Demolizione e ricostruzione con rimodulazione della sagoma: è ristrutturazione o nuova costruzione?

Come si configurano oggi gli interventi di demolizione e ricostruzione? E come si configuravano prima del 2020, con l'avvento del DL Semplificazioni? Sono nuove costruzioni o ristrutturazioni edilizie, a seconda del mantenimento o della modifica della sagoma preesistente dell'edificio/immobile?

Di questo argomento tratta la sentenza 4205/2023 dello scorso 26 aprile del Consiglio di Stato, relativa ad un caso piuttosto complesso, sul ricorso di un privato contro il permesso di costruire rilasciato nel 2015 da un comune ad una signora.

Secondo la ricorrente, il permesso di costruire, pur autorizzando formalmente un intervento di ristrutturazione edilizia, avrebbe in realtà ad oggetto un intervento di sostituzione edilizia, in quanto tale costituente nuova edificazione, non ammesso dalla normativa e dagli strumenti urbanistici vigenti (all'epoca) nell’area interessata, sottoposta peraltro a vincolo paesaggistico.

E' chiaro che la sentenza si basa sul momento temporale del permesso di costruire, riportandoci alle regole pre-2020 che hanno modificato le specifiche sulle demo-ricostruzioni.

In ogni caso la pronuncia può essere interessante proprio perché molti 'contenziosi' in materia si sviluppano su situazioni che vanno giudicate in base al Testo Unico Edilizia "vigente" all'epoca dei fatti. Come in questo caso.

Ristrutturazione o nuova costruzione?

Le questioni prospettate dalla ricorrente possono essere sintetizzate - osserva Palazzo Spada - in tre profili:

1. se l’intervento edilizio, che ha riguardato tre distinti corpi di fabbrica, comportando all’esito un edificio dalla sagoma diversa dai precedenti manufatti, sia qualificabile, ex art. 3, comma 1, dpr 380/2001 nonché ai sensi della legislazione regionale (artt. 78 e 79 della l.r. n. 1 del 2005), come nuova costruzione ovvero se invece si debba qualificare come intervento di ristrutturazione;
2. se l’intervento sia autorizzabile ai sensi dell’art. 25 delle N.T.A. della variante al Piano di Fabbricazione che vieta nella zona di rispetto paesistico-ambientale, quale è quella ove ricade l’intervento, le nuove costruzioni e consente soltanto “il recupero e la riqualificazione degli edifici esistenti mediante interventi fino alla ristrutturazione edilizia limitatamente alla sagoma planimetrica”;
3. se l’intervento edilizio sia autorizzabile, comportando il mutamento della sagoma e trattandosi di immobile che ricade pacificamente in zona “di interesse paesaggistico” ex art. 142, comma 1, lett. a) d.lgs. n. 42 del 2004 (“Sono comunque di interesse paesaggistico e sono sottoposti alle disposizioni di questo Titolo: a) i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare”).

Dalle verifiche risulta che:

• l’intervento edilizio oggetto di controversia è consistito nella demolizione integrale dei preesistenti manufatti e nella successiva riedificazione di un nuovo ed unitario fabbricato con l’utilizzo di nuovi materiali;
• l’immobile ha subito una “innegabile rimodulazione della sagoma” e di altezza rispetto al pregresso, pur senza incremento volumetrico.

Il Consiglio di Stato arriva al punto: la fattispecie in esame configura una nuova costruzione, e non una ristrutturazione, ai sensi:

• tanto della previsione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001 vigente ratione temporis al momento della presentazione dell’istanza di permesso di costruire (21 agosto 2012), ai sensi della quale costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia, inter alia, quelli “consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”;
• quanto della versione dell’art. 3 comma 1, lett. d), del dpr 380/2001 vigente all’epoca del rilascio del permesso di costruire (11 settembre 2015), ai sensi della quale costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia, inter alia, quelli “consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente”, con la precisazione, tuttavia, che “con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”.

E la zona tutelata?

In relazione al terzo profilo, è pacifico che l’area in cui si trova l’immobile ricada in zona di “interesse paesaggistico” ex art. 142, comma 1, lett. a) d.lgs. 42/2004 per cui, anche ritenendo di dover applicare la versione dell’art. 3 del dpr 380/2001 vigente al momento del rilascio del titolo, la ristrutturazione è comunque subordinata al rispetto della sagoma preesistente, che nel caso in esame è acclarato che sia stata modificata.

Le regole sulle demolizioni e ricostruzioni oggi

Oggi le cose sono notevolmente cambiate, in virtù di quanto stabilito da due disposizioni legislative, il DL 76/2020 (Semplificazioni) e il DL Energia (17/2022).

La lettera d) dell’art. 3, comma 1, del dpr 380/2001, come modificata dall'art. 10, comma 1, lettera b), n. 2), del DL 76/2020 (convertito in legge 120/2020), definisce infatti OGGI quali interventi di ristrutturazione edilizia (come tali realizzabili, ai sensi dell’art. 22 del TUE, mediante la segnalazione certificata di inizio di attività/SCIA) gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico.

Insomma: se quel permesso di costruire di cui si dibatte in questa sentenza fosse stato rilasciato a fine 2020, le cose sarebbero state diverse, quel tipo di intervento - con modifica di sagoma - sarebbe stato qualificabile come ristrutturazione edilizia.

E nelle aree vincolate?

Nelle aree sottoposte a vincolo per legge, gli interventi di demolizione e costruzione e quelli di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia anche laddove non siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e siano previsti incrementi di volumetria.

Il tutto dopo la modifica apportata al sesto periodo della lettera d) dell'art.3 del Testo Unico Edilizia, modificato dall'art.28 comma 5-bis del DL 17/2022.

Tali interventi, OGGI, sono possibili anche nelle aree tutelate per legge e, di conseguenza, sono ricompresi tra gli interventi soggetti al permesso di costruire anche quelli di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree sottoposte a tutela paesaggistica dalla legge, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

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RISTRUTTURAZIONE DEGLI EDIFICI VINCOLATI: LE TAPPE DI UNA STORIA PARTICOLARE

Per aiutarvi a 'ricordare' la cronistoria dell'argomento, ecco le 6 tappe principali come le abbiamo raccontate su Ingenio:

1. Ristrutturazioni demo-ricostruzione con diversa sagoma e volume in zone vincolate: nuovi chiarimenti del CSLLPP
   
2. Ristrutturazione degli immobili tutelati: una storia infinita non priva di contraddizioni
   
3. Ristrutturazione degli immobili tutelati: anche l'ANCI interviene sulle precisazioni del CSLP
   
4. Il MIBAC stoppa il Superbonus: i beni tutelati sono tutti uguali! No alla ricostruzione integrale con modifiche
   
5. Demolizione e ricostruzione di edifici vincolati. Art. 3, lettera d), del DPR n. 380/2001
   
6. Immobili di pregio paesaggistico: tutela o conservazione?

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LA SENTENZA 4205/2023 DEL CONSIGLIO DI STATO E' SCARICABILE IN ALLEGATO