Condono edilizio: sì al silenzio-assenso! Annullata la demolizione per vizi formali.

Quarant'anni di attesa, pagamenti regolarmente eseguiti e una pratica di condono trasformata in un labirinto burocratico, è quanto accaduto ai proprietari di un'abitazione della sentenza del TAR dell’Emilia Romagna n.393/2026. La storia molto articolata mette in luce come una semplice irregolarità formale, la mancata consegna di ricevute di pagamento entro un termine amministrativo, possa diventare il pretesto per ordinare la demolizione di una casa. Un esito che il giudice ha ritenuto illegittimo, dando ragione ai ricorrenti e annullando sia il diniego del condono sia l'ordinanza di abbattimento.

Vediamo il caso….

Condono edilizio negato per silenzio-diniego: il caso dell’edificio principale

Il tutto ha inizio nel 1986, quando i proprietari di un edificio unifamiliare presentano al Comune una domanda di condono edilizio per alcune opere abusive realizzate sull’immobile.

La richiesta riguarda due distinti interventi:

• un piccolo edificio accessorio (una centrale termica con ripostiglio e terrazza);
• alcune modifiche all’edificio principale (tra cui l'ampliamento con cucina, la ristrutturazione di bagni e la realizzazione del piano sottotetto).

Negli anni successivi la pratica si inceppa più volte e il Comune chiede integrazioni documentali nel 1999 e nel 2001, senza però che i proprietari ottengano una risposta nei tempi previsti.

Nel 2003 arriva un parere idraulico negativo per l'edificio accessorio, perché troppo vicino all’argine di un fiume e di conseguenza la strada del condono è definitivamente chiusa.

Cosa diversa accade per l’edificio principale per il quale vi è un percorso separato e ben più complicato. Nel 2012, l'Ufficio Condono Comunale richiede ai proprietari di produrre entro tre mesi le ricevute dei pagamenti già effettuati, ma i documenti non arrivano in tempo.
Il Comune decide che questo ritardo equivale a un “silenzio-diniego” e dichiara la domanda di condono improcedibile, ordinando la demolizione dell’edificio principale.

Il problema, però, è che i pagamenti erano stati effettuati e da qui ha inizio l'iter di ricorso al TAR.

Silenzio-assenso nel condono edilizio: chiarimenti sui limiti del silenzio-diniego

Il TAR chiarisce che “(…) in materia di condono edilizio l’ordinamento qualifica il silenzio serbato dall’Amministrazione comunale sulle istanze dei soggetti interessati come silenzio assenso, sussistendone i presupposti di operatività e non come silenzio con valore legale tipico di diniego. Il c.d. silenzio significativo sia di assenso che di diniego per il principio di legalità deve trovare riferimento in una norma positiva (ex multis Consiglio di Stato sez. VI, 18/11/2019, n. 7874) tenuto poi conto che mentre l’istituto del silenzio assenso incontra il “favor” legislativo quale istituto di semplificazione ed ha da tempo portata generale ai sensi dell’art.20 L.241/90 e s.m., l’istituto del silenzio diniego, all’opposto, è contemplato in delimitate fattispecie e presenta profili di dubbia compatibilità in relazione alla tutela del diritto di difesa (art.24 Cost.) ed al principio di buon andamento (art.97 Cost) oltre che invero del diritto ad una buona amministrazione (art.41 Carta dei diritti Fondamentali dell’UE). In tale contesto l’Amministrazione non può dar vita a proprio piacimento a forme di silenzio con valore legale tipico di diniego non previste dal legislatore statale o regionale, comminando per l’inosservanza all’invito ad integrare la documentazione mancante la “sanzione” del silenzio tacito, essendo essa semmai causa di mancato perfezionamento del silenzio assenso previsto dalla legge, come sostenuto da giurisprudenza del tutto pacifica (…) laddove la documentazione mancante sia richiesta dalla normativa di settore. (…) Trattasi infatti di irregolarità formale non ostativa al condono ove si consideri che risulta pacifico e non contestato nemmeno dal Comune (…) e comunque provato in giudizio (…) l’avvenuto pagamento di tutte le somme dovute (oblazione, contributo di costruzione, diritti di segreteria) in relazione alla pratica di condono edilizio in esame.”
Il TAR accoglie il ricorso chiarendo che in merito al condono edilizio, il silenzio dell’amministrazione comunale sulle richieste dei cittadini vale generalmente come silenzio-assenso e non come rifiuto automatico. Il cosiddetto silenzio-diniego può valere solo nei casi espressamente previsti dalla legge che prevedano condizioni tali da essere pregiudizievoli all'interesse pubblico (dubbia compatibilità). Infatti, poiché nel caso in esame tutte le somme dovute erano state effettivamente pagate, la mancata tempestiva esibizione delle ricevute rappresentava solo un’irregolarità formale e non poteva impedire il rilascio del condono.

Quindi viene confermato non solo che il silenzio dell’amministrazione non può essere interpretato arbitrariamente come diniego ma viene ribadito anche l’importanza del legittimo affidamento dei cittadini che rispettano gli obblighi di pagamento per ottenere il condono edilizio.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE – Condono edilizio silenzio-assenso 

Che cos’è il silenzio-assenso nel condono edilizio?
Il silenzio-assenso è l’effetto giuridico secondo cui, se il Comune non risponde entro i termini previsti, la richiesta di condono è considerata accolta, purché rispettati i requisiti di legge e dimostrati i pagamenti dovuti.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Si applica alle pratiche di condono edilizio, sia su edifici principali sia accessori, per regolarizzare opere abusive senza risposta esplicita dell’amministrazione. Garantisce continuità operativa e tutela dei progetti già eseguiti.

Quali sono le prestazioni e requisiti principali?
La procedura richiede che tutte le somme dovute (oblazione, contributo di costruzione, diritti di segreteria) siano state pagate e documentate. L’assenza temporanea di ricevute non impedisce il riconoscimento del silenzio-assenso.

Quali vantaggi rispetto a soluzioni standard?
Evita demolizioni ingiustificate e ritardi burocratici. Permette ai progettisti di pianificare interventi su involucro e strutture con certezza legale, riducendo rischi amministrativi.

Indicazioni di posa e integrazione progettuale
Il condono può essere applicato su ampliamenti, ristrutturazioni e piani sottotetto in funzione della configurazione dell’edificio. La pratica deve includere documentazione completa per evitare interruzioni nel rilascio del silenzio-assenso.