Il certificato di agibilità non attesta la regolarità urbanistica dell'immobile

L'agibilità non significa automaticamente regolarità urbanistica, mentre, in caso di immobili o opere abusive, il certificato di agibilità (oggi SCA - segnalazione certificata di agibilità) è da considerarsi illegittimo, in quanto non è possibile rilasciare tale attestazione se non sussiste la conformità urbanistico/edilizia.

I 'paletti' che fissa il Tar Lazio nella sentenza 553/2025 sono piuttosto imporanti perché ci consentono di ricordare il collegamento che intercorre tra regolarità urbanistica e agibilità, e fra titolo abilitativo e certificato di agibilità, molto spesso frainteso nel senso che si suppone, avendo ottenuto l'agibilità per un dato immobile, che automaticamente questo sia 'legittimo' a livello urbanistico, una sorta di salvagente o di 'surrogato al titolo edilizio' necessario per realizzare determinate opere.

Il caso: tutte le opere edilizie senza titolo abilitativo

Si disquisisce sull'ordinanza di demolizione per svariate opere realizzate senza titolo abilitativo e autorizzazione paesaggistica presso l'immobile della ricorrente, ricadente in zona vincolata, tra le quali:

• "pergolato - tettoia" avente dimensioni di circa mt. 9,80 x 4.40 e altezza mt.2,35 realizzato in struttura lignea sovrastata da vegetazione rampicante;
• due pendenze simmetriche in struttura lignea con sovrastanti manto in laterizio;
• pergolato avente delle dimensioni di circa mt. 14,00 di lunghezza x 1,90 di larghezza e altezza mt. 2,10, realizzato in struttura lignea sovrastata da vegetazione rampicante;
• box avente funzione di contenimento di contatori;
• sistemazione esterna a giardino delle dimensioni esterne di circa mt. 15,20 x 11,90 realizzato con fontana centrale,
• vialetti in breccia calcarea e piante di delimitazione, contornata da marciapiedi in tufo;
• sistemazione esterna contornata da staccionata in legno e struttura in elevazione tipo archetto sempre in struttura lignea.

Edilizia libera o permesso di costruire? Senxa autorizzazione paesaggistica, in zona vincolata si demolisce a prescindere

Secondo la ricorrente, la maggior parte di queste opere sarebbe assentibile in edilizia libera: si prospetterebbe quindi l'errata applicazione dell'art. 6 del dpr 380/2001, in quanto (soltanto) "i primi cinque" manufatti di cui si è ingiunta la demolizione sarebbero "tettoie/pergolati aperti, di modeste dimensioni e privi di qualunque cubatura, che rientrano a pieno titolo negli elementi di arredo delle aree pertinenziali circostante l’immobile principale di proprietà della ricorrente".

Il TAR richiama, in senso opposto, il principio, assolutamente consolidato e ampiamente condiviso, secondo cui, laddove gli interventi edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, gli stessi risultano soggetti alla preventiva autorizzazione paesaggistica, necessitando pur sempre di un titolo abilitativo stante l’alterazione dell’aspetto esteriore dei luoghi che i medesimi comportano, con la conseguenza che, quand’anche le opere si ritenessero pertinenziali o precarie, in assenza di autorizzazione paesistica l’applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa (ex multis, Cons. Stato, sez. VII, 6 novembre 2023, n. 9557, pronunciatasi proprio con specifico riferimento ad una tettoia).

Abusi edilizi: la valutazione deve essere complessiva

Peraltro, ricorda il TAR, la valutazione di un abuso edilizio presuppone "una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, per cui non è data la possibilità di scomporne una parte per negare l’assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni. In sostanza, l’opera edilizia abusiva va identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato".

Certificato di agibilità: non attesta la regolarità urbanistica

Arriviamo, quindi, all'ultima doglianza, la più interessante di questa pronuncia, che appunto verte sul fatto che le opere sarebbero in un certo senso 'regolari' in quanto il comune aveva attestato l'agibilità dell'intero complesso nl novembre del 2014.

Da questo certificato di agibilità si ricaverebbe, quindi, la "sicura esistenza di quanto poi contestato dal Comune quale opere eseguite senza autorizzazione edilizia e paesaggistica".

Il rilascio del certificato di agibilità di un immobile - spiega il TAR - non attesta la regolarità edilizia ed urbanistica dello stesso.

Si tratta, infatti, di provvedimenti che presidiano interessi diversi:

• il primo è diretto ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell'edificio;
• il titolo edilizio attesta la regolarità edilizia e urbanistica.

Senza titolo abilitativo, 'salta' anche il certificato di agibilità

La mancanza del titolo abilitativo, quindi, porta alla sanzionabilità dell'opera realizzata, il che significa che il certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della sanzione demolitoria irrogata.

Al contrario, la mancanza del titolo edilizio depone per l'illegittimità del certificato di agibilità in quanto, attesa la specifica finalità di tale certificazione per come descritta dall'art. 24, comma 1, del dpr 380/2001, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio.

Da evidenziare come, però, nella sentenza 307/2025, il Tar Catania si era espresso in un altro senso affermando che la sola non conformità edilizia non può giustificare il ritiro dell'agibilità, essendo necessario verificare invece se l'immobile risponda ai parametri di abitabilità e sicurezza.

Il Salva Casa ha cambiato qualcosa? Il certificato di agibilità sanante

Val la pena di segnalare anche le novità che ha apportato il DL Salva Casa (69/2024, convertito dalla legge 105/2024) in materia, e che consentono, in determinati casi, di utilizzare il certificato di agibilità/SCA come 'lasciapassare' per regolarizzare alcuni abusi edilizi in parziale difformità, rientranti nelle tolleranze costruttive. Per maggiori dettagli, si rimanda all'articolo segnalato nel box sottostante.

Salva Casa: quando il certificato di agibilità porta alla sanatoria delle parziali difformità

Il Salva Casa inserisce tra le difformità soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive le parziali difformità realizzate durante l'esecuzione di lavori, oggetto di un titolo abilitativo e accertate all'esito di sopralluogo o ispezione comunale, per le quali non sia stato emanato un ordine di demolizione e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità.

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