Condono edilizio: neanche i figli aggirano il limite dei 750 mc con istanze separate

Demolizione immobile abusivo: il condono edilizio può fermarla?

Può un condono edilizio bloccare l'ordine di demolizione richiesto dal nuovo proprietario di un immobile abusivo?

Il condono edilizio (in particolare la legge 724/94, secondo condono) viene concepito come il mezzo per permettere di regolarizzare edifici costruiti senza i dovuti permessi, ma a condizione che vengano però rispettati i limiti imposti dalle leggi speciali, tra cui ad esempio quello della massima volumetria condonabile di 750 metri cubi.

Tuttavia, ottenere un condono non sempre è sufficiente a bloccare la demolizione, soprattutto quando le domande vengono presentate in modo separato per le singole parti dell'immobile, al fine di aggirare suddetti limiti stabiliti dalla legge.

È questa la questione al centro della sentenza n. 7633/2026 della Corte di Cassazione, la quale ha stabilito in modo chiaro e inequivocabile fino a che punto ci si possa opporre alla demolizione di un immobile abusivo.

Il caso...

I proprietari di un immobile erano stati condannati nel 2000 dalla Corte d'Appello di Napoli per abusi edilizi e in seguito veniva disposto l'ordine di demolizione del fabbricato. L'immobile in questione era stato costruito abusivamente, infatti già nel 1990 era stato sequestrato, poi era stato completato con due appartamenti (piano terra e primo piano), abitati dai figli della coppia sin dal 1994.

Nel corso degli anni vari sono stati i modi per evitare la demolizione sia da parte dei genitori sia da parte dei figli, infatti:

• nel 1995 i figli avevano chiesto separatamente la concessione in sanatoria per i rispettivi appartamenti;
• nel 2021 erano stati rilasciati permessi di sanatoria, poi però annullati per illegittimità dalla Corte d'Appello nel 2023;
• nel 2022 i genitori avevano donato l'immobile ai figli;
• nel 2024 i genitori avevano comunque presentato un'istanza di autodemolizione.

I figli, divenuti proprietari dopo la donazione, hanno promosso ricorso in Cassazione per bloccare la demolizione, sollevando varie argomenti tutte respinte dalla Suprema Corte.

Vediamo a questo punto le motivazioni dei giudici…

Condono edilizio: i figli non possono richiedere sanatoria su immobili abusivi

Tra i vari punti non accolti interessante è la motivazione sul condono, in merito al quale la Suprema Corte evidenzia che “(…) ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di settecentocinquanta metri cubi attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso.”
L’edificio deve essere considerato come un’unica unità, non frazionabile. Per cui eventuali altre istanze di proprietari successivi devono sempre fare riferimento a quella iniziale sull'intero abuso.

Viene inoltre ribadito che non si possono presentare più domande di condono per aggirare il limite legale di 750 mc.
Nel caso concreto esaminato, l’immobile era unico e per giunta già sottoposto a sequestro nel 1990, per cui la stessa ultimazione della costruzione sarebbe stata già di per sé eseguita illegalmente.
I due appartamenti realizzati successivamente e utilizzati come abitazione dai figli, non cambiano il principio di unitarietà dell'abuso:

l’edificio resta un solo complesso ai fini del condono.

Inoltre “nel 1995 i figli avevano chiesto il rilascio della concessione in sanatoria ognuno per l'appartamento abitato ma né all'epoca, né oggi i ricorrenti spiegano in base a quale titolo i loro figli abbiano chiesto (ed ottenuto) il permesso (...). Di certo i figli non potevano essere considerati "aventi causa" posto che la donazione è stata effettuata addirittura dopo il rilascio dei permessi in sanatoria. Sotto altro profilo, l'interesse che legittima il terzo a chiedere il rilascio del permesso non può essere un interesse di fatto ma solo un interesse giuridicamente qualificato, che tragga alimento cioè da una situazione giuridica attiva riconosciuta come tale dall'ordinamento. Da una nota del 24 aprile 2015 del Comando VVUU di Quarto (…) risulta, invece, che i figli sono stati ritenuti legittimati a chiedere (e ottenere il titolo) in quanto tali, in assenza di un qualsiasi rapporto qualificato non con gli autori dell'abuso, ma con il bene”.
I figli nel 1995 avevano chiesto la sanatoria per i loro appartamenti senza indicare alcun titolo giuridico valido e dai permessi del 2021 non risulta nulla di esplicito in tal senso. I ricorrenti sostengono solo in generale che anche chi non è proprietario potrebbe chiedere il condono, senza fornire prove concrete.

Inoltre i figli non potevano essere considerati eredi del diritto dei genitori perché la donazione è avvenuta dopo i permessi. Per chiedere la sanatoria bisogna avere un vero diritto riconosciuto dalla legge, non solo un interesse di fatto, mentre da una nota del 2015 viene dimostrato che i figli sono stati autorizzati, solo in quanto eredi, senza però avere alcun rapporto qualificato con il bene.

Il condono serve a regolarizzare alcune irregolarità e non può salvare immobili costruiti illegalmente.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE - Condono edilizio e limite 750 mc: no a istanze separate

Cos’è il condono edilizio nel contesto normativo italiano?
Il condono edilizio è una procedura straordinaria che consente la sanatoria di opere abusive realizzate entro una certa data, subordinata al rispetto di limiti dimensionali e vincoli normativi. Non costituisce un automatismo: richiede verifica di conformità ai parametri fissati dalla legge speciale applicabile.

A cosa serve e in quali casi si applica?
Serve a regolarizzare abusi edilizi pregressi quando ricadono nei limiti di legge, tra cui volumetria massima e assenza di vincoli ostativi. Si applica tipicamente su edifici residenziali o porzioni di fabbricato, ma sempre valutando l’intero organismo edilizio e non le singole unità isolate.

Quali sono i principali requisiti tecnici e giuridici?
Tra i requisiti: rispetto della volumetria massima condonabile (750 mc per il secondo condono), legittimazione del richiedente, compatibilità urbanistica e paesaggistica. La valutazione avviene sull’intero edificio, non su frazionamenti successivi o artificiosi.

Qual è il vantaggio rispetto ad altre soluzioni di regolarizzazione?
Il condono consente la regolarizzazione anche in assenza di doppia conformità, diversamente dalla sanatoria ordinaria. Tuttavia, è limitato da vincoli stringenti e non può essere utilizzato per sanare situazioni strutturalmente incompatibili con la normativa vigente.