tettoia

Le tettoie abusive possono essere condonate solo in casi specifici. Una struttura aperta e leggera, priva di effetti volumetrici rilevanti, può rientrare tra le opere sanabili. Tuttavia, quando la tettoia viene chiusa e trasformata in un nuovo volume utile, soprattutto in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, il condono edilizio non è ammesso. La sentenza TAR Sardegna n. 695/2025 ribadisce che tali trasformazioni configurano un vero ampliamento edilizio, non suscettibile di sanatoria.

La sentenza del TAR per il Piemonte n. 459/2025 chiarisce i limiti del decreto Salva Casa (DL 69/2024) in materia di sanatoria edilizia. Una tettoia abusiva realizzata in area vincolata non può essere regolarizzata neanche in seguito alle nuove introduzioni normative. Il decreto infatti, pur ampliando le possibilità di sanatoria, non ha effetto retroattivo sui procedimenti già conclusi e non supera i vincoli paesaggistici previsti dall’art. 181 del Codice dei beni culturali.

Le pergotende bioclimatiche e tettoie rappresentano soluzioni non solo per il comfort domestico ma anche una protezione dagli agenti atmosferici. Tuttavia presentano delle sostanziali differenze, infatti le pergotende bioclimatiche possono rientrare nell'edilizia libera mentre le tettoie richiedono specifici titoli abilitativi. La sentenza n. 5918/2025 del Consiglio di Stato ha rimarcato le differenze tra le due opere, sottolineando che la loro distinzione non è meramente terminologica ma ha conseguenze concrete sugli obblighi edilizi.

La Cassazione (ord. 1344/2025) chiarisce che la trasformazione di una tettoia in fabbricato chiuso è da considerarsi nuova costruzione se la distanza originaria non era conforme alle norme vigenti all’epoca. Il TUE (art. 2-bis, comma 1-ter DPR 380/2001) consente deroghe alle distanze solo se legittimamente preesistenti, escludendo però ambiti storici e di pregio architettonico da questa flessibilità.

Un pergolato con copertura fissa, ancoraggio stabile e dimensioni considerevoli costituisce una tettoia abusiva da demolire in assenza del permesso di costruire.

La distinzione tra pertinenze edilizie e nuove costruzioni riveste un ruolo importante nella disciplina urbanistica, in quanto determina la necessità o meno del permesso di costruire. Un esempio emblematico è fornito dalla sentenza del TAR Campania n. 7036/2024, relativa alla trasformazione di una tettoia in una mansarda abitabile. Il Tribunale ha chiarito che, trattandosi di un intervento con rilevante incidenza volumetrica e funzionale, esso non può essere considerato pertinenziale, richiedendo di conseguenza il rilascio di un permesso di costruire.

Quando le tettoie hanno caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è necessario il permesso di costruire.

Una tettoia di rilevanti dimensioni che modifica l'assetto del territorio e occupa aree e volumi diversi rispetto alla 'cosa principale' non può considerarsi pertinenza e richiede il permesso di costruire. Possono realizzarsi senza permesso solo le tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile.

La realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari.

Le opere realizzate senza autorizzazione all'interno di un territorio protetto, anche se astrattamente riconducibili al concetto di pertinenza, ivi comprese le tettoie, debbono comunque sottostare a misure ripristinatorie e di reintegro ambientale

L'installazione della tettoia può ritenersi sottratta al regime del permesso di costruire soltanto ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell'immobile cui accedono.

Una tettoia avente carattere di stabilità e idonea ad una utilizzazione autonoma, oltre a non poter essere considerata una mera pertinenza, non può ricadere nell'ambito dell'attività edilizia libera, costituendo un'opera esterna per la cui realizzazione occorre un idoneo titolo edilizio.

E' abusiva e va demolita la tettoia in legno di 70 metri quadrati, con infissi in PVC e vetri, suddivisa in salone-living e sala pranzo con angolo cottura che comporta aumento volumetrico, realizzata senza il permesso di costruire.

Un volume nuovo di 40 metri quadrati, adibito a cucina, non può essere considerato nè una pertinenza nè un volume tecnico, perché si tratta di un'opera che amplia il volume dell'abitazione preesistente

Le verande che comportano la chiusura di uno spazio esterno, con aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.

Per configurarsi una pergotenda e non una tettoia, è necessario che l'eventuale copertura in materiale plastico sia completamente retrattile, ovvero "impacchettabile", così da escludere la realizzazione di nuovo volume.

Per realizzare delle tettoie in aderenza all'edificio serve il permesso di costruire in quanto non si possono considerare pertinenziali e rientrare nell'alveo dell'edilizia libera.

Una tettoia di modeste dimensioni, che funge da riparo per la scala di accesso tra i diversi livelli della copertura e non trasforma neppure in parte l'edificio cui è annessa, non necessita del permesso di costruire in quanto non configura una ristrutturazione edilizia.

Consiglio di Stato: il permesso di costruire è necessario se l'intervento edilizio è idoneo ad alterare la sagoma dell'edificio

Una tettoia di modesta entità e di natura accessoria non rientra nel novero delle superfici utili, e dunque non è di per sé ostativa al rilascio dell'autorizzazione paesaggistica in sanatoria, non rientrando nell'ambito di applicazione dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004

Il presupposto indefettibile per il rilascio del permesso in sanatoria è la doppia conformità, vale a dire la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

La natura pertinenziale di una tettoia, che potrebbero portare all'esenzione dal permesso di costruire, deve essere esclusa quando le dimensioni della tettoia siano comunque tali da alterare le caratteristiche dell’immobile.

Consiglio di Stato: un'opera edilizia totalmente difforme, per caratteristiche tipologiche e planovolumetriche, da quella assentita con un precedente titolo abilitativo è abusiva se realizzata senza nuovo titolo abilitativo

Il Tar Lazio chiarisce che due tettoie rispettivamente di 30 e 50 mq. e un portico in muratura di 15 mq., per la loro significativa consistenza ed il conseguente impatto edilizio, sono qualificabili, ai sensi degli artt. 3 comma 1 lettera d) e 10 comma 1 lettera c) dpr 380/01 (Testo Unico Edilizia), come interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” perché hanno comportato la modifica di prospetto e sagoma.