In materia di distanze tra costruzioni, l'eventuale ordinanza di demolizione per mancato rispetto del limite di 10 metri previsto dall'art.9 DM 1444/1968 deve contenere i dettagli della violazione, inclusi quelli sull'edificio fronteggiante, senza i quali la richiesta di messa in pristino è illegittima
La parete è finestrata - e deve rispettare la distanza di 10 metri - solo se le aperture sono vere vedute; non lo è quando vi siano soltanto luci, cioè aperture destinate essenzialmente a dare aria e luce, senza consentire un affaccio pieno sul fondo vicino. Perché sussista frontistanza tra gli edifici, invece, è sufficiente che essi si fronteggino anche solo per un tratto.
In caso di mancato rispetto della distanza minima inderogabile tra costruzioni, non è applicabile la fiscalizzazione ex art. 38 d.P.R. 380/2001 e non è sufficiente una demolizione parziale, ma l'immobile va rimosso integralmente.
Nel calcolo delle distanze tra costruzioni, rileva non il solo edificio confinante o frontistante, ma tutti i fabbricati circostanti il lotto, ovverosia tutti gli edifici presenti intorno all'area oggetto di intervento, entro un ambito spazialmente circoscritto e ben determinato.
Anche le strutture dichiarate “precarie” rientrano nella nozione di fabbrica se stabili e idonee a limitare la veduta ai sensi dell’art. 907 c.c. La Corte d’Appello di Palermo ordina la demolizione parziale di una veranda che ostacolava la visuale del vicino sovrastante.
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato illustra come il quadro normativo in materia di distanze tra edifici preveda deroghe puntuali per interventi di demolizione e ricostruzione, ampliamenti fuori sagoma e interventi nei centri storici. Vengono esaminati, tra l'altro, i limiti e le condizioni di applicazione delle eccezioni, con attenzione alla giurisprudenza e agli effetti sui rapporti di vicinato.
La Cassazione (ord. 1344/2025) chiarisce che la trasformazione di una tettoia in fabbricato chiuso è da considerarsi nuova costruzione se la distanza originaria non era conforme alle norme vigenti all’epoca. Il TUE (art. 2-bis, comma 1-ter DPR 380/2001) consente deroghe alle distanze solo se legittimamente preesistenti, escludendo però ambiti storici e di pregio architettonico da questa flessibilità.
Nel condominio, l’installazione di una unità esterna di climatizzazione sulle mura perimetrali condominiali da parte di un singolo condomino rappresenta un uso legittimo del bene comune a condizione che non sia impedito l’uso agli altri comproprietari. In tale contesto, non si applica in modo assoluto la disciplina delle distanze qualora la struttura sia collocata su una parte comune. E’ il chiarimento reso dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 6804 pubblicata il 5 luglio 2025.
Analisi delle principali differenze tra i vari metodi di calcolo (radiale e lineare) per giungere a comprendere quale sia il corretto criterio da utilizzare.
La distanza legale tra fabbricati, come stabilito dall'art. 873 del codice civile, è fondamentale per garantire igiene e sicurezza pubblica. Il caso esaminato mette in risalto l'importanza di rispettare le normative vigenti per evitare ripercussioni legali e garantire il benessere della comunità.
Nella regola delle distanze tra costruzioni (10 metri), vanno considerati i balconi, nonché tutte le sporgenze destinate, per i loro caratteri strutturali e funzionali, ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono.
Sono comprese nel calcolo dei 10 metri delle distanze tra costruzioni anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza: le distanze, infatti, si misurano in relazione a ciascun punto dei fabbricati.
Cassazione: la regola generale sulle distanze tra costruzioni (i 10 metri dell'art.9 del DM 1444/1968) non esige il rispetto di tale distanza minima in sé e per sé, ma in funzione della salubrità di affaccio sugli spazi intercorrenti tra fabbricati antistanti.
Se l'edificio preesistente a quello nel quale si effettuano i lavori edilizi è situato ad un livello più alto rispetto al nuovo progetto, i due edifici non sono frontistanti e l'articolo 9 del D.M. 1444/1968 non si applica.
L'articolo 9 del D.M. 1444/1968 fissa la distanza minima che deve intercorrere tra "pareti finestrate e pareti di edifici antistanti", dovendosi intendere solamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci.
E' inammissibile l'ordine di demolizione di costruzioni che, illegittime secondo le norme vigenti al momento della loro realizzazione, tali non siano più alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione.
Se sporge rispetto al filo del fabbricato, così come rispetto al terrazzo che protegge, anche una tettoia che svolge funzione di semplice copertura ornamentale può comportare l'inosservanza della distanza legale minima tra edifici frontistanti.
Le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come invece avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare tracciando linee perpendicolari tra gli edifici.
La Corte Costituzionale ha ricostruito l'evoluzione della disciplina statale in tema di standard urbanistici, operando una ricognizione dei principi e delle regole di riparto di competenza tra Stato e Regioni. In parole povere: quando è possibile derogare la norma statale?
Approfondimento sul tema della densità in edilizia: i limiti di legge, le possibili deroghe regionali, come si stabiliscono le densità territoriali e fondiarie, le recenti indicazioni della giustizia amministrativa.
In una recente pronuncia, il Consiglio di Stato ha affermato che per la definizione del concetto di "circostante o limitrofo", la locuzione "edifici circostanti" indica lessicalmente gli edifici che si trovano intorno all’area oggetto del permesso, senza che si possa estendere l’area di interesse ad ulteriori concetti come zona o fasce territoriale o comparto
Quando la disciplina edilizia di riferimento individua l'altezza massima delle nuove costruzioni in relazione a quella degli edifici circostanti, devono considerarsi non solo i manufatti preesistenti confinanti ma anche le edificazioni che si trovano in un rapporto di ragionevole prossimità con il sedime oggetto del titolo edilizio.
Le norme sulle distanze tra le costruzioni contenute nel codice civile nonché quelle, più restrittive, che integrano le prime devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio esistente tra edifici e non trovano deroga con riguardo alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili.
Cassazione: anche in materia di distanze, le costruzioni devono sempre essere adeguate alla disciplina vigente al momento della loro realizzazione, non alla normativa regolatrice al tempo dell’autorizzazione a costruire.