Tettoia su battuto in calcestruzzo: serve il permesso di costruire

L'articolo, prendendo spunto da una recente sentenza del Tar Piemonte, analizza quando una tettoia realizzata su battuto in calcestruzzo richiede il permesso di costruire: dimensioni, materiali e presenza di una pavimentazione stabile in calcestruzzo escludono la natura pertinenziale dell’opera, configurando una trasformazione urbanistica rilevante. Si affrontano anche altri temi rilevanti: i limiti della presunzione di edificio ante 1967, il concetto di valutazione unitaria degli abusi e l’inapplicabilità di SCIA o CILA quando l’intervento incide in modo stabile sull’assetto del territorio e sul carico urbanistico.

Tettoie, un classico: in linea di massima, serve il permesso

Le tettoie non sono tutte uguali ma, in linea di massima, richiedono il permesso di costruire per essere assentite, soprattutto quando le dimensioni sono ragguardevoli e si configura una stabile trasformazione del territorio.

Ci sono dei casi particolari nei quali alcune tettoie di piccole dimensione, e aperte su tre lati, possono richiedere una semplice SCIA o addirittura essere realizzate in edilizia libera, ma possiamo affermare con una certa tranquillità che si tratta di casi residuali.

Insomma: quando siete alle prese con una tettoia, assicuratevi di aver richiesto e ottenuto il titolo abilitativo per non ritrovarvi come il ricorrente della sentenza 1430/2026 del Tar Piemonte.

Il caso: gli abusi edilizi contestati

Si dibatte sul ricorso contro un'ordinanza di demolizione emesso da un comune per alcune opere abusive costituite da:

• recinzione con pali piantati nel terreno e rete metallica, con cancellata d’ingresso ancorata a due setti murari portanti in cemento armato;
• edificio risultante da ristrutturazione/ricostruzione di fabbricato abusivo preesistente (già oggetto di procedimento di condono non definito), destinato in parte a pollaio, in parte a magazzino e in parte ad abitazione;
• piscina interrata e tettoia in legno su battuto in calcestruzzo;
• accumuli di materiale e attrezzature edili.

I manufatti, peraltro, ricadono in una zona plurivincolata.

L'epoca di realizzazione e presunzione di edificio ante 1967: qui c'è una profonda trasformazione

Il ricorrente sostiene che, poiché il fabbricato oggetto di risanamento senza modifica di sagoma è stato realizzato prima del 1967, per la sua costruzione non occorreva alcun titolo edilizio; l’interessato invoca sul punto la dichiarazione sostitutiva di atto notorio annessa all’istanza di condono, secondo la quale l’immobile destinato a magazzino risale al 1963, e aggiunge che gli interventi edilizi successivi hanno carattere manutentivo e, quindi, parimenti non occorreva il permesso di costruire ma, semmai, la SCIA o la CILA, la cui mancanza non giustifica la sanzione demolitoria.

Niente da fare: raffrontando le foto e i disegni annessi all’istanza di condono con le fotografie allegate alla relazione di sopralluogo, si evince la profonda trasformazione del fabbricato per materiali e tipologia, come puntualmente descritto nella comunicazione di avvio del procedimento.

Trattasi di una ristrutturazione che ha prodotto una profonda trasformazione del fabbricato, in assenza del corrispondente permesso di costruire. Peraltro, è stata introdotta una modifica della destinazione d’uso comportante un maggior carico urbanistico (e quindi necessitante di per sé di permesso di costruire), laddove l’attuale edificio risulta composto, oltre che da tre locali adibiti a pollaio e da un locale adibito a magazzino, da due nuclei abitativi.

Tettoia pertinenziale? Assolutamente no. Dimensioni e basamento sono determinanti

Con la seconda parte della prima censura il ricorrente lamenta che il gravato provvedimento ha anche a oggetto opere minori pertinenziali e prive di rilevanza urbanistica (recinzione, cancellata di ingresso, piscina e tettoia in legno), richiedenti CILA o SCIA e, quindi, non suscettibili di sanzione demolitoria.

La tettoia è su battuto in calcestruzzo, è di metri 3,10 per 2,40 ed ha un’altezza di metri 1,70/2,70: le ragguardevoli dimensioni e la pavimentazione in calcestruzzo di per sé implicano il previo rilascio di permesso di costruire; analoga considerazione vale per i due setti murari in cemento armato e per la piscina, di metri 3,90 per 8, costituita da blocchetti in calcestruzzo.

Trattasi infatti di opere che, per dimensioni e materiale impiegato, comportano una profonda e stabile trasformazione del territorio.

In ogni caso "i manufatti in questione, privi di titolo edilizio, devono essere valutati unitariamente (insieme, cioè, all’immobile principale adibito parzialmente ad abitazioni), nella loro complessiva interferenza sull’assetto del territorio, in quanto il pregiudizio a esso arrecato discende dal loro insieme, ossia dai loro contestuali effetti; è cioè esclusa una visione atomistica di ogni singolo abuso; inoltre, è la stessa la funzione servente di opere accessorie (prive di titolo edilizio) all’immobile principale abusivo a richiedere una valutazione unitaria e non atomistica del complesso dei manufatti realizzati".

La manutenzione straordinaria non tiene

Infine, il ricorrente deduce che per realizzare le opere sono stati inseriti semplici tramezzi con parziale ricostruzione di soletta, il che costituirebbe manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, non richiedenti il permesso di costruire e quindi non suscettibili di essere oggetto di ordinanza di demolizione.

Il Tar smonta anche questa teoria, visto che la "documentazione fotografica depositata in giudizio dimostra una notevole differenza, per materiali e per conformazione, tra l’originario e l’attuale fabbricato, talché gli interventi realizzati eccedono la manutenzione straordinaria e il risanamento conservativo".

La discontinuità tipologica tra l’originario e l’attuale immobile trova peraltro conferma nella modifica di destinazione d’uso che, con l’introduzione di unità abitative, ha comportato il passaggio a una diversa categoria funzionale e creato un maggior carico urbanistico.

Il capannone in condizioni precarie, composto da profilati metallici e pavimentazione in terreno battuto e privo di servizi igienici è infatti divenuto un edificio con muri di cemento e pavimentazione in battuto di calcestruzzo, i cui locali sono in parte abitazioni, in parte magazzino e in parte pollaio.

FAQ TECNICHE: Tettoia su battuto in calcestruzzo | Ingenio

Una tettoia su battuto in calcestruzzo può essere considerata edilizia libera?
In linea generale no. La presenza di un basamento in calcestruzzo e dimensioni non modeste rendono l’opera stabilmente infissa al suolo. Ciò comporta una trasformazione urbanistica che esclude l’edilizia libera e richiede un titolo edilizio maggiore.

Le dimensioni della tettoia incidono sulla necessità del permesso di costruire?
Sì. Il Tar ribadisce che misure “ragguardevoli”, anche se non eccezionali, unite ai materiali impiegati, sono sufficienti a qualificare l’intervento come nuova costruzione. Non conta solo la superficie, ma l’impatto complessivo sull’area.

Quando è possibile ricorrere a SCIA o CILA per una tettoia?
Solo in casi residuali: tettoie di modeste dimensioni, prive di fondazioni in calcestruzzo, facilmente amovibili e aperte su più lati. In tali ipotesi manca la stabile trasformazione del territorio richiesta per il permesso di costruire.

La tettoia può essere qualificata come pertinenza urbanistica?
No, se per caratteristiche costruttive e funzionali incide in modo autonomo sull’assetto del territorio. Il basamento in calcestruzzo e l’uso stabile dell’opera fanno venir meno il rapporto di mera accessorietà rispetto all’edificio principale.

Gli abusi possono essere valutati singolarmente?
Secondo il Tar, no. Le opere prive di titolo devono essere esaminate in modo unitario, considerando l’effetto complessivo sull’area. È esclusa una valutazione atomistica quando i manufatti concorrono insieme a determinare un pregiudizio urbanistico.

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