Tettoie di copertura sul lastrico solare: il confine tra edilizia libera e permesso

Il TAR Campania, in una recente sentenza, chiarisce il confine tra edilizia libera e permesso di costruire per le tettoie realizzate su lastrici solari. Le tettoie costituiscono nuova costruzione quando presentano solidità, stabilità, collegamento permanente al suolo e incidono su sagoma, prospetti o volumetria, richiedendo il permesso di costruire. Rientrano invece nell'edilizia libera solo le strutture leggere, non tamponate su almeno tre lati, prive di autonomia strutturale e funzionale e destinate a un uso meramente accessorio. Il giudice ribadisce la necessità di una valutazione unitaria delle opere e nega la sanabilità paesaggistica quando l'intervento compromette stabilmente i valori tutelati.

Quale titolo abilitativo serve per realizzare una (o più) tettoie sul lastrico solare? E' sempre necessario il permesso di costruire o ci sono casi nei quali può bastare una CILA o addirittura si può procedere liberamente? Quando ci sono i margini per l'autorizzazione paesaggisitca in sanatoria?

La sentenza 1952/2026 del Tar Campania affronta una serie di problematiche molto comuni quando si parla di tettoie e opere similari, offrendo chiarimenti importanti sia per i proprietari degli immobili dove vengono eseguiti tali interventi, sia per i professionisti tecnici che devono raffrontarsi con gli uffici comunali presentando i titoli abilitativi corretti.

Il caso: realizzazione di svariate opere sul lastrico solare di un hotel

Il ricorrente, proprietario di un immobile vicino ad un Resort a Vico Equense (NA), segnalava al Comune la realizzazione, sui terrazzi dell'hotel prospicienti il mare, di un articolato complesso di manufatti: strutture ombreggianti, infissi perimetrali in alluminio e vetro idonei a creare spazi chiusi, pergotende di grandi dimensioni, scale in cemento armato, pavimentazioni flottanti e ringhiere.

Le opere, a suo avviso, determinavano un incremento volumetrico e una modifica della sagoma, riconducibili a nuova costruzione e non assentibili mediante CILA. L'hotel ricade in zona H1.1 del PRG e T2 del PUT, dove sono ammessi solo interventi conservativi, nonché nella fascia di rispetto di 30 metri dal demanio marittimo.

A fronte dell'inerzia comunale, il ricorrente aveva già ottenuto dal TAR (sent. n. 8081/2022, confermata dal CdS n. 4039/2023) l'ordine di provvedere espressamente.

Il Comune, tuttavia, si era limitato a dichiarare l'avvenuta ottemperanza, senza adottare provvedimenti repressivi, mentre la Soprintendenza - dopo un primo preavviso di diniego - aveva reso parere favorevole alla sanatoria paesaggistica ex art. 167 d.lgs. 42/2004, sul quale era poi stato rilasciato il decreto comunale di autorizzazione in sanatoria.

La valutazione unitaria delle opere

Il Collegio censura la valutazione atomistica degli interventi operata dall'amministrazione. Le opere vanno considerate nel loro insieme, in quanto il pregiudizio all'assetto del territorio deriva non da ciascun manufatto isolatamente, bensì dall'impatto complessivo del sistema edilizio realizzato: strutture tra loro collegate a copertura dell'intero terrazzo, funzionalmente destinate all'attività ricettiva e di ristorazione dell'hotel.

Tettoie: permesso di costruire o edilizia libera? Le discriminanti

Secondo il TAR è assolutamente condivisibile il rilievo censorio del ricorrente, fondato sulla natura non precaria della complessa struttura realizzata sul lastrico dell’immobile e, dunque, sulla necessità del permesso di costruire ai fini della sua realizzazione.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa, infatti, la tettoia deve essere qualificata come "nuova costruzione" quando integri un manufatto non completamente interrato che presenti i caratteri della solidità, stabilità e stabile collegamento al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato.

Rientrano invece nell'ambito dell'edilizia libera soltanto le tettoie leggere, non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia strutturale e funzionale e destinate esclusivamente a migliorare la fruizione dello spazio esterno, offrendo un riparo temporaneo dagli agenti atmosferici senza creare un ambiente assimilabile a quello interno.

Quando, per le richiamate caratteristiche costruttive, dimensioni e modalità di inserimento nel contesto edilizio, la tettoia risulti idonea ad incidere sulla sagoma o sui prospetti dell’edificio si rende dunque necessario il permesso di costruire.

Diversamente, l'installazione della tettoia è sottratta a tale regime soltanto quando la conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente la funzione di mero elemento accessorio di arredo e protezione dell’immobile cui accede. In tale prospettiva, le tettoie possono essere ricondotte al regime delle pertinenze urbanistiche e ritenute liberamente realizzabili solo quando, per consistenza e configurazione, risultino assorbite, in ragione della loro accessorietà, nell'edificio principale.

Queste strutture non sono accessorie e vanno demolite

Nel caso di specie, come emerge dalla documentazione fotografica prodotta dalla parte ricorrente, le opere realizzate non sono limitate alla installazione di una semplice tettoia o pergolato con funzione ombreggiante, ma hanno dato luogo ad un complesso organismo edilizio, costituito da un sistema di tettoie tra loro collegate a copertura dell'intero terrazzo che, per dimensioni e tipologia costruttiva, finisce per alterare visibilmente i prospetti e la sagoma dell'edificio, creando spazi stabilmente asserviti all'attività imprenditoriale della controinteressata, escludendone la natura temporanea.

L'autorizzazione paesaggistica impossibile

Le considerazioni di cui sopra rafforzano il convincimento che la struttura risulta di per sé dotata di un’impalcatura robusta, idonea all’occorrenza a definire spazi chiusi con rilevanza volumetrica mediante il semplice montaggio delle invetriate o degli infissi perimetrali, evidenziandosi la sua stabile funzionalizzazione all’attività di ristorazione svolta sul terrazzo, che ne esclude la natura temporanea o precaria.

Ne consegue, inoltre, che le opere in questione, come correttamente rilevato dalla Soprintendenza nel primo parere, non avrebbero potuto essere assentite sotto il profilo paesaggistico in quanto per dimensioni e caratteristiche costruttive risultano stabilmente idonee a compromettere il valore paesaggistico di un’area tutelata (zona H1.1 del PRG e in zona territoriale T2 del PUT) in cui in cui sono consentiti soltanto interventi di manutenzione, restauro e consolidamento.

Ne deriva l’illegittimità della nota impugnata con ricorso introduttivo, nonché, in via derivata del parere favorevole della Soprintendenza e del con cui è stata rilasciata l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria.

Tettoie a copertura del lastrico solare: FAQ

Quando una tettoia sul lastrico solare richiede il permesso di costruire?
È necessario il permesso quando la tettoia ha carattere stabile, è strutturalmente autonoma, è stabilmente collegata all’edificio o al suolo e determina un impatto su sagoma, prospetti o volumetria.

In quali casi una tettoia rientra nell’edilizia libera?
Solo se si tratta di una struttura leggera, priva di tamponamenti laterali su almeno tre lati, senza autonomia funzionale e strutturale, destinata esclusivamente a migliorare la fruizione temporanea dello spazio esterno.

È possibile valutare separatamente più opere realizzate sul lastrico?
No. Secondo il TAR le opere devono essere considerate unitariamente, poiché l’impatto urbanistico e paesaggistico deriva dal loro effetto complessivo e non dalla singola struttura isolata.

Le tettoie possono essere considerate pertinenze urbanistiche?
Solo in casi residuali, quando per dimensioni e caratteristiche risultano assorbite nell’edificio principale e svolgono una funzione meramente accessoria senza alterare l’assetto edilizio.

È ammessa l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria per tettoie abusive?
No, se le opere sono stabili, volumetricamente rilevanti e idonee a compromettere i valori paesaggistici dell’area tutelata, l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria è illegittima.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO