Salva Casa e tettoia abusiva: non si può sostituire il condono con la sanatoria semplificata

Le sanatorie possibili, in Italia, sono di tre tipi:

• straordinaria, cioè quella concessa dai tre condoni edilizi (del 1985, 1994 e 2003), che regolarizzano abusi sostanziali avvenuti però in precise forchette temporali e con regole molto stringenti - soprattutto per quanto riguarda il terzo condono - in quanto a tipologia dell'intervento;
• ordinaria, cioè quella che richiede la doppia conformità rigida, o piena, dell'art.36 TU Edilizia, ovverosia la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'abuso che al momento della richiesta di sanatoria;
• semplificata (introdotta dal DL Salva Casa, art.36-bis TUE): il nuovo regime in vigore dal 28 luglio 2024 prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda. Si supera, quindi, il concetto di doppia conformità classica.

Nel caso della sentenza 5141/2025 del Consiglio di Stato, viene confermata l'impossibilità di sanare una tettoia abusiva di 74 mq realizzata nel Parco dell'Appia Antica.

L'opera, infatti, non è qualificabile come pertinenza urbanistica per le sue dimensioni rilevanti e ricade nella categoria delle opere non condonabili in zona vincolata ai sensi della legge n. 326/2003 (Terzo condono) e della legge regionale Lazio n. 12/2004.

Palazzo Spada afferma, inoltre, con fermezza che la normativa sopravvenuta del "Salva Casa" non può applicarsi retroattivamente secondo il principio tempus regit actum.

Il caso: tettoia abusiva in area protetta

Si dibatte su una tettoia aperta su tre lati di 74,48 realizzata senza titolo edilizio (e già qui deve scattare l'allarme, perché è abuso pieno, a meno che non serva la SCIA), destinata al ricovero temporaneo e al riparo delle merci utilizzate dall'impresa.

Il comune ha respinto l'istanza di condono, rilevando che l'abuso ricade nella perimetrazione del Parco dell'Appia Antica e che la normativa esclude dalla sanatoria le opere comportanti aumento di volumetrie realizzate su immobili soggetti a vincoli per la tutela dei parchi, anche se eseguite prima dell'apposizione del vincolo.

Il TAR ha confermato l'operato dell'ente locale e si è arrivati al Consiglio di Stato.

Tettoia non sanabile: ecco perché

E' indubbio come nel caso di specie - evidenzia  la tettoia abusiva non possa configurarsi quale pertinenza urbanistica, viste le sue rilevanti dimensioni e atteso che per la costante giurisprudenza, cui si è correttamente richiamato il TAR, la nozione di pertinenza urbanistica è più ristretta di quella di pertinenza civilistica ed è riferibile solo ad opere di modeste dimensioni, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili.

Una tettoia di quasi 75 mq non rientra in questa categoria, indipendentemente dal rapporto percentuale con l'edificio principale.

L'abuso, avente quindi a oggetto un'opera non qualificabile come pertinenza urbanistica, è ricompreso tra quelli non condonabili: esso, infatti, ricade all’interno del Parco dell’Appia Antica e quindi in area sottoposta a vincolo, in relazione alla quale la normativa nazionale (art. 32 del DL 269/2003, conv. con legge 326/2003) e quella regionale (art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004, richiamato dal diniego impugnato) non ammettono la condonabilità delle opere abusive comportanti un aumento di superficie e di volumetria.

Tettoia ed edificio principale: si può applicare la regola del 20%?

Attenzione a questo chiarimento perché è molto importante visto che spesso si pensa che se l'opera è di dimensioni rievant ma modeste in confronto all'edificio collegato, allora si possa considerare come pertinenza.

Infatti, la tesi degli appellanti, secondo cui si tratterebbe di un’opera di dimensione “ragionevolmente contenuta” rispetto all’edificio principale, non può essere condivisa.

Tale tesi pretende di basarsi sul limite del 20% rispetto al volume dell’edificio principale di cui all’art. 3, comma 1, lett. e6) del d.P.R. n. 380/2001: ma, in disparte la considerazione che nel caso di specie il dato che emerge attiene alla superficie, e non al volume, è chiaro che la tesi in discorso prova troppo, perché consentirebbe di considerare manufatti pertinenziali, se posti al servizio di un’opera principale ancora più grande, manufatti di cospicuo impatto e tali da comportare indubbiamente una trasformazione del territorio.

Decreto Salva Casa: si può sostituire il condono con la sanatoria? Le regole sono retroattive?

Veniamo dunque all'aspetto più interessante della vicenda.

I ricorrenti richiamano la normativa sopravvenuta di cui all’art. 36-bis del dpr 380/2001 (per come disciplinato dal DL 69/2024, conv. con legge 105/2024) e dolendosi dell’irragionevolezza di una soluzione che porterebbe a escludere la sanabilità dell’opera nell’ambito del procedimento straordinario di condono edilizio e ad ammetterne, invece, la regolarizzazione in via ordinaria, “a regime”.

Ma ammesso - e non concesso - che qui fossimo nel perimetro dalla sanatoria semplificata (che non contempla la possibilità di regolarizzare abusi edilizi realizzati senza permesso di costruire), c'è sempre la questione della retroattività non consentita, con la quale fare i conti.

Gli argomenti dei ricorrenti, secondo Palazzo Spada, non considerano che i provvedimenti amministrativi sono disciplinati sotto il profilo temporale dal principio “tempus regit actum”, secondo cui la legittimità del provvedimento va valutata con riferimento allo stato di fatto e di diritto esistente al momento della sua emanazione, con conseguente irrilevanza delle circostanze successive, le quali non possono incidere ex post su precedenti atti amministrativi.

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