caso in esame, appunto, il ricorrente non ha dimostrato la preesistente legittimità del sottotetto”).

In definitiva, si configura un abuso edilizio insanabile per tre motivi:

1. la realizzazione di un manufatto completamente difforme dalla DIA (mansarda invece di sottotetto);
2. la violazione dei requisiti tecnici della normativa regionale sul recupero;
3. l'impossibilità di invocare l'accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/2001 in assenza della doppia conformità urbanistica.

La disciplina di favore per il recupero dei sottotetti presuppone infatti volumi legittimi preesistenti e non può essere utilizzata per sanare costruzioni abusive con caratteristiche strutturali e funzionali diverse da quelle assentite.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO