Terzo condono edilizio: tutto sulla più famosa delle sanatorie

L’articolo analizza in chiave sistematica il terzo condono edilizio (legge 326/2003), chiarendone i presupposti applicativi e il rapporto con la sanatoria ordinaria ex artt. 36 e 36-bis d.P.R. 380/2001. Nello specifico si ribadisce che, in area vincolata, la condonabilità è ammessa solo per abusi "minori" e a condizioni cumulative stringenti. Gli abusi con nuova volumetria o superficie restano insanabili, anche se conformi urbanisticamente. Ampio spazio è dedicato al confronto con i precedenti condoni e al ruolo rafforzato delle normative regionali.

Condoni e sanatorie: strade parallele

I condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuto tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

La sentenza 3679/2026 del Consiglio di Stato, quindi, è molto interessante perché ci consente di evidenziare quali differenze ci sono tra condono e sanatoria ordinaria, sia essa sincrona o asincrona.

No al terzo condono in zona vincolata

Palazzo Spada conferma il diniego di condono edilizio ex l. 326/2003 (terzo condono) per un ampliamento realizzato in difformità dal titolo in area soggetta a vincolo paesaggistico, ribadendo che gli abusi "maggiori" - quelli comportanti nuova volumetria o nuova superficie - non sono in alcun modo sanabili nelle aree vincolate, a prescindere dalla conformità urbanistica dell'intervento e dall'intensità del vincolo (anche relativo).

La pronuncia ripercorre il quadro normativo del terzo condono, ne definisce i presupposti applicativi e ne evidenzia il carattere più restrittivo rispetto al primo e al secondo condono, nonché rispetto alla sanatoria ordinaria disciplinata dagli artt. 36 e 36-bis T.U.E.

L'ampliamento del contendere

Si dibatte su un'istanza di condono ex legge 326/2003 (di conversione del DL 269/2003) per un ampliamento in difformità dal titolo su un edificio quadrifamiliare ricadente nel territorio del Parco Regionale dei Castelli Romani.

Per il comune, il tipo di interveno non era sanabile in quanto appartenente al novero degli abusi maggiori in area vincolata ai sensi del d.lgs. 42/2004.

I presupposti del terzo condono in zona vincolata

L'art. 32, comma 27, lett. d), d.l. 269/2003 (conv. l. 326/2003) esclude dalla sanatoria le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, ambientali o relativi a parchi e aree protette, qualora il vincolo fosse già istituito prima dell'esecuzione dell'abuso e l'opera sia stata eseguita in assenza o difformità del titolo e in contrasto con le norme urbanistiche.

Secondo la giurisprudenza consolidata del Consiglio di Stato, le quattro condizioni richieste per la condonabilità (anteriorità dell'abuso rispetto al vincolo, conformità urbanistica, natura "minore" dell'intervento, previo parere dell'autorità preposta) devono ricorrere cumulativamente: se ne manca anche una sola, il condono è escluso.

Abusi maggiori e abusi minori: la distinzione dirimente

Il regime si articola su una distinzione fondamentale tra tipologie di abuso.

In zona vincolata, infatti, sono sanabili solo gli interventi "minori" di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 al DL 326/2003 - restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria - su immobili già esistenti, previo parere favorevole dell'autorità di tutela.

Gli abusi "maggiori" (numeri 1, 2 e 3 dell'allegato), comportanti nuova costruzione o aumento di volumetria o superficie, sono insanabili in modo assoluto, anche quando l'area sia soggetta a vincolo di inedificabilità meramente relativa e anche quando l'intervento risulti conforme agli strumenti urbanistici.

Condono nel Lazio: la norma regionale restringe ancora di più il campo

Palazzo Spada osserva, poi, che la legge regionale Lazio n. 12/2004 ha adottato un regime ancor più restrittivo: ha esteso la preclusione alla condonabilità anche agli abusi realizzati prima dell'imposizione del vincolo ("anche prima della apposizione del vincolo"), con l'eccezione delle opere ricadenti all'interno di piani urbanistici attuativi vigenti.

La Corte costituzionale (sent. n. 181/2021) ha avallato questa scelta, riconoscendo al legislatore regionale il ruolo di rafforzare la tutela di interessi pubblici - ambiente e paesaggio - particolarmente esposti al rischio dei condoni edilizi. La l.r. Lazio n. 12/2024 ha poi eliminato l'inciso sull'anteriorità al vincolo, ma la modifica non incide sui procedimenti già definiti.

Confronto con il primo, il secondo condono e la sanatoria ordinaria

Molto interessante anche la parte della sentenza dove si raffrontano i diversi condoni e si evidenziano le differenze tra condono e sanatoria classica.

Quanto ai requisiti che devono sussistere per la condonabilità di un abuso la Corte costituzionale ha osservato che, analogamente a quanto avvenuto per il cosiddetto secondo condono (previsto dall’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724), il legislatore ha costruito la disciplina del c.d. terzo condono, prevista dal DL 269 del 2003, facendo perno sulla normativa del c.d. primo condono, contenuta negli artt.31 e seguenti della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e, in particolare, nei suoi artt. 32 e 33 (la cui disciplina è espressamente fatta salva dall’art. 32, comma 27, del DL 269 del 2003, come convertito).

A proposito della sanatoria straordinaria prevista dal DL 269/2003 la Corte ha più volte sottolineato il suo «carattere temporaneo ed eccezionale rispetto all’istituto a carattere generale e permanente del "permesso di costruire in sanatoria", disciplinato dagli artt. 36 e 45 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 [e il fatto di essere] ancorato a presupposti in parte diversi e comunque sottoposto a condizioni assai più restrittive».

Ma il primo e il secondo condono presentavano un ambito applicativo più ampio, ammettendo la sanatoria anche in presenza di taluni vincoli. Il terzo condono, invece, circoscrive ulteriormente la condonabilità, aggiungendo condizioni ostative che non si esauriscono nell'inedificabilità assoluta.

La Consulta, in merito, ha chiarito che si tratta di un istituto "a carattere temporaneo ed eccezionale", ancorato a "presupposti in parte diversi e comunque sottoposto a condizioni assai più restrittive" rispetto alla sanatoria ordinaria.

Quest'ultima - il permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 36-bis T.U.E. - ha carattere generale e permanente e si fonda sulla doppia conformità urbanistica (o, nel caso dell'art. 36-bis, su una conformità attenuata), ma non contempla deroghe strutturate per tipologia di abuso nelle aree vincolate come invece fa il condono straordinario.

Le regole finali del terzo condono

In definitiva, deve pertanto ribadirsi che «non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area. Sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al d.l. n. 326, cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere della autorità preposta alla
tutela del vincolo».

Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico non può essere sanato.

Onere della prova e conseguenze applicative

In sede giudiziale, l'onere di dimostrare la natura "minore" dell'abuso e l'assenza di aumento volumetrico grava sul ricorrente. Nel caso di specie, l'appellante non ha fornito prova sufficiente a confutare quanto risultante dagli atti amministrativi circa la sussistenza di nuova cubatura, con la conseguenza che il diniego di condono è stato confermato e l'appello respinto con condanna alle spese.

FAQ TECNICHE: Condono edilizio vs sanatoria ordinaria: le differenze

Qual è la differenza principale tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una misura straordinaria e temporanea, riferita ad abusi commessi entro date prefissate e regolata da leggi speciali. La sanatoria ordinaria, invece, è istituto generale e permanente, fondato sulla doppia conformità urbanistica, senza deroghe tipologiche legate ai vincoli.

Il terzo condono è ammesso in zona vincolata?
Solo in casi residuali. In area vincolata sono sanabili esclusivamente gli interventi “minori” su edifici esistenti.
È sempre esclusa la regolarizzazione di abusi che comportino nuova costruzione, aumento di superficie o volumetria.

Quali condizioni devono ricorrere per il condono in area vincolata?
Le condizioni sono quattro e cumulative: abuso anteriore al vincolo, conformità urbanistica, natura “minore” dell’intervento e parere favorevole dell’autorità di tutela. La mancanza anche di uno solo di questi requisiti comporta il diniego automatico.

Come incide la normativa regionale del Lazio sul terzo condono?
La legge regionale Lazio n. 12/2004 ha introdotto un regime ancora più restrittivo, ampliando i casi di insanabilità.
Tale scelta è stata ritenuta legittima dalla Corte costituzionale, in quanto rafforza la tutela di ambiente e paesaggio.

Su chi grava l’onere della prova nei giudizi sul condono?
L’onere spetta al richiedente, che deve dimostrare l’assenza di nuova volumetria e la natura “minore” dell’abuso. In mancanza di prova adeguata, come nel caso dell’ampliamento nel Parco Regionale dei Castelli Romani, il diniego di condono viene confermato.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO