Veranda sul balcone o tettoia in alluminio? Quando la differenza costa un abuso

L’articolo analizza quando la realizzazione di una veranda su balcone o la chiusura di un porticato configura una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. Prendendo le mosse da una recente sentenza del TAR Napoli, viene chiarito che la trasformazione di una tettoia o di uno spazio aperto in un volume stabilmente chiuso, con incremento di superficie e volumetria, integra una totale difformità dal titolo edilizio originario. La giurisprudenza qualifica tali opere come abuso edilizio ai sensi del D.P.R. 380/2001, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione.

Chiusura di porticato: occhio all'intervento!

La chiusura di un porticato, con realizzazione di una veranda, è un intervento completamente diverso dal rifacimento di una tettoia, e necessita di un titolo abilitativo dedicato per essere assentito. Il Tar Napoli, nella corposa sentenza 3519/2026, ci ricorda l'importanza di inquadrare al meglio un tipo di opera, per evitare di incappare in abusi edilizi con conseguente ordine di demolizione.

L'intervento edilizio ai raggi x

Si dibatte sull'ordinanza di demolizione ingiunta dal comune a una società per la realizzazione di un manufatto completamente diverso da quello per il quale si era richiesta e ottenuta la licenza edilizia.

Non si riscontra, infatti, una leggera tettoia metallica, ma una solida e permanente struttura in cemento armato (pilastri e travi), stabilmente infissa al suolo e al corpo di fabbrica principale.

Soprattutto, lo spazio sottostante è stato chiuso su tre lati con infissi in alluminio e vetro, realizzando un nuovo locale di circa 65 mq, autonomamente utilizzabile e pienamente integrato nell'attività di ristorazione, con un conseguente incremento volumetrico di oltre 250 mc. Questa trasformazione non rappresenta una "parziale difformità", ma una "totale difformità" che integra gli estremi della "nuova costruzione", ai sensi dell'art. 31 del D.P.R. 380/2001.

Chiusura di porticato o balcone: le regole

Il Tar ricorda che la giurisprudenza amministrativa è granitica nell'affermare che la chiusura di un porticato, di un balcone o di una tettoia, anche con elementi vetrati, qualora realizzi uno spazio stabilmente chiuso e dia luogo a un aumento di volumetria e superficie utile, non può essere considerato come un intervento di manutenzione o ristrutturazione, costituendo piuttosto una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 25 gennaio 2017, n. 306).

Difatti, la veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all'occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Per tale ragione la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell'edificio e una modifica della sua sagoma, necessitando quindi del permesso di costruire.

Opera completamente difforme dal titolo abilitativo: è abuso edilizio

Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, l'istruttoria ha fatto emergere con chiarezza che il titolo del 1972 non ha mai autorizzato la creazione di un nuovo volume chiuso ad uso commerciale, ma si è limitato a consentire un intervento di natura conservativa su una struttura preesistente.

Dalla documentazione agli atti, ed in particolare dalla relazione della Soprintendenza e dalla consulenza tecnica degli ausiliari di P.G., risulta che il parere favorevole era strettamente condizionato e limitato come sopra evidenziato; la Soprintendenza ha concesso il proprio nulla osta con la seguente e dirimente prescrizione: "... concede (...) il nulla osta all’approvazione in conformità delle correzioni riportate in rosso sui grafici e con una struttura preferibilmente metallica".

Pertanto, l'oggetto dell'autorizzazione era circoscritto al "rifacimento, con nuovi materiali costruttivi, della sola preesistente tettoia", configurandosi come un intervento di sostituzione di una struttura leggera e aperta, senza alcuna previsione di creazione di nuova volumetria abitabile o commerciale.

Anche a voler accogliere, in via puramente ipotetica, le argomentazioni della ricorrente, l'opera accertata risulta palesemente difforme dal titolo.

Opera assentita e opera realizzata: siamo su due piani distinti

La difesa della società si fonda principalmente sulla frase "il porticato al piano terra sarà tompagnato con infissi", contenuta nella relazione tecnica di parte del 1971, allegata al progetto originario. Tuttavia, tale argomento è infondato.

Come correttamente eccepito dall'Amministrazione, quella frase rappresentava una mera "proposta progettuale" del privato, che deve considerarsi recessiva e superata dalle determinazioni finali dell'organo di tutela. Il contenuto del titolo abilitativo non è definito dalle aspirazioni del richiedente, ma dal provvedimento finale dell'amministrazione che in questo caso si è concretizzato nei grafici emendati dalla Soprintendenza e nelle sue prescrizioni vincolanti.

Analogamente, non hanno alcuna efficacia sanante i successivi atti comunali (Concessione n. 13/1978, autorizzazioni del 1985 e 1987) o le planimetrie catastali (1973) che rappresentavano la veranda. Secondo un principio giurisprudenziale consolidato, la mera rappresentazione di un'opera abusiva negli elaborati grafici allegati a una successiva pratica edilizia, avente un oggetto differente, non equivale a un titolo abilitativo implicito né produce alcun effetto di regolarizzazione.

Il confronto tra l'opera autorizzata nel 1972 e quella oggi esistente evidenzia una radicale difformità, tale da qualificare l'intervento come un aliud pro alio rispetto a quanto assentito.

Difatti:

• sotto il profilo dei materiali: il titolo prescriveva una "struttura preferibilmente metallica", leggera e coerente con la natura di una tettoia. L'opera accertata, di contro, presenta "pilastri e travi in cemento armato", una struttura pesante e permanente, tipica di una nuova costruzione, per la quale peraltro non risultano depositati i necessari calcoli strutturali;
• sotto il profilo tipologico e funzionale: il titolo autorizzava una tettoia, ovvero una copertura aperta. L'opera attuale è una "veranda", ovvero un volume chiuso su tre lati da strutture fisse e infissi, adibito a sala ristorante. La giurisprudenza è pacifica nel qualificare la trasformazione di un porticato aperto in una veranda chiusa come un intervento di nuova costruzione, in quanto comporta la creazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente aumento di volumetria e modifica della sagoma dell'edificio. Ai sensi dell'art. 10, comma l, lettera c), del testo unico dell'edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001), le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti. Ebbene, le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, trattandosi di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire (Consiglio di Stato num. 10294/ 2025);
• sotto il profilo volumetrico e strutturale: l'opera accertata ha creato un nuovo volume di circa 257,26 mc, non previsto nel titolo del 1972. Inoltre, la sua copertura è costituita in parte da un "solaio orizzontale appartenente ad un ampio terrazzo" del piano superiore, la cui realizzazione era stata espressamente negata dalla Soprintendenza con le correzioni in rosso sui grafici.

In conclusione, anche volendo ammettere l'esistenza di un titolo abilitativo risalente al 1972 e la veridicità della documentazione prodotta dalla ricorrente, l'opera accertata non può in alcun modo ritenersi conforme a detto titolo.

Le divergenze non attengono a lievi difformità o a tolleranze costruttive, ma integrano una trasformazione radicale che ha dato vita a un organismo edilizio completamente diverso per tipologia, struttura, materiali e volumetria, qualificabile come nuova costruzione realizzata in assenza del necessario permesso di costruire.

Abuso edilizio confermato, demolizione inevitabile.

FAQ TECNICHE: Tettoia o veranda sul terrazzo? Le differenze | Ingenio

Quando una veranda sul balcone richiede il permesso di costruire?
È necessario il permesso di costruire quando la veranda crea uno spazio stabilmente chiuso, autonomamente utilizzabile, con aumento di superficie utile o volumetria. In questi casi l’intervento non è manutenzione né ristrutturazione leggera, ma nuova costruzione.

La chiusura di un porticato può essere considerata una semplice tettoia?
No. La chiusura di un porticato con infissi e strutture permanenti è un intervento diverso dal rifacimento di una tettoia. Se genera un nuovo locale chiuso, comporta modifica della sagoma e aumento volumetrico, richiedendo un titolo edilizio dedicato.

Che differenza c’è tra parziale e totale difformità dal titolo edilizio?
La parziale difformità riguarda scostamenti limitati dall’opera assentita. La totale difformità si ha quando l’opera realizzata è un “aliud pro alio”, ossia un organismo edilizio completamente diverso per tipologia, materiali, funzione e volumetria.

Le vecchie autorizzazioni o le planimetrie catastali sanano l’abuso?
No. La mera rappresentazione dell’opera in pratiche successive o in planimetrie catastali non equivale a un titolo abilitativo e non produce effetti sananti. Serve sempre un provvedimento edilizio espresso e specifico.

Qual è l’orientamento della giurisprudenza sulle verande?
La giurisprudenza è costante nel ritenere che le verande chiuse su balconi o porticati, se comportano aumento di volumetria e modifica dei prospetti, siano nuove costruzioni soggette a permesso di costruire, come ribadito anche dal Consiglio di Stato.

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