Abusi edilizi: la sanatoria non copre la nuova cubatura

Una sanatoria rilasciata per difformità non valutabili in termini di superficie o volume non può essere utilizzata per legittimare opere che abbiano creato nuova superficie utile o nuova volumetria. Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, la chiusura di un balcone mediante muratura e infissi è stata ritenuta intervento volumetricamente rilevante e, quindi, estraneo all'ambito della precedente concessione in sanatoria. Il titolo sanante va interpretato secondo il suo contenuto effettivo: non può essere esteso oltre l'oggetto della domanda e oltre la tipologia di abuso condonata.

Sanatoria edilizia: si può estendere ad opere che generano nuovo volume?

E' possibile estendere una sanatoria, originariamente rilasciata per difformità edilizie prive di rilevanza volumetrica, a ulteriori opere che generano nuova cubatura?

Domanda da mille dollari, molto attuale sprattutto in tempi di Salva Casa e di sanatorie paesaggistiche semplificate: ma bisogna stare molto attenti percé la sanatoria non copre la nuova cubatura, come ci spiega molto bene il Consiglio di Stato nella sentenza 3358/2026, che ha confermato l'ordinanza di demolizione impartita dal comune per la chiusura di un balcone con muratura e infissi.

Il caso

La vicenda riguarda un immobile nel Comune di Catanzaro. I proprietari avevano ricevuto una comunicazione di avvio del procedimento per abuso edilizio, riferita alla chiusura di un balcone esistente mediante muratura e posa di infisso, con conseguente aumento di superficie utile e volume.

Successivamente il Comune aveva rilasciato una concessione in sanatoria, definendo una domanda di condono presentata nel 1987 per lo stesso immobile. I proprietari sostenevano che tale sanatoria dovesse coprire anche l’opera contestata e, quindi, rendere illegittima l’ordinanza di demolizione.

L'equivoco della sanatoria 'pregressa'

L’assunto, quindi, muove dalla considerazione in forza della quale il Comune avrebbe dapprima riconosciuto, nella stessa ordinanza di demolizione, la sanatoria di opere poi nuovamente contestate come abusive. Tuttavia, si tratta di una rappresentazione non corretta.

Infatti, la sanatoria del 28 giugno 2024 ha definito una pregressa domanda di condono risalente al 1987 relativa a opere non comportanti aumento di superficie o volume; invece, l’abuso accertato nel 2024 consiste nella chiusura di uno spazio aperto mediante opere murarie e infissi, con creazione di nuovo spazio utile e con incremento volumetrico.

Non vi è, pertanto, alcuna contraddizione dell’azione amministrativa.

Il contenuto limitato della sanatoria

Il punto decisivo della sentenza è quindi il contenuto testuale del titolo in sanatoria. La concessione del 2024 riguardava espressamente difformità “non valutabili in termini di superficie e di volumi”, comprensive delle dimensioni dei balconi. Inoltre, la domanda di condono era stata ricondotta alla tipologia relativa a opere di manutenzione straordinaria o modalità esecutive non computabili in superficie o volume.

Da ciò il Consiglio di Stato ricava una conseguenza netta: un titolo rilasciato per difformità non volumetriche non può sanare aumenti di cubatura. Se la sanatoria nasce e si consuma entro il perimetro delle irregolarità prive di rilevanza volumetrica, essa non può trasformarsi in un titolo generale di legittimazione dell’intero stato dei luoghi.

Perché la nuova cubatura resta abusiva

La chiusura stabile di un balcone con muratura e infissi non è una mera irregolarità formale o dimensionale. Essa comporta la trasformazione di uno spazio aperto in spazio chiuso, utilizzabile e incorporato nell’organismo edilizio. Proprio per questo determina un incremento di superficie utile e di volume.

La sanatoria invocata dai proprietari non poteva coprire tale effetto, perché non aveva avuto ad oggetto nuovi volumi e perché, ove fossero stati sanati volumi urbanisticamente rilevanti, sarebbero stati dovuti anche i relativi oneri. Il titolo sanante, quindi, non può essere letto come se contenesse ciò che espressamente esclude.

Stato legittimo e limiti del titolo edilizio

Secondo i ricorrenti, che invocano l'art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, la concessione edilizia in sanatoria del 28 giugno 2024 e la stessa ordinanza di demolizione costituirebbero atti pubblici idonei a definire lo stato legittimo dell’immobile in senso conforme alla loro prospettazione.

Palazzo Spada evidenzia che è vero che la nozione di stato legittimo dell’immobile può essere desunta dal complesso dei titoli edilizi e degli altri atti probanti, ma proprio per questo occorre rispettarne il contenuto reale e non quello che la parte vorrebbe loro attribuire.

Nel caso di specie, il titolo in sanatoria del 28 giugno 2024 - come visto - non è stato ignorato dal TAR, bensì assunto come documento decisivo e interpretato secondo il suo tenore letterale, che circoscrive la sanatoria a difformità non valutabili in termini di superficie e volume.

Dunque il problema non è se quel titolo sia rilevante ai fini della ricostruzione dello stato legittimo, ma quale sia, in concreto, il suo oggetto.

Gli appellanti postulano che il titolo del 2024 debba essere letto come se definisse lo stato legittimo dell’immobile in termini comprensivi anche della chiusura volumetricamente rilevante del balcone. Ma ciò non risulta da detto titolo.

Il nuovo stato legittimo: analisi ragionata delle modifiche introdotte dal Salva Casa

Lo stato legittimo di un immobile condiziona fortemente una serie di fattori, tra cui la compravendita degli stessi, la possibilità di eseguire interventi edilizi ed usufruire delle detrazioni fiscali. Il decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha modificato le regole per la definizione dello stato legittimo, rendendola per certi versi più semplice.

Scopri tutto su Ingenio!

L'ordinanza di demolizione non è un titolo favorevole

Quanto, poi, all’ordinanza di demolizione, è sufficiente ribadire che essa è un atto repressivo, non un titolo ricognitivo-costitutivo della legittimità urbanistica.

Non si può, quindi, pretendere di trarre da essa una definizione favorevole dello stato legittimo dell’immobile per cui è causa.

Il principio finale

Il principio affermato è chiaro: la sanatoria non ha efficacia espansiva illimitata. Se è rilasciata per difformità prive di incidenza volumetrica, non può giustificare opere che creano nuova cubatura.

Nessuna diversa qualificazione dell'opera, come balcone o loggia, e nessun supplemento tecnico possono trasformare un titolo limitato a irregolarità non volumetriche in una sanatoria di nuovi volumi.

FAQ TECNICHE: Sanatoria e nuovi volumi | Ingenio

Una sanatoria edilizia può estendersi automaticamente a opere che creano nuovo volume?
No. La sanatoria ha un ambito oggettivo delimitato dal contenuto della domanda e dal titolo rilasciato. Se riguarda difformità prive di rilevanza volumetrica, non può essere utilizzata per legittimare interventi che generano nuova superficie utile o nuova cubatura.

La chiusura di un balcone può essere considerata una difformità non volumetrica?
In linea generale no. La chiusura stabile di un balcone con muratura e infissi trasforma uno spazio aperto in uno chiuso e utilizzabile, determinando un incremento di superficie e volume, con conseguente rilevanza urbanistica.

Perché una sanatoria “pregressa” non copre abusi successivi o diversi?
Perché il titolo in sanatoria va interpretato secondo il suo contenuto effettivo. Esso sana solo le opere descritte e valutate nella domanda, senza estendersi ad interventi ulteriori, anche se realizzati sullo stesso immobile.

Qual è il principio affermato dal Consiglio di Stato sul tema?
Il principio è che una sanatoria rilasciata per irregolarità non valutabili in termini di superficie o volume non può avere efficacia espansiva. Non è ammessa un’interpretazione che trasformi un titolo limitato in una legittimazione generale dello stato dei luoghi.

La sanatoria e l’ordinanza di demolizione possono definire lo stato legittimo dell’immobile?
Solo nei limiti del loro contenuto reale. La sanatoria rileva per le opere effettivamente condonate, mentre l’ordinanza di demolizione è un atto repressivo e non può essere utilizzata per attribuire legittimità urbanistica a interventi abusivi.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO