Loggia chiusa: l'aumento volumetrico richiede il permesso di costruire

La chiusura di una loggia, con aumento conseguente della volumetria dell'immobile, esclude che si tratti di pertinenza e comporta l'obbligo di permesso di costruire per la sua realizzazione.

Il caso: chiusura del terrazzo con pannelli in vetro

Lo ha chiarito il Tar Campania con la sentenza 8565/2025, inerente il ricorso contro l'ordinanza di demolizione delle seguenti opere abusive: “incremento volumetrico dell’unità immobiliare per mezzo della chiusura del terrazzino pertinenziale di mq 4,80 con l’apposizione di pannelli in vetro di altezza 1,95 m sul muretto perimetrale (di altezza 0,85 m) dell’unico fronte aperto”.

In particolare, all’esito di sopralluogo eseguito in data 28 luglio 2021, veniva accertato che la predetta implementazione volumetrica era stata eseguita in difformità dai lavori di restauro e risanamento conservativo, eseguiti sulla base della DIA inoltrata dal ricorrente al Comune nel 2012. 

Il ricorso: manutenzione in edilizia libera?

In primis, il ricorrente assume che l’intervento edilizio contestato dal Comune sarebbe preesistente ed assentito con la licenza edilizia originaria del 1955.

Inoltre, il comune avrebbe erroneamente qualificato l’intervento edilizio come di ristrutturazione edilizia, atteso che, con la DIA del 2012, il ricorrente ha eseguito un intervento di manutenzione ordinaria finalizzata al frazionamento immobiliare, senza l’esecuzione di ulteriori opere.

Infine, si sostiene che la chiusura con una vetrata scorrevole della loggetta rientrerebbe oggi nell’alveo dell’edilizia libera, a norma dell'art. 6, comma 1, lett. b-bis) del d.P.R. n. 380/2001.

La difformità dallo stato legittimo dichiarato nel 2012

I giudici respingono il ricorso partendo dalla constatazione che l’art. 9 bis, comma 1 bis, del d.P.R. n. 380/2001, nella versione ratione temporis applicabile al caso di specie, prescrive che: “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”

Nel caso di specie, assume portata dirimente in senso reiettivo la difformità della loggetta rispetto allo stato legittimo dichiarato dallo stesso ricorrente con la DIA del 2012, per cui sono del tutto inconferenti i richiami al titolo originario del 1955, che, peraltro, non prevedeva l’esistenza della loggetta chiusa, in quanto lo stesso tecnico del ricorrente procede a stabilirne la datazione tramite inferenze logiche.

Pertanto, "deve ritenersi sussistente la difformità riscontrata rispetto allo stato legittimo dell’immobile, come risultante dall’ultimo intervento edilizio eseguito tramite la DIA del 2012; difformità rappresentata dall’esecuzione sine titulo di un intervento di ampliamento volumetrico, determinato dalla chiusura della loggetta, come tale, rientrante nell’alveo degli interventi di ristrutturazione edilizia, richiedenti il previo rilascio del permesso di costruire per la loro esecuzione".

Portico, loggia e balconi chiusi: quando la pertinenzialità è esclusa

I giudici chiudono evididenziando che, nella delineata prospettiva, in giurisprudenza è stato condivisibilmente affermato che “l’avvenuta realizzazione di un vano aggiuntivo mediante tamponatura di un'area (portico, loggia o balcone) non può neppure qualificarsi come pertinenza in senso urbanistico, in quanto integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie".

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