Cucina in muratura, box doccia e tettoia di copertura: SCIA in sanatoria o permesso?

Una recente sentenza del TAR Salerno chiarisce che cucina in muratura, box doccia, forno e tettoia di copertura, quando trasformano stabilmente una corte esterna in spazio residenziale, con incremento di superficie, volume e carico urbanistico, non sono opere pertinenziali o precarie. L’intervento, per caratteristiche e impatto, richiede il permesso di costruire e non può essere regolarizzato tramite SCIA, neppure ai sensi dell’art. 36-bis del dpr 380/2001. In area vincolata, inoltre, la trasformazione non è sanabile paesaggisticamente ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004.

Il caso: pavimentazione, piano cucina, forno e tettoia

Capita spesso di imbattersi in opere edilizie che magari 'noi privati' riteniamo secondarie e pertinenziali, ma che in realtà comportano una trasformazione dell'ambiente circostante, aumentando i 'confini' dell'immobile a cui si riferiscono, e che, quindi, senza un regolare permesso di costruire finiscono per risultare abusive.

E' il caso della sentenza 1465/2026 del Tar Salerno, che tratta in realtà di una controversia su una sanatoria paesaggistica concessa dal comune per la realizzazione di una pavimentazione dell'intera area esterna di un edificio, con la realizzazione di un piano cucina e di un forno laterale, con una tettoia e un piccolo vano chiuso.

Il comune aveva dichiarato la conformità delle opere e il vicino aveva aveva impugnato il titolo di sanatoria con ricorso al Tar, che aveva annullato il provvedimento numero 11145 del 3 aprile 2024, con la motivazione che il Comune resistente non aveva considerato che le opere edilizie erano state eseguite in area sottoposta a vincolo paesaggistico, ai sensi del decreto legislativo numero 42 del 2024.

Per tali opere, quindi, ai fini della regolarizzazione postuma degli abusi, sarebbe stata necessaria la preventiva acquisizione del nullaosta paesaggistico in base all’articolo 167 del codice del paesaggio. In tale contesto, a giudizio del Tar, la segnalazione certificata di inizio attività è risultata improduttiva di effetti e inidonea a regolarizzare l’intervento edilizio, per assenza della indispensabile autorizzazione paesaggistica.

Queste strutture non sono pertinenziali

Il Tar ha, inoltre, ritenuto, ferme le considerazioni assorbenti di cui sopra, che gli abusi realizzati, considerati nella loro interezza, hanno comportato una irreversibile trasformazione dell’area esterna a servizio dell’unità abitativa.

In particolare, la cucina in muratura ed il box doccia, con la sovrastante tettoia in ferro, hanno impresso una destinazione residenziale alla corte esterna, comportando un aumento di superficie e volume utile incidente sul carico urbanistico.

Infine il Tar ha ritenuto che, sul piano funzionale, i manufatti controversi non integrano strutture precarie e pertinenziali, ma sono diretti al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, con rilevante impatto sulle preesistenze ed incremento del carico urbanistico.

Sul piano paesaggistico, infine, le opere hanno determinato una significativa trasformazione ed alterazione dello stato dei luoghi, con aumenti di volume e superficie utile su area esterna, non suscettibili di regolarizzazione postuma ai sensi dell’art. 167 D. Lgs n. 42/2004.

Docce, tettoie e forni: quando la SCIA (in sanatoria) non basta

Avendo, in ogni caso, il comune coinsentito al privato di procedere alla regolarizzazione delle opere sopracitate tramite SCIA in sanatoria, la controinteressata ha presentato un nuovo ricorso al Tar, deducendo in primis la illegittimità del provvedimento, per violazione del divieto di sanatoria paesaggistica postuma di interventi che abbiano comportato la creazione di nuovi volumi e superfici.

Inapplicabile sarebbe anche l'art.36 bis del testo unico dell'edilizia (introdotto dal DL Salva Casa), trattandosi di interventi che avrebbero richiesto il permesso di costruire.

Bene (ma non benissimo): il Tar da ragione al 'vicino', confermando l'abusività delle opere edilizie.

Le opere oggetto della segnalazione certificata di inizio attività, depositata il 3 novembre 2023, non potevano - secondo i giudici - essere regolarizzate mediante SCIA, tenuto conto che, sul piano strutturale, le opere per caratteristiche dimensionali e morfologiche sono suscettibili di comportare un apprezzabile impatto plano-volumetrico, in modo permanente, sull’assetto del territorio.

Segnatamente, ha ritenuto il Tar, dai rilievi fotografici in atti è emerso che la cucina in muratura ed il box doccia, con la sovrastante tettoia in ferro, hanno impresso una destinazione residenziale alla corte esterna, comportando un aumento di superficie e volume utile incidente sul carico urbanistico.

Allo stesso modo, il muretto di recinzione ha asservito l’area comune, destinata a spazio esterno condominiale, ad uso residenziale esclusivo.

L’intervento, pertanto, ha modificato l’originaria destinazione della corte esterna, comportando una alterazione dello stato dei luoghi rilevante sia sotto il profilo urbanistico-edilizio che paesaggistico.

La cucina con locale forno, del pari, realizzata in muratura, è stabilmente ancorata al suolo ed è destinata a soddisfare esigenze durevoli nel tempo.

Quanto alla tettoia, essa è composta da intelaiature metalliche con copertura in legno e lamiera e, oltre a comportare una propagazione dello spazio residenziale dell’abitazione, ha funzione di copertura dell’area cucina e del box doccia (abusivi), per rendere fruibile la corte esterna agli usi residenziali.

Sul piano funzionale, ha concluso il Tar, i manufatti controversi non integrano strutture precarie e pertinenziali, ma sono diretti al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, con rilevante impatto sulle preesistenze ed incremento del carico urbanistico.

Sul piano paesaggistico, infine, le opere hanno determinato una significativa trasformazione ed alterazione dello stato dei luoghi, con aumenti di volume e superficie utile su area esterna, non suscettibili di regolarizzazione postuma ai sensi dell’art. 167 D. Lgs n. 42/2004.

In sostanza, le opere di cui alla segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria del 3 novembre 2023 non avrebbero potuto essere in alcun modo suscettibili di accertamento di compatibilità paesaggistica, in base a quanto previsto dall’articolo 167 del codice del paesaggio.

FAQ TECNICHE: Tettoia di copertura dell'area cucina e del box doccia | Ingenio

Quando cucina in muratura e tettoia richiedono il permesso di costruire?
Quando, valutate complessivamente, determinano una trasformazione permanente dell’area esterna, ampliando di fatto lo spazio residenziale dell’abitazione. Se producono nuova superficie o volume utile e incidono sul carico urbanistico, non sono qualificabili come semplici pertinenze.

Una tettoia a servizio di cucina e box doccia può essere considerata precaria?
Non necessariamente. Nel caso esaminato dal TAR, la struttura metallica con copertura in legno e lamiera era funzionalmente collegata a manufatti destinati a usi residenziali permanenti. La sua funzione e il suo impatto sul territorio hanno quindi escluso la natura precaria e pertinenziale.

È possibile regolarizzare queste opere con una SCIA in sanatoria?
No, quando per caratteristiche dimensionali e morfologiche l’intervento avrebbe richiesto il permesso di costruire. La SCIA non può sostituire il titolo edilizio necessario per opere che determinano una stabile trasformazione plano-volumetrica del territorio.

Il meccanismo dell’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001 può essere utilizzato?
Secondo il TAR, no, se le opere rientrano tra quelle soggette a permesso di costruire e non ricorrono quindi i presupposti previsti dalla disciplina dell’accertamento di conformità semplificato introdotta dal Salva Casa. La qualificazione dell’intervento resta decisiva.

Cosa cambia se le opere sono realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico?
La presenza del vincolo impone anche la verifica della compatibilità paesaggistica. Se l’intervento comporta nuovi volumi o superfici utili e una significativa alterazione dello stato dei luoghi, non può beneficiare della regolarizzazione paesaggistica postuma prevista dall’art. 167 del d.lgs. 42/2004.

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