VEPA sul terrazzo tipo pergotenda: le vetrate impacchettabili rientrano nell'edilizia libera

Quando le VEPA (vetrate panoramiche amovibil) sono legittimamente assimilabili a una pergotenda e quindi installabili, sul terrazzo, senza l'obbligo di richiedere il permesso di costruire. In altre parole: quando si rientra nell'edilizia libera?

Pergotende e VEPA riempiono le pagine della giustizia amministrativa perché non bisogna fermarsi ad una lettura superficiale di queste opere ma verificare se effettivamente i criteri che le inseriscono 'dentro' l'art.6 del dpr 380/2001 (edilizia libera) sono soddisfatti.

Questo succede nel caso della sentenza 628/2026 del Consiglio di Stato, che ha annullato l'ordinanza di demolizione di alcune vetrate panoramiche amovibili installate su un terrazzo, riconoscendo la loro natura di pergotenda realizzabile in edilizia libera anche prima del DL 115/2022.

Le caratteristiche determinanti sono: pannelli retraibili, assenza di stabilità della chiusura, mancanza di termoisolamento e impianti di riscaldamento. Lo spazio esterno mantiene la sua funzione originaria senza trasformarsi in ambiente chiuso.

Il caso: le VEPA del contendere

Tutto parte quando il comune ingiunge la demolizione per alcune opere realizzate in assenza di titoli concessori, con particolare riferimento alla chiusura della veranda al primo piano di un fabbricato.

La ricorrente impugnava l’ordinanza al fine di ottenerne l’annullamento sulla base, tra l'altro, delle seguenti censure:

• a) Natura di tendaggio removibile e non di struttura portante dell’intervento;
• b) Attività rientrante nell’edilizia libera, priva della necessità di permesso di costruire.

L'amministrazione comunale appellata, nel chiedere il rigetto del gravame, faceva presente che la normativa che ha fatto rientrare nella nozione di edilizia libera i vetri panoramici (c.d. VEPA) è entrata in vigore solo successivamente alla ordinanza di demolizione qui impugnata.

Il Consiglio di Stato qualifica le opere: si tratta di un terrazzo di una abitazione dove sono state collocate, ai tre lati, vetrate impacchettabili c.d. VEPA (vetrate panoramiche) ossia prive di infissi.

Le caratteristiche tecniche delle VEPA

Le vetrate in questione presentano caratteristiche specifiche: pannelli in vetro con spessore tra 5 e 10 mm, completamente retraibili e richiudibili a pacchetto, agganciati a sottili binari superiori e inferiori lungo cui scorrono sovrapponendosi.

In posizione aperta i pannelli non sono completamente congiunti, lasciando spazi attraverso cui passa l'aria. Non esistono strutture portanti né modifiche di sagoma o prospetto dell'edificio.

VEPA in edilizia libera: ecco quando

Secondo Palazzo Spada queste VEPA rientrano nella nozione di pergotenda, opera già ricompresa nell'edilizia libera prima del DL 115/2022.

Le pergotende rientrano nell'edilizia libera quando valorizzano la fruizione degli spazi esterni fornendo riparo temporaneo da sole, pioggia, vento e umidità, senza creare un ambiente assimilabile a quello interno. Manca la necessaria stabilità, l'idonea coibentazione termica e l'adeguato isolamento.

Più in particolare, con riguardo ad ipotesi ante DL 115/2022, che ha incluso espressamente le VEPA tra le opere di edilizia libera, è stato affermato comunque che per lo spessore dei vetri, il facile smontaggio e l’assenza di termoisolamento tale spazio esterno non viene trasformato “in un ambiente stanziale chiuso e stabile”, ma deve qualificarsi alla stregua di “pergotenda”, struttura questa già annoverata tra le opere di edilizia libera ai sensi dell'art. 6 del DPR n. 380 del 2001 e del relativo “Glossario” delle opere realizzabili in regime di edilizia libera ai sensi del DM 2 marzo 2018 (così Cons. Stato, sez. II, 7 luglio 2025, n. 5828).

I criteri distintivi per l'edilizia libera

Le vetrate mantengono, quindi, la qualifica di edilizia libera se presentano:

• spessore dei vetri inferiore a quello normale;
• facile smontabilità;
• assenza di capacità di termoisolamento;
• mancanza di impianti di riscaldamento o areazione collegati all'appartamento.

La giurisprudenza riconosce che può rientrare nell'edilizia libera anche la pergotenda con chiusura perimetrale precaria, purché non trasformi lo spazio esterno in ambiente stanziale chiuso e stabile.

Il discrimine: quando serve il permesso di costruire

E' invece differente la situazione in cui l'area esterna, oltre ad essere delimitata da vetrate richiudibili, viene collegata agli impianti dell'appartamento e dotata di riscaldamento o altri impianti di areazione: in tal caso muta significativamente la destinazione funzionale dello spazio, che da esterno diventa chiuso, richiedendo permesso di costruire per ristrutturazione edilizia.

Nel caso di specie, non risulta che l’area esterna sia collegata agli impianti dell'appartamento e dotata di riscaldamento o di altri impianti di areazione. Si tratta, in definitiva, di VEPA assimilabili a pergotende e realizzabili liberamente.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO