Testo Unico Costruzioni, parte il viaggio: tutte le novità delle regole edilizie future

E' ufficialmente partito il conto alla rovescia che ci porterà (o dovrebbe portarci) al Nuovo Testo Unico delle Costruzioni, riforma ambiziosa che si pone l'obiettivo di revisionare, semplificare e migliorare il dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia così come lo conosciamo.

Oggi, 10 settembre 2025, la Commissione Ambiente della Camera ha in programma l'avvio dell'esame del DDL delega n.2322, presentato dalla deputata di Forza Italia Erica Mazzetti (che è anche relatrice del provvedimento).

La proposta di legge "è finalizzata a fornire un inquadramento normativo del settore dell’edilizia e, più in generale, delle costruzioni con l’obiettivo di superare le molteplici e disorganiche leggi che fino ad oggi hanno regolato il settore delle costruzioni, da ultimo, il DPR 380/2001 del 6 giugno 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia), innumerevoli volte novellato".

Le tempistiche

Oggi parte la relazione sul testo, seguirà un ciclo di audizioni: la delega conferisce al Governo sei mesi di tempo per adottare, in materia, uno o più decreti legislativi. Ma questo solamente una volta approvata la legge delega.

Il Governo sarà quindi "delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, uno o più decreti legislativi, volti ad aggiornare e riordinare sotto il profilo formale e sostanziale il testo delle disposizioni legislative vigenti, anche in recepimento e attuazione della normativa europea, apportando le modifiche volte a garantirne o migliorarne la coerenza, la logica sistematica e conferendo alle disposizioni chiarezza di linguaggio".

Le Camere, poi, avranno 45 giorni per esprimersi sui decreti delegati, che dovranno anche essere anche vagliati dalla Conferenza Unificata e 'approvati' dal Consiglio di Stato con relativi pareri specifici.

Le novità principali: i criteri direttivi

L'articolo 2 fissa svariati criteri direttivi che sono di fatto il cuore del DDL delega e rappresentano le linee guida per la formulazione di norme ad hoc che riformino, appunto, il Testo Unico Edilizia.

Vediamoli.

Regimi amministrativi - titoli abilitativi: riduzione a 3

La riforma semplifica il sistema dei titoli abilitativi edilizi, prevedendo solo tre categorie:

• permesso di costruire, per interventi di maggiore impatto urbanistico;
  
• segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), per interventi di media entità;
  
• attività edilizia libera, per opere minori che non richiedono autorizzazioni specifiche.

Le nuove categorie degli interventi edilizi

In conseguenza della riduzione dei regimi amministrativi, il DDL delega 'ricategorizza' gli interventi edilizi, "distinguendo tra interventi di trasformazione del territorio, interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente, interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente, opere e interventi minori, non incidenti sulla trasformazione del territorio, opere e manufatti privi di rilevanza edilizia".

Il nuovo stato legittimo degli immobili

Il DDL mira a riordinare la disciplina valorizzando le attestazioni dei tecnici progettisti (direttori dei lavori, collaudatori, ecc) come strumenti di certificazione aventi valore pubblicistico.

Accertamenti di conformità: tre casi

La legge delega indica anche i nuovi principi direttivi inerenti l'accertamento di conformità, distinguendo tra:

• accertamento di conformità per violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia;
• accertamento di conformità per violazioni conformi alla sopravvenuta disciplina urbanistica ed edilizia, che non si applica agli interventi di nuova costruzione;
• interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967.

Cambiano anche le norme tecniche per le costruzioni

La proposta prevede anche un aggiornamento delle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC), con particolare attenzione a:

• classificazione delle aree sismiche e adeguamento delle strutture ai nuovi criteri di sicurezza;
• definizione delle classi di rischio e dei parametri di resistenza e stabilità degli edifici;
• ruoli e responsabilità dei soggetti coinvolti nella progettazione e realizzazione delle opere edilizie;
• obbligo di polizze assicurative per le costruzioni, per garantire una maggiore tutela in caso di danni strutturali.

Una novità importante riguarda in tal senso l'introduzione di una "Anagrafe delle Costruzioni", che raccoglierà informazioni su stato di manutenzione, sicurezza sismica ed efficienza energetica degli edifici.

Distanze tra costruzioni e deroghe al DM 1444/1968

Il DDL delega il Governo a introdurre principi fondamentali sulle distanze tra fabbricati, che dovranno essere definiti all'interno del nuovo Testo Unico. In particolare, la delega prevede:

• la definizione chiara dei limiti di distanza tra edifici, che dovranno essere recepiti nei regolamenti edilizi comunali;
• la possibilità per Regioni e Province Autonome di derogare al Decreto Ministeriale 1444/1968, purché le deroghe siano finalizzate alla riqualificazione urbana, al recupero del patrimonio edilizio esistente e ad altri interventi di pubblico interesse;
• una disciplina della pianificazione edilizia nelle aree non coperte da strumenti urbanistici, garantendo regole uniformi su scala nazionale.

C'è quindi la volontà di arrivare a una soluzione di un caso spesso controverso in edilizia, fissando regole specifiche e consentendo deroghe a Regioni e Province autonome.

Digitalizzazione e formazione dei titoli abilitativi

Il ddl delega indica che i decreti legislativi dovranno essere adottati in modo da:

• garantire la massima semplificazione dei procedimenti amministrativi, attraverso la loro completa digitalizzazione e informatizzazione, riducendo al minimo gli oneri documentali a carico dei privati e unificando l’unificazione gli sportelli unici deputati alla ricezione delle istanze ed al rilascio dei titoli abilitativi;
• prevedere che, ai fini della formazione dei titoli abilitativi previsti dalla presente legge, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati;
• prevedere, attraverso previ accordi e intese in sede di Conferenza unificata e tenendo conto delle specifiche normative regionali, la definizione e l’aggiornamento di modelli procedimentali uniformi e standardizzati per la presentazione delle istanze, delle segnalazioni e comunicazioni, nonché per la gestione dell’attività edilizia.

Fascicolo del fabbricato

Si torna a 'parlare', infine, di fascicolo del fabbricato, con la previsione di una mappa conoscitiva di dettaglio delle costruzioni, sotto forma, appunto, di fascicolo del fabbricato.

IL DDL DELEGA - TESTO UNICO COSTRUZIONI E' SCARICABILE IN ALLEGATO