Condono edilizio, regole e requisiti: valgono le norme statali e regionali, no a modifiche del comune

I requisiti di condonabilità edilizia sono fissati esclusivamente da norme statali (condoni 1985, 1994, 2003) e da leggi regionali di rango primario. I comuni non possono introdurre, con regolamenti adottati successivamente, criteri o parametri edilizi speciali per valutare le istanze di sanatoria. L’applicazione di regole comunali "ex post" altererebbe la fattispecie legale (es. calcolo dei volumi) e violerebbe il principio di legalità, rendendo illegittimi i dinieghi fondati su tali regolamenti.

Il comune non può, con regolamenti adottati 'ex post', ridefinire il perimetro delle regole del condono edilizio, che sono tracciate da precise norme nazionali ed eventualmente regionali. E' quindi vietato l'intervento a posteriori del comune su una richiesta di condono, rifiutata in base alla regolamentazione attuativa che la PA ha introdotto in seconda istanza.

La portata del contenuto della sentenza 637/2026 del Tar Toscana è notevole, perché di fatto stabilisce che i requisiti di condonabilità di un'opera sono stabiliti da norme statali (uno dei tre condoni edilizi del 1985, 1994 o 2003) e regionali di rango primario, che "non lasciano alcuno spazio ad una regolazione attuativa ad opera dei regolamenti comunali".

Il caso: richiesta di condono per solaio di copertura

Si disquisisce su una domanda di condono presentata in data 10 dicembre 2004, ai sensi della L.R. Toscana n. 53/2004, e avente ad oggetto il rialzamento del solaio di copertura e la realizzazione di tamponature esterne e tramezzi interni di una preesistente tettoria per ricovero mezzi e materiali.

Il no del comune in base al regolamento edilizio approvato ex post

Il comune di Firenze, ritenendo applicabile ai fini della determinazione della altezza del fabbricato abusivamente ristrutturato, l’art. 189, comma 9, del regolamento edilizio approvato con deliberazione del Consiglio comunale n. 47/2007, il quale ai fini dell’esame delle istanze di condono rinvia al regolamento edilizio tipo elaborato da Regione Toscana nel 1980, e non invece la disciplina contenuta nel regolamento edilizio del 2002 vigente al momento della presentazione della istanza, ha preso a riferimento l’altezza così determinata ai fini del calcolo volumetrico giungendo alla conclusione che l’intervento abusivo non sarebbe sanabile in quanto eccederebbe il limite di incremento del 30% della volumetria preesistente posto dalla l.r.t. n. 53 del 2004. 

Il ricorso: ma non bisogna applicare le regole regionali?

Il Collegio ritiene di prendere prioritariamente in esame il secondo motivo di ricorso con il quale i ricorrenti affermano che il comune di Firenze avrebbe applicato parametri edilizi contenuti in un regolamento entrato in vigore successivamente alla entrata in vigore della legge regionale n. 53 del 2004 ed alla presentazione della istanza di sanatoria.

Il comune ha replicato che l'adozione postuma da parte dei comuni toscani di una disciplina ad hoc dei parametri edilizi finalizzata all’esame delle istanze di sanatoria sarebbe stata autorizzata dalla circolare illustrativa della l.r.t. n. 53/2004 nella parte in cui stabilisce che "per le modalità e le specificazioni tecniche necessarie al calcolo dei volumi deve farsi riferimento a quanto disposto dalle normative comunali".

Condono: i requisiti sono stabiliti da norme statali e regionali di rango primario

Il TAR dacompletamente ragione ai ricorrenti, evidenziando che i requisiti di condonabilità sono stabiliti da norme statali e regionali di rango primario le quali non lasciano alcuno spazio ad una regolazione attuativa ad opera dei regolamenti comunali.

In particolare, il comma 2 dell’art. 1 della l.r.t. n. 53/2004, nella parte in cui prevede che non sono suscettibili di sanatoria gli interventi abusivi su unità residenziali che abbiano comportato un incremento volumetrico superiore a 100 mc., non attribuisce in alcun modo ai comuni la potestà di adottare successivamente alla sua entrata in vigore regolamenti ad hoc che stabiliscano parametri edilizi speciali applicabili alle sole istanze di condono (e tale attribuzione non può certo trovare fondamento in una circolare come sostiene il Comune).

Secondo i giudici, "vero è che la nozione di volume implica la applicazione di normative regolamentari locali che stabiliscono le modalità di determinazione dei relativi parametri di calcolo (come le altezze) ma tali regolamenti costituiscono un elemento normativo integrativo del fatto previsto dalla norma (incremento di 100 mc) la cui modificazione si riflette sulla stessa definizione delle fattispecie che prevedono i requisiti necessari per ottenere la sanatoria".

Nel caso di specie risulta essere incontestato che utilizzando i parametri di determinazione della altezza dettati dal regolamento edilizio vigente alla data di entrata in vigore della l.r.t. 53/2004 l’incremento determinato dall’abuso sarebbe stato inferire al 30% della volumetria preesistente con conseguente ammissibilità della istanza di sanatoria alla quale non poteva essere opposta una disposizione regolamentare adottata successivamente in difetto di basi normative.

Ricorso accolto, la domanda di condono va accettata.

Condono edilizio tra regole regionali e regolamenti locali: FAQ

Qual è il principio affermato dalla sentenza sul condono edilizio?
I requisiti di sanatoria sono stabiliti da norme statali e regionali primarie e non possono essere modificati o integrati da regolamenti comunali adottati successivamente.

Il comune può applicare parametri edilizi approvati dopo la domanda di condono?
No. È vietata l’applicazione di regolamenti comunali “ex post” per valutare istanze già presentate, perché incidono illegittimamente sui requisiti di condonabilità.

Le circolari regionali possono autorizzare i comuni a fissare regole speciali?
No. Una circolare non può attribuire poteri normativi che la legge regionale non prevede espressamente.

Come vanno calcolati volumi e altezze ai fini del condono?
Devono applicarsi i parametri edilizi vigenti alla data rilevante prevista dalla legge di condono/regione, non quelli introdotti successivamente.

Qual è l’effetto pratico della decisione per le istanze respinte?
Se il diniego si fonda su regolamenti comunali successivi e senza base normativa primaria, l’atto è illegittimo e la domanda di condono deve essere riesaminata/accoglibile.

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