Sopraelevazione e terzo condono: si applicano i limiti volumetrici dell’ampliamento o della nuova costruzione?

Ampliamenti e nuove costruzioni: soglie volumetriche nel terzo condono

La possibilità di sanare interventi realizzati in difformità dalle autorizzazioni edilizie è un tema alquanto ricorrente nello scenario edilizio italiano. Proprio per evitare che la sanatoria o il condono edilizio diventino degli strumenti di regolarizzazione indiscriminata, sono stati inseriti dei limiti entro cui l’abuso può essere tollerato.

In particolare, secondo il comma 25 dell’art. 32 relativo alla Legge 326/2003 (Terzo Condono), le disposizioni dell’ultimo condono e di precedenti condoni “(…) si applicano alle opere abusive che risultino ultimate (…) e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive (…) relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.”

Quindi vengono stabiliti i limiti volumetrici nazionali per la sanatoria che si distinguono a seconda:

• degli ampliamenti:

1. un criterio percentuale massimo 30% della volumetria della costruzione originaria;
2. un criterio assoluto massimo 750 metri cubi;
3. il rapporto tra i criteri prevede che essi siano tra loro alternativi (si applica il criterio più favorevole);

• per le nuove costruzioni:

1. per singola domanda un massimo 750 metri cubi;
2. per l'intero edificio un massimo 3.000 metri cubi complessivi;
3. sussistenza di entrambi i due criteri, ciò vuol significare dire che in questo caso essi non siano alternativi ma devono sussistere entrambi

Tuttavia, la peculiarità di questa normativa risiede nel fatto che le Regioni hanno potuto adottare disposizioni più restrittive, creando un sistema che ha generato non poche controversie interpretative.
Tale tema emerge dalla sentenza del TAR del Lazio n. 8897/2025, con la quale viene chiarito che la legge regionale del Lazio n. 12/2004 impone limiti più rigidi di quelli statali. Per gli ampliamenti, si prevede infatti un limite percentuale ridotto al 20% della volumetria della costruzione originaria e un limite assoluto di soli 200 metri cubi. Per le nuove costruzioni, invece, il massimo è di 300 metri cubi per ogni domanda e 600 metri cubi in totale per l’intero intervento.

Sanatoria edilizia: quando l’intervento è un ampliamento e non una nuova costruzione

La controversia della sentenza di cui sopra nasce da una determinazione dirigenziale con cui l’amministrazione comunale ha respinto la richiesta di sanatoria relativa ad abusi edilizi effettuati su un immobile. La domanda di condono era stata presentata nel 2004 e riguardava quattro strutture, indicate come ampliamenti entro il 20% della volumetria esistente, con lo scopo di creare quattro nuove abitazioni.

Il ricorrente non era d’accordo con questa classificazione (frutto, a suo dire, di un refuso), sostenendo che si trattasse invece di una nuova costruzione autonoma. Infatti le quattro unità immobiliari erano separate e costruite come sopraelevazione di un edificio già esistente, senza alcun collegamento con esso.

In base a questa interpretazione, la volumetria totale di circa 589 metri cubi andrebbe suddivisa tra le quattro unità, risultando così inferiore al limite di 300 metri cubi previsto dalla legge regionale per ogni singola domanda di condono.

Il TAR, tuttavia, ha confermato la legittimità del diniego amministrativo, evidenziando come dalle evidenze documentali invece risultasse che gli abusi fossero “inerenti ad un ampliamento per sopraelevazione, con la creazione di quattro unità abitative per una volumetria complessiva di mc 588,80, con il superamento del 20% della volumetria della costruzione originaria.

Ritiene quindi il Collegio che l’amministrazione procedente abbia correttamente qualificato l’intervento edilizio, non come nuova costruzione, ma come ampliamento di un manufatto originario, consistente in un corpo di fabbrica edificato in precedenza, costituito da un piano seminterrato di mq 162 e mc 517 oggetto di distinta domanda di sanatoria.

Risulta implausibile la deduzione secondo cui il ricorrente sarebbe incorso in un mero refuso nel qualificare come “ampliamento” e non nuova costruzione l’intervento edilizio, (…). Né, ancora, possono assumere rilievo gli assunti finalizzati a ripartire l’eccedenza della volumetria per ogni singola unità immobiliare, poiché in tal modo si giungerebbe ad una sostanziale elusione del limite massimo volumetrico previsto ex lege per l’intero fabbricato.”

L’intervento di sopraelevazione è quindi da inquadrarsi come un ampliamento di un edificio già esistente e non una nuova costruzione. La scelta di classificarlo come ampliamento entro il 20% non è stata un semplice errore, ma risulta coerente con i documenti tecnici presentati, che mostrano chiaramente la realizzazione di nuove abitazioni costruite sopra un edificio già esistente.

Di conseguenza, il tentativo del ricorrente di dividere il volume totale tra le singole unità non viene accettato, perché in questo modo si aggirerebbero i limiti di volumetria previsti dalla legge, compromettendo le finalità della normativa urbanistica, che invece punta a limitare gli aumenti di volume al fine di proteggere il territorio.

Inoltre il Tar che chiarito che “(…) sono suscettibili di sanatoria le opere realizzate in assenza del o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche, che non abbiano comportato un ampliamento del manufatto superiore al venti per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, superiore a 200 metri cubi”. (…)

Invero, la giurisprudenza di questo Tribunale Amministrativo ha precisato come la previsione ad opera del legislatore di un limite di cubatura deve essere intesa come norma di chiusura al limite di ampliamento fissato in termini percentuali, ad evitare che fabbricati, inizialmente, di cubatura considerevole possano ampliarsi in modo ulteriormente notevole”.

In definitiva, secondo l’art. 2, comma 1, lettera a) della LR n. 12/2004, le opere realizzate in assenza o difformità dal titolo abilitativo edilizio possano essere sanate solo se non comportano un ampliamento superiore al 20% della volumetria della costruzione originaria oppure non eccedono i 200 metri cubi. Tali limiti devono essere interpretati in modo inderogabile, come più volte ribadito dal TAR Lazio. Ciò è stato sottolineato per garantire la necessità di mantenere rigorosi controlli volumetrici per garantire la tutela del patrimonio edilizio e del territorio.

Il TAR Lazio ribadisce quanto sia quindi importante rispettare con precisione i limiti di volume stabiliti dalla legge per le sanatorie edilizie. Infatti, per valutare se una richiesta di condono possa essere accettata, è fondamentale considerare in primis la tipologia di intervento realizzato per poter valutare correttamente il limite volumetrico condonabile.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO È SCARICABILE IN ALLEGATO.