Roma aggiorna il Regolamento Edilizio: Titolo III bis, sostenibilità e nuovi obblighi per i tecnici

Il nuovo Titolo III bis del Regolamento Edilizio di Roma Capitale, approvato con Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 90 del 12 maggio 2026, introduce requisiti prestazionali obbligatori in materia di efficienza energetica, gestione idrica, permeabilità dei suoli, contrasto all'effetto isola di calore e mobilità sostenibile.

Si applica alle nuove costruzioni, alle ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione e agli interventi sull'intero edificio con incrementi superiori al 15% di volumetria o SUL. Il tecnico abilitato è tenuto a produrre una Relazione di Compatibilità Ambientale, Efficienza Energetica e Comfort Abitativo, asseverando la conformità progettuale; il Direttore dei Lavori certifica la corrispondenza in fase esecutiva. Il sistema di Miglioramento Bioenergetico (MBE) prevede incentivi urbanistici fino al 5% della SUL. INGENIO, grazie alla collaborazione di Fabio De Castro, analizza la riforma con taglio operativo per ingegneri, architetti e geometri chiamati ad applicare le nuove norme a Roma.

Regolamento Edilizio Roma: perché il 2026 segna una svolta

L’intervento approvato da Roma Capitale nasce dall’esigenza di adeguare un impianto regolamentare che, pur avendo subito modifiche nel tempo, conserva ancora la struttura originaria del Regolamento Generale Edilizio del 1934.

La nuova disciplina recepisce gli indirizzi europei e nazionali in materia di sostenibilità ambientale, si coordina con il Piano d’Azione per l’Energia Sostenibile e il Clima (PAESC), con la Strategia di Adattamento Climatico di Roma Capitale e con le più recenti politiche di decarbonizzazione urbana. L’obiettivo dichiarato è ridurre l’impatto ambientale del settore edilizio, considerato uno dei principali responsabili delle emissioni climalteranti, promuovendo interventi più efficienti sotto il profilo energetico, idrico e ambientale.

Il nuovo Titolo III bis: a chi si applica e quali interventi coinvolge

La riforma introduce un nuovo corpo normativo dedicato ai “Requisiti prestazionali degli edifici riferiti alla mitigazione e all’adattamento ai cambiamenti climatici, alla compatibilità ambientale e al comfort abitativo”.

Le 4 categorie di intervento obbligate al rispetto dei nuovi requisiti

Le nuove disposizioni si applicano principalmente agli interventi di:

• nuova costruzione;
• ristrutturazione urbanistica;
• ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione;
• interventi sull’intero edificio con incrementi superiori al 15% della volumetria o della superficie utile lorda preesistente.

Gli ambiti tematici disciplinati: dall'efficienza energetica al drenaggio urbano

Tra i temi disciplinati trovano spazio:

• efficienza energetica e fonti rinnovabili;
• riduzione dei consumi idrici;
• raccolta e riutilizzo delle acque meteoriche;
• drenaggio urbano sostenibile;
• permeabilità dei suoli;
• contrasto all’effetto “isola di calore”;
• utilizzo di materiali a ridotto impatto ambientale;
• mobilità sostenibile;
• incentivi per gli interventi di miglioramento bioenergetico.

La Relazione tecnica ambientale: contenuti, asseverazione e responsabilità

Il professionista tecnico diventa protagonista

Uno degli aspetti più rilevanti della riforma riguarda il ruolo attribuito ai tecnici abilitati.

Per l’ottenimento del titolo edilizio sarà infatti necessaria una specifica “Relazione tecnica di Compatibilità Ambientale, Efficienza Energetica e Comfort Abitativo”, mediante la quale il professionista assevera la conformità del progetto ai requisiti prestazionali previsti dal nuovo regolamento. Non si tratta di un mero adempimento formale.

La relazione costituisce il presupposto per l’accesso agli incentivi previsti dal regolamento e dovrà contenere una descrizione dettagliata delle soluzioni progettuali adottate, corredata da elaborati grafici, tabelle dimostrative e documentazione tecnica.

Successivamente sarà il Direttore dei Lavori a certificare la corrispondenza tra quanto progettato e quanto effettivamente realizzato. Sono inoltre previsti controlli a campione da parte dell’Amministrazione.

Miglioramento Bioenergetico (MBE): incentivi fino al 5% di SUL

Particolare interesse riveste il sistema incentivante collegato agli interventi di Miglioramento Bioenergetico (MBE), già previsto dall’art. 10 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG ma mai completamente disciplinato sotto il profilo attuativo.

Il nuovo Titolo III bis introduce una tabella di punteggi collegata a specifiche prestazioni ambientali e consente, al raggiungimento di determinati livelli prestazionali, di ottenere incentivi urbanistici fino al 5% della SUL.

Nei casi in cui tale incentivo non sia applicabile per motivi tecnici o urbanistici, è prevista la possibilità di accedere a incentivi economici mediante riduzione del contributo di costruzione, secondo modalità che saranno definite con successivi provvedimenti.

Si tratta di una novità significativa perché introduce finalmente un sistema strutturato di premialità collegato alle prestazioni ambientali effettivamente conseguite.

Ordini e Collegi professionali: il contributo tecnico alla riforma

L’iter che ha portato all’approvazione del nuovo Titolo III bis non è stato il risultato di un’attività esclusivamente amministrativa. Durante il percorso di elaborazione del provvedimento, i professionisti tecnici hanno garantito una presenza costante nei tavoli di confronto e nelle attività di approfondimento che hanno accompagnato la definizione delle nuove norme. Il contributo di geometri, ingegneri, architetti e periti industriali ha consentito di trasferire all’interno del dibattito tecnico-amministrativo le problematiche operative riscontrate quotidianamente nell’attività professionale, favorendo la ricerca di soluzioni concretamente applicabili.

Particolarmente rilevante è stato il ruolo svolto dai Collegi e dagli Ordini territoriali, che hanno rappresentato il punto di raccordo tra amministrazione e professionisti, assicurando un confronto continuo sui contenuti della riforma e sulle possibili ricadute applicative. La presenza dei rappresentanti delle professioni tecniche ai tavoli di lavoro ha contribuito ad arricchire il documento finale con osservazioni, proposte e valutazioni maturate dall’esperienza diretta sul territorio.

Questa collaborazione istituzionale conferma come i processi di aggiornamento della normativa edilizia risultino maggiormente efficaci quando vengono costruiti attraverso il coinvolgimento delle categorie professionali chiamate quotidianamente ad applicare le regole, valorizzando il patrimonio di competenze espresso dagli Ordini e dai Collegi professionali territoriali.

Le opportunità e le criticità applicative

La riforma presenta certamente elementi innovativi e condivisibili.

L’introduzione di criteri prestazionali, la valorizzazione delle Nature Based Solutions, l’attenzione alla gestione delle acque meteoriche e alla riduzione dell’effetto isola di calore rappresentano strumenti coerenti con le sfide climatiche che le città dovranno affrontare nei prossimi decenni.

TI POTREBBE INTERESSARE 
Cinque passi per un uso consapevole delle Nature Based Solutions

Allo stesso tempo sarà necessario monitorare attentamente la fase applicativa. Molte disposizioni richiederanno chiarimenti operativi, aggiornamenti della modulistica, formazione specifica dei tecnici e un costante dialogo tra amministrazione e professionisti per evitare interpretazioni difformi e garantire uniformità procedimentale.

La vera sfida: aggiornare l’intero Regolamento Edilizio

L’approvazione del Titolo III bis rappresenta senza dubbio un passo avanti importante.

Tuttavia, questa riforma evidenzia anche una questione ormai non più rinviabile: la necessità di procedere ad una revisione complessiva dell’intero Regolamento Edilizio di Roma Capitale.

Norme del 1934 e requisiti 2026: la coesistenza problematica

Oggi convivono all’interno dello stesso testo norme innovative orientate alla neutralità climatica e disposizioni storiche risalenti ad un impianto regolamentare nato nel 1934. Questo genera inevitabili difficoltà interpretative e applicative per tecnici, cittadini e uffici comunali.

L’aggiornamento appena approvato dimostra che Roma è in grado di affrontare temi contemporanei come la sostenibilità ambientale e la resilienza climatica. Per completare questo percorso occorre però intervenire anche sulla parte storica del Regolamento Edilizio, eliminando disposizioni ormai superate, armonizzando il testo con il Regolamento Edilizio Tipo, con il DPR 380/2001 vigente e con le Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma Capitale.

L’esperienza maturata in questi mesi dimostra inoltre che il contributo dei professionisti e dei rispettivi Collegi e Ordini territoriali rappresenta una risorsa imprescindibile per costruire regole efficaci e realmente applicabili. Per questo motivo, il futuro percorso di revisione complessiva del Regolamento Edilizio dovrebbe continuare a svilupparsi attraverso un confronto strutturato e permanente con le professioni tecniche.

Solo attraverso una revisione organica dell’intero regolamento sarà possibile garantire certezza normativa, semplificazione amministrativa e una reale efficacia delle politiche urbanistiche ed edilizie che Roma Capitale intende perseguire nel prossimo futuro.

FAQ Tecniche: Regolamento Edilizio Roma 2026 - Titolo III bis

Cos'è il Titolo III bis del Regolamento Edilizio di Roma Capitale?

È il nuovo corpo normativo introdotto con Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 90 del 12 maggio 2026, dedicato ai "Requisiti prestazionali degli edifici riferiti alla mitigazione e all'adattamento ai cambiamenti climatici, alla compatibilità ambientale e al comfort abitativo". Colma un vuoto regolamentare rilevante, inserendo temi di sostenibilità ambientale all'interno di un impianto normativo che nella sua struttura originaria risale al Regolamento Generale Edilizio del 1934. Si coordina con il PAESC di Roma Capitale e con la Strategia di Adattamento Climatico comunale.

 A quali interventi si applicano i nuovi requisiti?

Le disposizioni del Titolo III bis si applicano a: nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica; ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione; interventi sull'intero edificio con incrementi superiori al 15% della volumetria o della superficie utile lorda (SUL) preesistente. Gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di restauro conservativo non rientrano nell'ambito di applicazione obbligatoria, salvo indicazioni specifiche. 

Quali norme nazionali ed europee si coordinano con il Titolo III bis?

Il testo richiama esplicitamente il DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), le Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma Capitale e il Piano d'Azione per l'Energia Sostenibile e il Clima (PAESC). A livello europeo, la riforma si inserisce nel quadro della Direttiva 2024/1275/UE (EPBD recast — Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici), che impone agli Stati membri requisiti progressivi di decarbonizzazione del parco edilizio. 

Cosa deve contenere la Relazione tecnica di Compatibilità Ambientale?

La Relazione tecnica di Compatibilità Ambientale, Efficienza Energetica e Comfort Abitativo è il documento che il professionista abilitato redige e assevera per ottenere il titolo edilizio. Deve contenere: descrizione dettagliata delle soluzioni progettuali adottate; elaborati grafici dimostrativi; tabelle dimostrative delle prestazioni raggiunte; documentazione tecnica a supporto. Costituisce il presupposto per l'accesso agli incentivi previsti dal regolamento e dovrà essere successivamente riscontrata in fase esecutiva dal Direttore dei Lavori.