Sopraelevazione: illegittima sul lastrico solare del condominio!

La sopraelevazione: che cos’è?

La sopraelevazione consiste nell’aggiungere uno o più piani, ovvero più in generale delle strutture, sopra l’ultimo piano di un edificio, sia esso una casa indipendente o un condominio.

Secondo l’art. 1127 del codice civile:

“Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.”

In sintesi, anche se si è titolari di una porzione di lastrico solare, ogni sopraelevazione deve rispettare:

• la sicurezza strutturale dell’edificio;
• il decoro architettonico, preservando l’armonia stilistica e la fisionomia originaria;
• indennizzare il resto dei condomini e ripristinare l'eventuale parte comune del lastrico solare.

Per l'appunto, chi esegue la sopraelevazione deve pagare un’indennità agli altri condomini proporzionata al valore dell’area occupata ed è obbligato a ricostruire il lastrico solare condiviso secondo i diritti dei condomini.

Tali principi emergono dalla sentenza del Tribunale di Reggio Calabria (n. 339/2026) la quale ordina la demolizione di una sopraelevazione non amovibile sul lastrico comune perché risultata pericolosa e in evidente contrasto con l’architettura preesistente dell’edificio.

Abusi edilizi: sopraelevazione non amovibile e violazione del decoro architettonico

La proprietaria di un appartamento al piano terra di un edificio scopre che la vicina del primo piano, sul lastrico solare comune, ha realizzato un manufatto che trasformava parte del terrazzo in un locale abitabile di circa 45 mq con soggiorno, cucina e piccoli vani accessori.

Quindi segnala l’abuso alle autorità comunali, chiedendone la demolizione e il ripristino dello stato originario del terrazzo.

Di contro la proprietaria del primo piano sosteneva di essere legittimata a costruire in sopraelevazione secondo l’articolo 1127 c.c., affermando di aver rispettato sicurezza e decoro architettonico e di essere proprietaria esclusiva del lastrico solare.

Il tribunale, supportato dalla consulenza tecnica d’ufficio, ha rilevato che il manufatto costituisce una sopraelevazione non amovibile con struttura in legno lamellare, infissi vetrati e copertura con pannelli fotovoltaici che presenta delle criticità importanti ossia “per quanto concerne il manufatto in sopraelevazione realizzato in legno lamellare, lo stesso non soddisfa le verifiche di sicurezza per alcuni elementi strutturali nei riguardi della resistenza a flessione, instabilità e deformabilità. L'inadeguatezza dell’opera in legno nei confronti dei carichi antropici è dovuta anche al fatto che essa è stata costruita senza nessuna concezione strutturale. La struttura, inoltre, presenta dei collegamenti non idonei fra gli elementi strutturali che la compongono, come per esempio tra i pilastri e il massetto riportato sul lastrico solare, i cui vincoli sono molto precari.”.
Il manufatto in sopraelevazione in legno lamellare non soddisfa le verifiche di sicurezza per resistenza, stabilità e deformazioni, in quanto la costruzione è stata realizzata senza progetto strutturale. Inoltre i collegamenti tra gli elementi, come pilastri e massetto sul lastrico solare, sono fragili e precari.

Così come “Il manufatto elevato dalla convenuta si colloca invece, corpo estraneo e in disaccordo con quello principale sia a livello stilistico, che compositivo, materico e armonico. Pertanto, volendo valutare l’aspetto architettonico del fabbricato principale unitamente all’imprescindibile decoro architettonico dello stesso, si ritiene che la sopraelevazione della convenuta leda sia il primo che il secondo inficiando la fisionomia identificativa dello stabile nonché le linee originarie e ornamentali impresse dal progetto dell’ing. *** *** secolo scorso.”

Il manufatto si presenta come un corpo estraneo rispetto all’edificio principale e discordante da quest'ultimo:

• nello stile;
• nella composizione;
• nei materiali;
• nell’armonia generale.

La sopraelevazione aveva compreso sia l’aspetto strutturale dell’edificio sia il suo decoro (inteso come l'insieme delle linee stilistiche originali), alterando la fisionomia identificativa dello stabile.
Quindi andava eliminata!

Ne consegue che la sopraelevazione sul lastrico comune è sempre illegittima se, come nel caso in essere, non rispetta i limiti di sicurezza e/o va a modificare l’aspetto architettonico dell'edificio.

Scarica la sentneza in allegato

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FAQ tecniche – Sopraelevazione su lastrico solare: decoro architettonico e sicurezza

Che cos’è la sopraelevazione sul lastrico solare?
È l’intervento di aggiunta di un piano o di una struttura sopra l’ultimo livello di un edificio, estendendo volumi esistenti e utilizzando il lastrico solare come base di appoggio.

In quali casi è ammessa?
Secondo art. 1127 c.c., la sopraelevazione è ammessa se non risultano limiti dal titolo, se l’edificio è staticamente idoneo e se non pregiudica luce, aria o decoro architettonico per i condomini.

Quali requisiti strutturali deve soddisfare?
Deve essere supportata da un progetto con analisi strutturale completa, verifiche di resistenza, stabilità e deformabilità e adeguati dettagli costruttivi, integrati con la struttura esistente.

Perché il decoro architettonico è un vincolo?
Modifiche volumetriche e materiche possono alterare la fisionomia dell’edificio; per i giudici la sopraelevazione deve rispettare composizione, stile e materiali dell’esistente per non costituire corpo estraneo.

Come si integra progettualmente una sopraelevazione?
Attraverso verifiche preliminari della statica, compatibilità delle connessioni tra nuovo e esistente, scelta di materiali coerenti e attenzione ai nodi critici di interfaccia con l’involucro.