Condono edilizio e fascia di rispetto cimiteriale: le regole

La sentenza analizzata tratta di condono edilizio in area soggetta a fascia di rispetto cimiteriale, chiarendo che il vincolo di inedificabilità di 200 metri, previsto dall’art. 338 del R.D. 1265/1934, ha natura assoluta e opera ope legis, a prescindere dal recepimento negli strumenti urbanistici. Il TAR Toscana esclude quindi la condonabilità di ampliamenti e chiusure di logge realizzati entro tale fascia, anche se invocati ai sensi della legge 47/1985, ribadendo che il silenzio-assenso non può formarsi in assenza dei presupposti sostanziali. L’onere della prova circa data, consistenza e rispetto dei limiti volumetrici grava integralmente sul privato richiedente la sanatoria.

Si possono sanare, con le regole del primo condono edilizio (legge 47/1985), degli interventi di ampliamento di un'unità immobiliare consistenti nella chiusura, con infissi, di una loggia preesistente e nella realizzazione di un servizio igienico e di un locale ripostiglio, realizzati entro la fascia di 200 metri dal cimitero?

La sentenza 414/2026 del Tar Toscana ci ricorda un importante principio in materia: non è condonabile qualunque tipo di opera realizzata nella fascia di 200 metri dal cimitero, in quanto il limite di inedificabilità vale non solo per le nuove costruzioni, ma anche per ogni intervento realizzati in violazione del vincolo stesso.

Il diniego, nel caso di specie, è motivato dalla non compatibilità delle opere con il vincolo cimiteriale, non essendo peraltro stato dimostrato che l’incremento volumetrico realizzato sia contenuto nel limite del 10% del totale dell’immobile, fissato dall’art. 338, comma 7, R.D. 1265/1934.

Il ricorso: condono formato per silenzio-assenso?

Secondo i proprietari della veranda, il provvedimento di diniego del condono sarebbe illegittimo stante l’avvenuta formazione del silenzio-assenso sull’istanza di sanatoria straordinaria ai sensi dell’art. 35 della legge n. 47/1985, sussistendone tutti i presupposti, essendo infatti trascorsi ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, essendo la pratica documentalmente completa sin dal 27 gennaio 1989 ed essendo, infine, state corrisposte tutte le somme dovute all’amministrazione, così come l’accatastamento.

La ricorrente contesta il provvedimento impugnato evidenziando che la formazione del silenzio-assenso sull’istanza di sanatoria non è impedita nemmeno da un’eventuale carenza documentale, tanto che l’amministrazione avrebbe comunque dovuto, dapprima, eliminare in autotutela il provvedimento tacito e poi procedere a istruire la pratica

Fascia di rispetto cimiteriale: condono off limits

Il problema del 'silenzio-assenso' è che se non sussistono tutte le condizioni atte a giustificare la regolarità del condono, esso non può formarsi.

In questo caso, il punto focale è rappresentato dalle regole in materia, che arrivano addirittura da un regio decreto del 1934 (il n.1265).

Il TAR evidenzia infatti che le opere oggetto di domanda di condono sono state pacificamente realizzate entro la fascia di rispetto cimiteriale, poiché site a una distanza inferiore a 200 metri dal cimitero di Trespiano e, pertanto, la loro realizzazione contrasta con un vincolo assoluto di inedificabilità, operante ope legis (ex multis, Cons. Stato, sez. VII, 13 giugno 2025, n. 5191). Tale limite, imposto sull’area di interesse, vale infatti non solo per le nuove costruzioni, ma anche per ogni opera o intervento realizzati in violazione del vincolo stesso.

Il vincolo cimiteriale è assoluto

La giurisprudenza ha infatti condivisibilmente affermato che “il vincolo cimiteriale di cui all’art. 338, comma 5, R.D. ha carattere assoluto e non consente in alcun modo l’allocazione sia di edifici, sia di opere incompatibili con il vincolo medesimo, in considerazione dei molteplici interessi pubblici che la fascia di rispetto intende tutelare, quali le esigenze di natura igienico sanitaria, la salvaguardia della peculiare sacralità che connota i luoghi destinati alla inumazione e alla sepoltura ed il mantenimento di un’area di possibile espansione della cinta cimiteriale (ex multis da ultimo Consiglio di Stato sez. IV, 09/07/2025, n.5985)”.

Ed è stato ulteriormente precisato che “il vincolo di rispetto cimiteriale riguarda anche i fabbricati sparsi: l’assolutezza del vincolo opera, infatti, con riferimento ad ogni singolo fabbricato e per ogni tipo di costruzione trattandosi di un divieto di edificazione posto a tutela della natura e della salubrità dei luoghi, sicché non può ammettersi alcuna distinzione in ragione delle concrete peculiarità dei manufatti, riguardando anche gli eventuali manufatti (in ipotesi) pertinenziali”.

Il recepimento cartografico del vincolo nel PRG non conta

Il TAR precisa altresì che il carattere assoluto del vincolo di inedificabilità, unitamente alla sua matrice legale, fa sì che lo stesso operi a prescindere dal suo recepimento cartografico nel piano regolatore comunale o in altri strumenti urbanistici e, anzi, che lo stesso prevalga su contrastanti previsioni del piano regolatore “non consentendo, pertanto, di allocare all’interno della fascia di rispetto, né edifici destinati alla residenza, né altre opere non precarie comunque incompatibili con i molteplici interessi sopra menzionati, che tale fascia intende tutelare".

Veranda abusiva: niente condono a meno di 200 metri dal cimitero

In definitiva, nel caso di specie oggetto dell’istanza di condono sono le opere abusive descritte nell’atto impugnato e consistenti in “1. Veranda in alluminio e vetro di mq. 16,0 e volume di mc. 47,00; 2. Ampliamento di veranda servizio igienico di mq. 9,44 e volume di mc. 20,76; 3. Locale ripostiglio di mq. 3,20 e volume di mc. 7,04”, che rappresentano ampliamenti plano-volumetrici del fabbricato preesistente nell’area sottoposta a vincolo cimiteriale e con riferimento ai quali deve dunque essere vagliata la compatibilità con il vincolo stesso.

Vincolo cimiteriale: gli interventi ammessi

La disciplina in materia di vincolo cimiteriale ammette unicamente interventi di recupero dell’edificio preesistente, che non aumentino la superficie abitabile, tanto che in giurisprudenza è stato precisato che “Si consideri, infatti, che l’art. 338, comma 7, R.D. n. 1265/1934, per la sua natura derogatoria, costituisce una norma eccezionale, e come tale di stretta interpretazione e, ciò, con l’effetto che non tutti gli interventi di manutenzione, restauro o ristrutturazione edilizia possono essere ritenuti ammissibili in fascia di rispetto cimiteriale, ma solo quelli preordinati al recupero dell’edificio preesistente, mentre deve escludersi che siano assentibili interventi comportanti nuovo consumo di suolo, ovvero trasformazioni integrali delle preesistenze (T.A.R. Puglia Lecce, Sez. I, 26/04/2023, n. 547)” (così TAR Campania, sez. VIII, 26.06.2024, n. 3978).

Condono impossibile! Ecco perché. Mancano le prove

Nel caso di specie, la ricorrente deduce, per il tramite del proprio tecnico, di aver realizzato una nuova veranda nel resede tergale e l’ampliamento di un preesistente servizio igienico “realizzato mediante prolungamento, con tamponature in muratura, per ottenere un disimpegno di collegamento ed un servizio igienico di più idonee dimensioni”, oltre al mutamento di destinazione d’uso a locale ripostiglio di un precedente locale caldaia; tali interventi, secondo parte istante, sarebbero contenuti nel limite del 10% previsto dall’art. 338 R.D. 1265/1934 avuto riguardo al volume complessivo dell’edificio esistente, calcolato secondo quanto determinato dall’art. 22 del DPGR n. 64/R/2013.

Dette circostanze, secondo la ricorrente, non sono state tenute in considerazione dall’amministrazione, nonostante la stessa fosse già in possesso di tutti i dati necessari per compiere dette valutazioni e nonostante che, comunque, la stessa avesse accesso alle pratiche edilizie concernenti gli immobili in questione.

Per il TAR non è così: l’onere di dimostrare la data di realizzazione e la consistenza delle opere edilizie contestate dall’amministrazione al fine di evitare sanzioni demolitorie ovvero per essere ammessi a procedure di sanatoria, incombe sul soggetto destinatario della sanzione ovvero su quello che ha richiesto la sanatoria.

Tali regole trovano fondamento “nella evidenza che solo il privato può fornire (in quanto ordinariamente ne dispone e dunque in applicazione del principio di vicinanza della prova) inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto; mentre l’Amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno dell’intero suo territorio (v., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 6 febbraio 2019, n. 903; Cons. Stato, sez. II, 26 gennaio 2024, n. 858).” (cfr. TAR Lombardia - Milano, sez. IV, 09.06.2025, n. 2065) “e, in difetto di tali prove, resta integro il potere dell’Amministrazione di negare la sanatoria dell’abuso” (cfr. T.A.R. Campania Napoli, Sez. VII, 12/07/2023, n. 4196).

In virtù di tali considerazioni e, tenuto conto, da un lato, che l’amministrazione, sulla base della documentazione agli atti del procedimento ha ritenuto che “non è data dimostrazione di conformità all’art. 28 della Legge n. 166/2002”, classificando l’intervento come “Nuova edificazione, intervento addizione volumetrica che comporta la realizzazione di volumi complessivamente maggiori del 20% del volume dell’edificio principale legittimo” e tenuto conto, dall’altro lato, che non sono pervenute tempestive deduzioni contrarie da parte del soggetto privato, reputa il Collegio che il Comune abbia correttamente negato la richiesta di condono per la presenza del vincolo di inedificabilità legato alla fascia di rispetto del cimitero di Trespiano, ritenendo insussistenti gli elementi per la conservazione delle opere realizzate.

Condono edilizio in fascia cimiteriale: FAQ tecniche

Il vincolo di rispetto cimiteriale consente il condono edilizio?
No. Il vincolo di cui all’art. 338 R.D. 1265/1934 è assoluto e impedisce il condono di opere che comportino nuova edificazione o ampliamenti, anche se realizzati entro i 200 metri dal cimitero.

Il divieto riguarda solo le nuove costruzioni?
No. Il limite di inedificabilità vale non solo per le nuove costruzioni, ma per qualsiasi intervento realizzato in violazione del vincolo, inclusi ampliamenti, verande e manufatti pertinenziali.

Il silenzio-assenso sul condono può comunque formarsi?
No. In presenza di un vincolo assoluto di inedificabilità mancano i presupposti sostanziali per la sanatoria, quindi il silenzio-assenso ex art. 35 legge 47/1985 non può perfezionarsi.

Conta che il vincolo non sia riportato nel PRG comunale?
No. Il vincolo cimiteriale ha fonte legale e opera indipendentemente dal suo recepimento cartografico negli strumenti urbanistici, prevalendo su eventuali previsioni contrastanti.

Quali sono le implicazioni per i professionisti tecnici?
I tecnici devono verificare preliminarmente l’esistenza della fascia di rispetto cimiteriale e valutare con rigore la natura degli interventi: ampliamenti e incrementi volumetrici sono, di regola, insanabili. Inoltre, grava sul privato - tramite il tecnico - l’onere di fornire prove puntuali su epoca, consistenza e limiti volumetrici delle opere, pena il legittimo diniego del condono.

Quali interventi sono ammessi?
La disciplina in materia di vincolo cimiteriale ammette unicamente interventi di recupero dell’edificio preesistente, che non aumentino la superficie abitabile.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO