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Ristrutturazione edilizia o manutenzione? Differenze, titoli abilitativi, conseguenze

Siamo di fronte ad una ristrutturazione edilizia e non ad una manutenzione se l'originario manufatto viene reso oggetto di interventi strutturali di particolare rilievo e di incrementi volumetrici non indifferenti.

Una demolizione e ricostruzione di fabbricato tramite la tecnica del “cuci-scuci” (consistente nella rimozione, uno ad uno, dei preesistenti blocchi di tufo e la loro parziale sostituzione con blocchi di argilla) è una modalità di esecuzione che comporta, comunque, il venir meno dell'originaria struttura e la sostanziale sostituzione della stessa.

Pertanto, siamo di fronte ad una ristrutturazione edilizia da assentire con permesso di costruire e non ad una manutenzione (ordinaria e straordinaria) assentibile con SCIA, con tutte le conseguenze del caso.

A questa conclusione giunge il Consiglio di Stato nella sentenza 4070/2023 dello scorso 21 aprile, che ha per protagonista il ricorso di un privato contro un'ordinanza di demolizione - confermata dal TAR competente - per alcune opere abusive.

Demo-ricostruzioni con ampliamento

Palazzo Spada osserva che l'intervento complessivamente realizzato esorbita – come correttamente ritenuto dal Comune e dal TAR– da un’attività meramente manutentiva (ordinaria o straordinaria) ed integra, piuttosto, una ristrutturazione edilizia.

Infatti, la previsione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001, aveva disposto - nel testo vigente ratione temporis – che la ristrutturazione consistesse nella “trasformazione degli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, e ciò anche mediante il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti, ovvero la demolizione e ricostruzione della stessa volumetria e sagoma della preesistenza”.

Inoltre, nella normativa vigente all’epoca dell’intervento erano stati sottoposti a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che potevano portare “ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”, o comportare “aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A”, comportare “mutamenti della destinazione d'uso”.

Nel caso di specie, l’originario manufatto viene reso oggetto di interventi strutturali di particolare rilievo e di incrementi volumetrici non indifferenti, anche scomputando ipoteticamente la parte interessata dalle domande di condono.

Ristrutturazione edilizia prima del DL 76/2020: serviva il permesso di costruire

Le opere realizzate necessitavano di permesso di costruire e la mancanza di tale titolo (connessa alla radicale inconfigurabilità della d.i.a.) comporta l’applicazione della previsione di cui all’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, che comporta la demolizione quale conseguenza.


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