Condono edilizio in zona vincolata: l'ampliamento dell'edificio è regolarizzabile?

L’articolo analizza i limiti applicativi del terzo condono edilizio (art. 32 DL 269/2003) in presenza di vincoli paesaggistici, con particolare riferimento agli ampliamenti di edifici. Prendendo spunto dalla sentenza n. 2632/2026 del Consiglio di Stato, viene chiarito che in zona vincolata la sanatoria straordinaria è ammessa solo per abusi “minori” (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), purché senza aumento di superficie o cubatura e nel rispetto delle ulteriori condizioni normative. Sono invece sempre esclusi dal condono gli abusi "maggiori", come nuove costruzioni e ampliamenti, anche se conformi urbanisticamente.

Il terzo condono edilizio è il più 'richiesto' e anche il più presente nelle sentenze di giustizia amministrativa, in quanto è l'ultima delle tre sanatorie straordinarie che si sono succedute in Italia (1986, 1994, 2003).

La dizione 'straordinaria' è determinante per distinguere il condono edilizio dalla sanatoria ordinaria, sia essa classica (cioè sincrona, art.36 dpr 380/2001), sia semplificata con le nuove regole del Salva Casa (art. 36-bis TUE).

Il condono edilizio è infatti un procedimento di sanatoria 'sostanziale' (a differenza dal procedimento ex art.36 o 36-bis del TU Edilizia che da vita alle sanatorie formali) normato da una specifica legge 'dedicata', valido solo per un determinato intervallo temporale e che non consente le libertà che invece sono permesse, appunto, dalla sanatoria ordinaria, di recente 'rinfrescata' dal DL Salva Casa.

Condono edilizio per ampliamento dell'edificio: il caso

Nel caso della sentenza 2632/2026 del Consiglio di Stato, si dibatte sul diniego comunale (confermato dal TAR competente) della domanda di condono edilizio presentata ex art. 32 del decreto - legge n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326 del 2003 (c.d. “terzo condono”), in relazione ad opere abusive consistenti nell’ampliamento del suddetto edificio.

Occhio! Questo è un abuso 'maggiore' in zona tutelata

La domanda riguardava, quindi, l'abusivo ampliamento di un preesistente edificio ubicato in area gravata da vincolo paesaggistico (l’edificio ricade in zona dichiarata di notevole interesse pubblico ex artt. 136 del D. Lgs n. 42 del 2004 e 22 della L.R. n. 24 del 1998, dal D.M. n. 218 del 29 agosto 1959), e dunque ineriva ad un intervento consistente in un aumento di volumetria e superficie, rientrante, per ciò, nel novero di quelli che la consolidata giurisprudenza ha definito in termini di abusi cd. “maggiori” (tali sono gli interventi contemplati dai numeri da 1 a 3 dell’allegato 1 al decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modifiche dalla l. 24 novembre 2003, n. 326, i.e. le nuove costruzioni realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e gli interventi di ristrutturazione edilizia).

Tra l'altro, la domanda di condono inquadrava l'opera nella tipologia “1” del predetto allegato all’indicata normativa.

Zone vincolate: terzo condono solo per gli abusi 'minori'

Palazzo Spada conferma le statuizioni della sentenza del TAR secondo cui, con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge n. 269 del 2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 del citato allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), purché gli stessi non comportino aumento di cubatura e superficie e sussistano le ulteriori condizioni ivi previste (ossia che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e vi sia il previo parere dell’Autorità tutoria).

Al contrario, in virtù del combinato disposto dell’art. 32, commi 26 e 27 della legge n. 326 del 2003 e dell’art. 3, comma 1, lett. b) della l.r. n. 12 del 2004, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato (c.d. abusi “maggiori”, ossia nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie) realizzate (anche in data antecedente all’imposizione del vincolo, giusta la citata normativa in vigore nella Regione Lazio), anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Struttura in muratura di 59 mq: terzo condono off limits

Pertanto, le opere in questione, consistenti nella realizzazione sine titulo su area vincolata ai sensi del D. Lgs n. 42 del 2004 di una struttura in muratura di 59 mq (cfr. quantificazione di cui all’istanza di condono del 17 aprile 2004) con copertura in tegole, adiacente all’edificio originario e suscettibile di autonoma utilizzazione, non erano suscettibili di sanatoria ai sensi della normativa sul c.d. terzo condono edilizio, che, così come correttamente rilevato dalla sentenza appellata, è caratterizzato da un ambito oggettivo più circoscritto rispetto a quello del 1985, per effetto dei limiti ulteriori contemplati dalla disciplina normativa.

Ampliamento dell'edificio: escluso il carattere pertinenziale

Nel caso in esame, le opere oggetto della domanda di condono, per le caratteristiche di cui sopra, non rientrano nell’ambito degli interventi cosiddetti minori, a nulla rilevando il preteso carattere pertinenziale dell’opera abusiva invocato dagli appellanti.

A tale riguardo, correttamente la sentenza appellata ha respinto l’assunto secondo cui l’intervento oggetto della richiesta di condono sarebbe qualificabile in termini di “mera pertinenza” dell’edificio principale: in ambito urbanistico-edilizio,
infatti, il concetto di “pertinenza” assume un’accezione più restrittiva di quella civilistica, intendendosi per tali solo opere di dimensioni estremamente modeste e ridotte, inidonee ad alterare in modo significativo l’assetto del territorio, esaurendo la propria destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.

Diversamente, nel caso di specie si tratta di un ampliamento di edificio preesistente, delle dimensioni di circa 59 mq e dunque di un intervento che si è tradotto in un consistente aumento di cubatura e superficie, con conseguente aggravio del carico urbanistico.

Condono edilizio in zona vincolata: FAQ

Il terzo condono edilizio è applicabile in zona vincolata?
Sì, ma solo per interventi di minore rilevanza (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) che non comportino aumento di cubatura o superficie e che rispettino le condizioni previste dalla legge.

Un ampliamento di edificio può essere sanato con il condono del 2003?
No. L’ampliamento configura un abuso “maggiore” e rientra tra le tipologie escluse dalla sanatoria straordinaria, soprattutto se realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Conta se l’opera è stata realizzata prima dell’imposizione del vincolo?
Per gli abusi “maggiori” no: la normativa esclude comunque la sanabilità, anche se l’intervento è antecedente al vincolo e conforme agli strumenti urbanistici.

È possibile qualificare l’ampliamento come pertinenza per ottenere il condono?
No. In ambito urbanistico-edilizio la nozione di pertinenza è restrittiva e riguarda solo opere di dimensioni minime, prive di incidenza sul carico urbanistico; un ampliamento di 59 mq non rientra in tale categoria.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una sanatoria straordinaria e sostanziale, limitata nel tempo e nei contenuti, mentre la sanatoria ordinaria (artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001) è strutturale e consente la regolarizzazione solo in presenza di doppia conformità.

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