Costruzione di piscina in zona vincolata: esclusa la compatibilità paesaggistica

Vincoli paesaggistici e edilizia: il ruolo della compatibilità paesaggistica nelle nuove norme

La realizzazione di opere edilizie in aree sottoposte a vincoli paesaggistici rappresenta una delle questioni più discusse in edilizia.

La tutela del paesaggio, infatti, richiede un rigoroso controllo preventivo sugli interventi edilizi, in modo da preservare il valore storico e ambientale dei territori interessati, nonché l’armonia stessa del contesto.

In particolare, la costruzione di manufatti come piscine, spesso percepite come interventi a uso privato e con carattere ricreativo, assume una rilevanza particolare quando essa avviene in zone vincolate.

In tali contesti, la legge richiede non solo il rispetto delle norme urbanistiche generali, ma anche l’acquisizione di specifiche autorizzazioni paesaggistiche, le quali risultano essere imprescindibili per garantire il rispetto dei vincoli tutelari.

Un aspetto da chiarire è quello della compatibilità paesaggistica regolamentata dal DLGS 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). In particolare, l’accertamento di compatibilità paesaggistica è un procedimento finalizzato alla regolarizzazione di opere eseguite in assenza o in difformità di autorizzazione paesaggistica in zone soggette a questo tipo di vincolo.

Bisogna precisare che prima della Legge 105/2024, che ha convertito il DL 69/2024 (Decreto Salva Casa), il controllo della compatibilità paesaggistica era disciplinato dall’art. 167 del DLGS 42/2004, secondo il quale non poteva essere sanato l’intervento che abbia generato nuovi volumi o superfici.

Con il Decreto Salva Casa viene invece introdotta, in talune condizioni, una procedura semplificata di sanatoria per gli abusi edilizi, che rende anche il controllo della compatibilità paesaggistica più flessibile. In particolare, l’art. 36-bis del DPR 380/2001 prevede una procedura specifica per verificare la compatibilità paesaggistica in presenza di difformità parziali o modifiche importanti rispetto all’autorizzazione concessa.

Nello specifico, il comma 4 sottolinea che “Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.”

Quindi in mancanza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da quella legittimamente acquisita, il Comune (tramite il dirigente/responsabile dell’ufficio preposto) deve chiedere un parere vincolante alla Soprintendenza per verificare se l’intervento sia compatibile con le regole paesaggistiche attualmente vigenti sull’area di sedime o sull’immobile stesso. Tale procedura è indipendente dal tipo di intervento realizzato e dalla creazione/incremento di superfici o di volumi rispetto quelli già eventualmente autorizzati.

L’iter promosso dal decreto Salva Casa presenta inoltre una durata ben precisa (max 180 giorni), che si ripercuote nella redazione tempestiva di pareri da parte della Soprintendenza (entro 90 giorni). Trascorsi i termini per l’acquisizione di suddetti pareri è tacito avvalersi del silenzio-assenso.

Con la sentenza emessa dal TAR per il Lazio n. 12637/2025 si rimarca l’importanza della compatibilità paesaggistica, confermando il rigore richiesto nell’ambito della tutela paesaggistica e il rispetto delle procedure, anche in merito alla realizzazione di una piscina in area vincolata, ribadendo i principi di legittimità edilizia e paesaggistica che regolano gli interventi edilizi in tali aree.

LEGGI ANCHE: Salva Casa: sanatoria paesaggistica col silenzio assenso

Confermata la demolizione di piscina abusiva in area vincolata

Con sentenza n. 12637/2025, il TAR Lazio ha respinto il ricorso presentato dalla parte ricorrente avverso l’ordinanza con cui il Comune aveva intimato la demolizione di una serie di opere edilizie realizzate in assenza di titolo abilitativo. Tra queste vi è anche una piscina, la cui natura permanente e il contesto tutelato in cui è stata collocata (opera realizzata in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico) hanno rappresentato elementi determinanti per la conferma del provvedimento repressivo.

La piscina, secondo quanto accertato dagli uffici comunali, si presenta come una struttura non temporanea ma stabile e durevole. Tali caratteristiche strutturali, unitariamente alla localizzazione dell’intervento, in un contesto paesaggisticamente vincolato, non rendono plausibile l’argomentazione della ricorrente secondo cui l’opera sarebbe priva di rilevanza urbanistico-edilizia e dunque non soggetta a permesso di costruire né ad autorizzazione paesaggistica. Il Tribunale ha infatti chiarito che “Trattandosi di piscina di dimensioni di 5,00 x 8,90 metri in zona vincolata, ritiene il Collegio che la deduzione secondo cui la stessa non necessiterebbe di titolo edilizio (…) non colga nel segno, dal momento che la realizzazione di una piscina, interrata o fuori terra, realizzata in zona vincolata, integra un intervento di nuova costruzione in quanto volumetricamente rilevante, che necessita del previo rilascio del permesso di costruire nonché dell’autorizzazione paesaggistica (Cons. Stato, Sez. IV, 13 giugno 2023, n. 5807).”

Quindi la realizzazione di una piscina (sia essa interrata o fuori terra) in una zona con vincolo paesaggistico, è un intervento edilizio di nuova costruzione per il quale è necessaria la preventiva acquisizione di un titolo abilitativo edilizio (PdC) e del relativo nulla osta paesaggistico.

Un aspetto particolarmente significativo della sentenza riguarda la precisazione operata dal Tribunale circa la conformità edilizia e compatibilità paesaggistica, evidenziando che “(…) essendo noto che il profilo urbanistico-edilizio e l’eventuale accertamento di conformità ex post delle opere alla relativa disciplina di pianificazione del territorio vanno tenuti distinti dalla compatibilità di detti interventi con la tutela paesaggistica, presidiata dal relativo vincolo: cfr., in questo senso, Cons. Stato, Sez. VI, 12 dicembre 2022, n. 10866 (…)”. Questi due profili, pur dovendo essere entrambi rispettati, rispondono infatti a logiche e finalità diverse, quindi la possibilità di chiedere l’accertamento di compatibilità paesaggistica non implica automaticamente la sanabilità dell’abuso, né tanto meno la sua conformità al piano urbanistico comunale vigente.

Inoltre la ricorrente, pur dichiarando in giudizio l’intenzione di rimuovere il rivestimento in pietra e un piccolo manufatto tecnico adiacente, non ha comunque dimostrato la legittimità dell’intervento stesso, né sotto il profilo urbanistico-edilizio né sotto quello paesaggistico.

Per dovere di cronaca, il ricorso è stato respinto anche per le ulteriori opere oggetto di contestazione, tra cui portici, balconi, tettoie e altri manufatti. Anche per tali opere la ricorrente aveva dichiarato formalmente l’appartenenza delle stesse a categorie edilizie minori, ma senza che vi fosse una dimostrazione puntuale e documentata della loro effettiva conformità.

In conclusione, il TAR ha voluto così ribadire l’importanza della tutela paesaggistica, riaffermando che ogni intervento che comporti la trasformazione del territorio, come nel caso di una piscina, deve essere preventivamente autorizzato sotto il profilo urbanistico e paesaggistico, pena l’inevitabile ripristino dello stato dei luoghi.

LA SENTENZA TAR per il Lazio n. 12637/2025 É SCARICABILE IN ALLEGATO.