Occhio alle tettoie anche se autorizzate: prevale il diritto di veduta

Costruire senza rispettare i diritti del vicino, o più in generale di terzi, conduce spesso alla demolizione di ciò che si è appena realizzato.
A spiegarlo chiaramente è anche la sentenza del Tribunale di Paola, la quale riguarda una lite tra proprietari di villette a schiera per alcune tettoie installate da uno dei vicini. Secondo il giudizio del giudice, anche se le strutture risultino legittime urbanisticamente e non ledano il decoro architettonico nel suo complesso, sono da ritenersi illegittime per violazione delle distanze previste dall’art. 907 c.c., qualora si dimostrino lesive del diritto di veduta obliqua del vicino. Di conseguenza il proprietario è stato condannato a smontarle e arretrarle di tre metri dai confini e dalla strada condominiale.

Il caso delle tettoie troppo vicine

I proprietari confinanti di due villette a schiera si sono ritrovati in tribunale dopo una serie di lavori eseguiti su uno degli immobili.

Il proprietario di una delle villette ha contestato al vicino la realizzazione di diverse coperture e tettoie in legno installate attorno all’abitazione. A suo dire questi interventi avrebbero:

• alterato l’aspetto estetico dell’intero complesso edilizio;
• compromesso il diritto di luce, aria e veduta della propria abitazione.

Da qui nasce il ricorso discusso presso il tribunale calabrese di Paola, richiedendo la demolizione con arretramento delle opere.

Che cos’è il diritto di veduta

Per diritto di veduta si intende quel diritto riconosciuto ad un proprietario di un immobile preesistente di affacciarsi e guardare verso i fondi o le proprietà limitrofe. Si tratta di una facoltà tutelata dal Codice Civile, collegata alla presenza di finestre, balconi, terrazze o altre aperture che consentono l’affaccio sull’esterno.

Le vedute possono essere distinte in diverse tipologie o categorie che si possono così schematizzare:

Tettoie troppo vicine al confine: violato il diritto di veduta del vicino

Nel caso di specie, come spesso accade, il giudice del tribunale ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) la quale ha accertato che nel 2021 erano stati eseguiti lavori di trasformazione di precedenti pergolati in vere e proprie tettoie e chiarendo che l’area sarebbe anche sottoposta a vincoli paesaggistici e che, in piena legittimità, i lavori fossero stati autorizzati previo rilascio dei necessari nulla osta da parte degli enti competenti, inclusa la Soprintendenza. Ma come si sa' tali atti sono rilasciati "salvo diritti di terzi".
Secondo il giudice, sulla base delle osservazioni del tecnico CTU, non vi sarebbe stata un'alterazione del decoro architettonico, tuttavia la conclusione è comunque quella di demolire (eventualmente anche parzialmente) e arretrare l'opera per inosservanza delle distanze legali.
Il giudice ha chiarito che in realtà sia fondata “(...) la domanda di violazione del diritto di veduta obliqua dell’attore. In punto di diritto, l’articolo 907 c.c. prescrive che () quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. (…)Più nello specifico, la tettoia n. 1 sita ad est della costruzione, realizzata a ridosso del confine, nel rispetto della normativa, si sarebbe dovuta realizzare a tre metri dalla strada condominiale e dal confine della proprietà Pt_1 come, allo stesso modo, la tettoia n. 4 sita ad ovest del fabbricato, anch’essa realizzate in aderenza al confine, costituito in tal caso da un muretto divisorio di cm 10 (…). Dunque, a seguito della costruzione delle tettoie sulla proprietà del convenuto, è venuta meno la distanza legale prevista a garanzia del diritto di veduta obliqua dell’attore che risulta compromesso, per come meglio rilevato dal consulente tecnico d’ufficio.”.
Nel caso in essere, il diritto di veduta obliqua del vicino, cioè il diritto di affacciarsi lateralmente dalla propria finestra senza avere ostacoli "troppo vicini", è stato violato, in quanto le tettoie erano state costruite troppo vicino al confine e alla strada condominiale, senza rispettare la distanza minima di tre metri prevista dall’art. 907 del codice civile.
Secondo la consulenza tecnica, queste opere hanno compromesso concretamente la possibilità del proprietario ricorrente di esercitare la propria veduta laterale.

In conclusione il giudice ordina che il proprietario delle tettoie provveda:

“a demolire/smontare parzialmente la tettoia n. 1 (…) e n. 4 (…), ed allontanarle dai confini con la proprietà *** *** di tre metri, e quanto alla tettoia n. 1 relativamente alla distanza dalla strada.”

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: diritto di veduta, art. 907 codice civile, tettoie, distanze legali, diritti di terzi.

FAQ TECNICHE: Diritto di veduta e tettoie: obbligo dei 3 metri ex art. 907 c.c. | Ingenio

Che cos'è il diritto di veduta previsto dal Codice Civile?
Il diritto di veduta è la facoltà riconosciuta al proprietario di affacciarsi e guardare sul fondo vicino mediante finestre, balconi, terrazzi o altre aperture. La tutela è disciplinata dagli artt. 900-907 c.c. e impone limiti alle nuove costruzioni che possano ostacolare tale diritto.

Una tettoia autorizzata può essere comunque illegittima?
Sì. Un'opera può risultare conforme sotto il profilo urbanistico, edilizio e paesaggistico ma essere ugualmente lesiva dei diritti di terzi. I titoli edilizi vengono normalmente rilasciati salvo diritti di terzi e non eliminano eventuali violazioni civilistiche.

Quale distanza impone l'art. 907 c.c.?
L'art. 907 c.c. prescrive una distanza minima di 3 metri dalle vedute esistenti. La misurazione deve essere effettuata secondo i criteri richiamati dall'art. 905 c.c. e può riguardare anche le vedute oblique.

Quando una veduta obliqua si considera compromessa?
La compromissione si verifica quando una costruzione limita in modo apprezzabile la possibilità di affacciarsi lateralmente dalla finestra o dall'apertura esistente. L'accertamento è generalmente demandato a una CTU.

Quali verifiche dovrebbe svolgere il progettista prima di realizzare una tettoia?
Occorre verificare non solo la conformità urbanistica e paesaggistica ma anche la presenza di vedute tutelate sui fondi confinanti, le distanze civilistiche, eventuali regolamenti condominiali e servitù esistenti.

Qual è il ruolo della CTU in queste controversie?
La Consulenza Tecnica d'Ufficio consente al giudice di verificare posizione, quote, distanze, caratteristiche costruttive e impatto delle opere sulla veduta. Spesso rappresenta l'elemento probatorio decisivo.

Quali errori devono essere evitati nella progettazione di tettoie e pergolati?
Considerare esclusivamente il titolo edilizio, trascurare le distanze civilistiche, non verificare le vedute esistenti, ignorare servitù o regolamenti condominiali e trasformare pergolati in tettoie senza una preventiva verifica tecnico-legale.