SCIA in difformità dal titolo edilizio: si forma o si ferma? Il comune può sempre intervenire

Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce che la presentazione di una SCIA non determina alcun consolidamento della posizione del privato quando l’intervento edilizio risulti eseguito in assenza o in difformità dal titolo abilitativo. In tali casi l’Amministrazione conserva integralmente i poteri di vigilanza e repressione degli abusi edilizi, esercitabili senza limiti di decadenza o prescrizione, trattandosi di illeciti permanenti. La tutela dell’affidamento opera solo se l’attività è pienamente conforme alla segnalazione e al quadro urbanistico-edilizio assentito. Una SCIA non conforme, condizionata o basata su presupposti inesatti non produce effetti e può essere sempre fermata dal Comune.

L'efficacia della SCIA è automatica, o ci sono casi nei quali la PA deve vigilare e può legittimamente intervenire, fermandone gli effetti?

Il fatto che la SCIA sia una segnalazione e non un provvedimento sottoposto a richiesta e concessione, come il permesso di costruire, non ne amplia automaticamente la portata di azione: se ci sono delle discordanze con il titolo abilitativo, quindi, non c'è consolidamento della posizione del segnalante, con la PA che deve vigilare e intervenire.

Il caso: SCIA non conforme al progetto

Gli importanti chiarimenti sono contenuti nella sentenza 2161/2026 del 16 marzo scorso del Consiglio di Stato, relativa ad una SCIA edilizia "condizionata" all'acquisizione di ulteriori atti di assenso (parere ASL e parere dei Vigili del Fuoco) per la realizzazione di un intervento in variante al permesso di costruire rilasciato in precedenza, finalizzato alla creazione di una media struttura di vendita.

La controversia attiene l'assentibilità sul piano edilizio di una porzione di locale commerciale, posta al piano terreno di un fabbricato realizzato nell’ambito di un’operazione di project financing e oggetto di convenzioni urbanistiche plurime: si tratta della superficie di mq 792,50, adiacente a un supermercato già in esercizio, che la società intendeva destinare alla vendita di articoli per la casa, prospettando la realizzazione di una media struttura di vendita ulteriore rispetto a quella già autorizzata ed attiva nella distinta porzione del medesimo piano terra.

Vista l'inerzia del comune, il segnalante prima sollecitava la conclusione del provvedimento, poi si rivolgeva al TAR contro il silenzio 'serbato' dalla PA. In seguito alla comunicazione, da parte del comune, del diniego definitivo degli effetti della SCIA, l'interessato si rivolgeva per una seconda volta al TAR Lazio, il quale coinvolgeva un perito per verificare le esatte caratteristiche dell’intervento edilizio, concludendo che la SCIA non era conforme al progetto. 

Si arrivava quindi al Consiglio di Stato, secondo cui "la presentazione della Scia non determina il consolidamento della posizione del segnalante quando l’attività sia eseguita in difformità dal titolo abilitativo. In tali ipotesi, la PA conserva i poteri di vigilanza e repressione degli abusi edilizi".

SCIA in difformità dal titolo abilitativo: non si forma alcun legittimo affidamento

In relazione alle censure formulate con il motivo di appello in esame, è sufficiente in senso contrario rilevare come la giurisprudenza della Sezione (cfr. Consiglio di Stato, Sezione Quarta, 15 gennaio 2025, n. 292) ha già avuto modo di chiarire che:

• i) quando si prospetta un caso di attività edilizia eseguita in assenza o in difformità dal titolo e vengono sollecitate le generali attribuzioni di vigilanza, prevenzione e controllo in materia edilizia (che il comma 2-bis dell’art. 21 della legge n 241 del 1990 fa salve, anche quando è già «è stato dato inizio all'attività ai sensi degli articoli 19 e 20»), di cui all’art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001, non si può discorrere di un consolidamento della posizione del segnalante;
• ii) la tutela dell’affidamento, come tratteggiata dall’art. 19 della legge n. 241 del 1990, opera, infatti, solo qualora il privato abbia agito in piena conformità ad una segnalazione rispetto alla cui legittimità il terzo sollevi obiezioni;
• iii) diversamente opinando, avremmo che, per effetto di un atto privato, si andrebbe a consolidare una posizione più stabile rispetto a quella che deriverebbe da un provvedimento autorizzatorio espresso: anche il titolare del permesso di costruire resta, infatti, sempre esposto al potere di vigilanza dell’Amministrazione per le opere abusive non ‘coperte’ dal titolo rilasciato.

Qusta SCIA non può produrre effetti: ecco perché

Nel caso in esame, come correttamente accertato dal giudice di primo grado sulla base delle risultanze documentali e della verificazione tecnica disposta, la SCIA presentata dalla società appellante non presentava i presupposti necessari per produrre effetti.

Nello specifico:

• i) non risultava conforme allo stato legittimato dal permesso di costruire, contrariamente a quanto dichiarato nella SCIA, circostanza smentita dalle planimetrie del titolo edilizio e confermata dal verificatore;
• ii) l’intervento postulava una variante urbanistica, ponendosi in contrasto con le N.T.A. del P.R.G.;
• iii) la segnalazione era espressamente condizionata all’acquisizione di atti di assenso di altre amministrazioni e alla successiva comunicazione dello sportello unico, ai sensi dell’art. 19-bis, comma 3, l. n. 241/1990;
• iv) non risultavano perfezionati gli atti prodromici di vincolo a parcheggio e di asservimento previsti dalla legge n. 122/1989.

Tali elementi, ciascuno autonomamente rilevante, ostano al perfezionamento del titolo edilizio.

Tale conclusione trova riscontro, sul piano del diritto positivo, nell’art. 21, della legge n. 241 del 1990, secondo cui con la segnalazione o domanda l’interessato deve dichiarare la sussistenza dei presupposti e requisiti di legge richiesti, con la conseguenza che dichiarazioni mendaci o inesatte impediscono la formazione degli effetti favorevoli.

Discordanza tra SCIA e progetto: non si può richiedere l'inoppugnabilità

Le risultanze della verificazione disposta in primo grado, alle quali il Collegio attribuisce piena attendibilità per completezza e coerenza logica, hanno inoltre chiarito che il progetto esecutivo approvato prevedeva per la porzione immobiliare controversa quattro distinti locali commerciali con superfici inferiori a mq 250 ciascuno, configurabili quali esercizi di vicinato, e non una media struttura di vendita.

La stessa verificazione ha evidenziato che la planimetria del progetto preliminare richiamata dall’appellante è stata superata da quella del progetto esecutivo approvato con le deliberazioni comunali successive.

Alla luce dell’orientamento sopra richiamato, e delle risultanze di fatto esposte, nel caso in esame non vale invocare una sorta di ‘inoppugnabilità’ della SCIA, in quanto il potere repressivo dell’Amministrazione in ordine agli illeciti edilizi, aventi natura permanente, non è sottoposto a termini di decadenza, né di prescrizione, specie quando, come avvenuto nella fattispecie di che trattasi, si utilizza inammissibilmente una SCIA in relazione ad interventi che richiedono il rilascio del permesso di costruire.

Deve quindi escludersi che il titolo edilizio in esame potesse consolidarsi, giacché l’istanza si poneva in contrasto con l’assetto urbanistico ed edilizio assentito e non risultavano integrati i presupposti legali per l’avvio dell’attività.

SCIA in difformità dal permesso: FAQ tecniche

La SCIA produce automaticamente effetti legittimanti l’intervento edilizio?
No. L’efficacia della SCIA è immediata solo se l’attività è pienamente conforme al titolo edilizio e alla disciplina urbanistica; in caso di difformità non si forma alcun effetto favorevole.

In presenza di una SCIA difforme, il Comune può intervenire anche a distanza di tempo?
Sì. Gli abusi edilizi hanno natura permanente e i poteri di vigilanza e repressione dell’Amministrazione non sono soggetti a termini di decadenza o prescrizione.

Si può invocare il legittimo affidamento del privato dopo la presentazione della SCIA?
No, se l’intervento non è conforme al titolo o ai presupposti di legge. L’affidamento è tutelabile solo quando la SCIA sia corretta e completa e l’attività conforme a quanto dichiarato.

Una SCIA condizionata ad altri pareri può produrre effetti immediati?
No. Se la SCIA è subordinata all’acquisizione di atti di assenso di altre amministrazioni, gli effetti restano sospesi fino al perfezionamento dell’intero procedimento.

È possibile utilizzare la SCIA per interventi che richiedono il permesso di costruire?
No. L’uso della SCIA in luogo del permesso di costruire è inammissibile e impedisce la formazione di qualsiasi titolo edilizio, legittimando l’intervento repressivo del Comune.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO