Salva Casa: le nuove tolleranze costruttive si applicano al passato, i comuni devono tornare indietro

Se è vero che il Decreto Salva Casa produce i suoi effetti a partire dall'entrata in vigore della legge di conversione (105/2024) del DL 69/2024 e che quindi non è ammessa la retroattività, è altrettanto vero - ci dice una nuova sentenza della giurisprudenza amministrativa - che in materia di tolleranze costruttive, il Salva Casa dispone, in pratica, che i Comuni debbano rivalutare gli ordini di demolizione alla luce delle nuove 'discrepanze' ex art.34-bis del dpr 380/2001.

Il Tar Campania, nella sentenza 7417/2025, è piuttosto chiaro: le nuove regole sulle tolleranze costruttive si applicano retroattivamente alle opere realizzate prima del 24 maggio 2024 e il comune, se destinatario di un'istanza ad hoc, deve verificare se le difformità precedentemente sanzionate rientrino ora nei limiti di liceità.

Il caso: abusi edilizi da rivalutare con le nuove tolleranze?

La ricorrente, proprietaria di un edificio, aveva ricevuto un ordine di demolizione dal comune per alcune opere realizzate in difformità dal permesso di costruire.

Sulla scorta della normativa sopravvenuta di cui al Decreto Salva Casa, presentava istanza affinchè il Comune riesaminasse la fattispecie, rimuovendo ovvero prendendo atto della rimozione ex lege della ingiunzione a demolire, stante la riconducibilità delle opere stigmatizzate, in quanto realizzate prima del 24 maggio 2024, nel novero di quelle non concretanti violazioni edilizie, ovvero nell’alveo di quelle integranti "tolleranze costruttive o esecutive", a’ sensi del novellato art. 34-bis DPR 380/01; talchè “le criticità per le quali era stato emesso l’ordine di demolizione non sussistono più, o, per meglio dire, ex lege non sono violazioni edilizie, il che impone al Comune la rimozione dell’ordine di demolizione”.

Il Comune ha respinto la richiesta ritenendo inapplicabile la normativa sopravvenuta, sostenendo che la legittimità dei provvedimenti andasse valutata secondo le norme vigenti al momento della loro adozione (principio del tempus regit actum).

Tolleranze costruttive: le nuove regole del Salva Casa

In primis, il TAR esegue un lungo excursus normativo sul nuovo art.34-bis del TUE, sottolineando che per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, le difformità relative ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri non costituiscono violazione edilizia se contenute entro limiti percentuali variabili in base alla dimensione dell'unità immobiliare: si va dal 6% per immobili sotto i 60 mq al 2% per quelli sopra i 500 mq.

"Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere".

E' il progettista a dover dichiarare le nuove tolleranze esecutive

Il TAR ricorda che, in virtù del comma 3 dell'art.34-bis, "Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali".

Le nuove tolleranze del Salva Casa sono retroattive!

Il TAR accoglie il ricorso in quanto la "nuova qualificazione" delle difformità - avente la specifica connotazione di "levità", siccome partitamente puntualizzata nelle prescrizioni riportate - afferisce espressamente agli interventi, e a quelle difformità, realizzate prima del 24 maggio 2024.

Si tratta nello specifico di una norma che non può che afferire ad interventi già realizzati (prima di una certa data), naturaliter “guardando al passato”, al dichiarato scopo di qualificare ora, in termini di liceità, ciò che in allora è già stato portato ad esecuzione, secondo una tecnica normativa affine a quella che informa gli interventi di sanatoria ovvero di condono.

In virtù, quindi, di un'istanza presentata dalla ricorrente in data 30 dicembre 2024, volta al riesame e alla valutazione di tolleranze costruttive per abusi realizzati prima del 24/5/2024, stante la quale il Comune ha l'obbligo di procedere a un nuovo esame della fattispecie.

L'amministrazione, infatti, non può limitarsi a invocare il principio "tempus regit actum" (secondo cui la legittimità degli atti va valutata secondo le norme vigenti al momento dell'adozione), perché questo contrasta con la volontà e la ratio della normativa sopravvenuta.

Si deve quindi verificare se le opere precedentemente sanzionate rientrino ora nei parametri di liceità introdotti dal Salva Casa.

Gli effetti della nuova istanza: cosa succede alla demolizione e alla sanatoria?

Il TAR evidenzia come "anche le sorti del primigenio provvedimento di ingiunzione a demolire - e, a maggior ragione, quelle relative al diniego di sanatoria ex art. 36 DPR 380/01 ovvero agli atti di diniego delle incidentali richieste di autorizzazione sismica in sanatoria - al fine, non possono che essere condizionate all’esercizio della richiesta potestas di riesame della vicenda e alla certazione della concreta sussistenza, o meno, dei nuovi presupposti di “legittimazione e/o regolarizzazione” delle opere edilizie, siccome foggiati agli artt. 34-bis e 34-ter DPR 380/01".

Di fatto, l'avvio del procedimento per il riesame degli abusi con le nuove tolleranze costruttive supera tutti i provvedimenti precedentemente adottati, come ad es. l'ordine di demolizione e la richiesta di sanatoria negata.

Una volta valutata la situazione (cioè il rientro degli abusi nel perimetro delle nuove tolleranze), il Comune potrà:

• qualificare le opere come non più illecite se rientranti nelle nuove tolleranze;
• oppure, se le difformità eccedono i nuovi parametri, adottare nuovi atti repressivi fondati anche sulla disciplina aggiornata, che sostituiranno quelli precedenti ormai superati.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO