Abusi edilizi, stop alla demolizione: l'istanza Salva Casa resetta tutto!

L’articolo esamina gli effetti della presentazione di un’istanza di sanatoria semplificata ex art. 36-bis DPR 380/2001 (Decreto Salva Casa) su procedimenti repressivi già avviati, inclusi quelli sfociati in ordinanza di demolizione. La sentenza n. 9021/2026 del TAR Lazio chiarisce che la nuova domanda di sanatoria impone al Comune l'apertura di una autonoma istruttoria, con obbligo di adottare un nuovo provvedimento conclusivo. Gli atti precedenti risultano superati e l'eventuale demolizione può essere disposta solo con un nuovo ordine, all'esito del procedimento rieditato.

La presentazione di una domanda di regolarizzazione ai sensi dell'art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, finalizzata ad accedere alla sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa, determina la riapertura integrale del procedimento amministrativo. Tale istanza obbliga il Comune a svolgere una nuova e autonoma fase istruttoria e, in caso di esito negativo, ad adottare un distinto provvedimento finale di diniego, con l'effetto di rendere recessivi e non più attuali gli atti amministrativi precedentemente contestati.

La conferma di questa 'seconda chance' che concede l'istanza di sanatoria Salva Casaè confermata dalla sentenza 9021/2026 del Tar Lazio, che ha dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse il ricorso contro il diniego di sanatoria edilizia e l'ordinanza di demolizione, in virtù - appunto - della presentazione da parte dei ricorrenti di una nuova domanda di accertamento di conformità ex art. 36-bis TUE.

Il caso: ordinanza di demolizione per abuso edilizio

Un privato si vede recapitare, nel 2023, un'ordinanza di demolizione per alcune opere edilizie realizzate in assenza dei relativi titoli abilitativi nonché delle prescritte autorizzazioni ambientali.

La presentazione dell'istanza di sanatoria Salva Casa

Come risulta dal deposito documentale in data 15 gennaio 2026 e come argomentato dalla stessa deducente con memoria depositata in data 25 gennaio 2026 (e non contestato dal Comune resistente), la parte ricorrente - nelle more del giudizio - ha presentato:

• istanza per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex art. 36-bis, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380;
• istanza per il rilascio dell’accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167, commi 4 e 5, D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42;
• istanza per il rilascio del nulla osta da parte del Parco di Veio, ex art. 19 delle N.T.A. del Comune.

Quindi, l’istanza presentata dalla deducente al Comune in data 8 gennaio 2026 concerne la sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 dei “manufatti in legno non residenziali di pertinenza all’abitazione”.

Cosa cambia con la sanatoria semplificata?

Il nuovo regime prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Non è quindi più richiesta la 'doppia conformità piena', regola che vale comunque sempre per gli abusi cd. 'maggiori' (cioè in totale difformità o in assenza di permesso di costruire).

Nuova istruttoria autonoma e seconda possibilità del Salva Casa

Il TAR evidenzia che la giurisprudenza più recente ha condivisibilmente ritenuto che la presentazione di siffatta domanda di sanatoria ex art. 36-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 rende improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse l’impugnazione atteso che “il Comune ha l’obbligo di attivare una autonoma istruttoria in relazione alla nuova pratica di sanatoria, dovendo in caso di rigetto dell’istanza adottare un ulteriore provvedimento demolitorio conclusivo del procedimento, fissando in quella sede un altro termine per ottemperarvi […]”: invero, è da ritenersi che “il ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi” (cfr. T.A.R. Emilia Romagna, Bologna, sez. II, 20 febbraio 2025, n. 165); ed ancora, è stato osservato che “a seguito dell’occorsa sopravvenienza procedimentale, l’amministrazione dovrà, comunque, ripronunciarsi in merito alla sanabilità o meno delle opere in contestazione e, solo nel caso di reiterato diniego, riemergerà, in capo al proponente, l’interesse a gravare lo stesso unitamente alla reviviscenti misure sanzionatorie, mentre, viceversa, l’esito favorevole del rieditato accertamento di conformità renderà legittima l’edificazione sine titulo e non più applicabile le sanzioni ex ante irrogate” (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 21 ottobre 2024, n. 1929).

Ne deriva che l'odierna impugnazione va dichiarata improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse e ciò consente di prescindere dall'esame delle richieste di ammissione di CTU tecnica nonché di sospensione del processo e dell'efficacia dell’ordine di demolizione formulate dalla parte ricorrente.

FAQ TECNICHE - L'istanza di sanatoria Salva Casa vale una seconda chance | Ingenio

La presentazione dell’istanza Salva Casa blocca automaticamente la demolizione?
Non in modo definitivo, ma sospende gli effetti degli atti precedenti. Il Comune deve avviare una nuova istruttoria sulla sanatoria ex art. 36-bis TUE e solo in caso di rigetto potrà adottare un nuovo ordine di demolizione.

Cosa accade alle ordinanze di demolizione già impugnate?
Diventano inefficaci ai fini del giudizio. La presentazione della nuova istanza di sanatoria determina la sopravvenuta carenza di interesse, con conseguente improcedibilità del ricorso contro i precedenti atti repressivi.

Il Comune è obbligato a riesaminare l’abuso edilizio?
Sì. L’istanza ex art. 36-bis impone all’amministrazione di svolgere una istruttoria autonoma e completa, valutando la sanabilità delle opere secondo il nuovo quadro normativo introdotto dal Salva Casa.

In caso di diniego della sanatoria, serve un nuovo ordine di demolizione?
Sì. Il rigetto dell’istanza deve essere seguito da un distinto provvedimento demolitorio, che chiude il nuovo procedimento e fissa un termine autonomo per l’ottemperanza.

La sanatoria semplificata vale anche per abusi “maggiori”?
No. Il regime dell’art. 36-bis si applica solo a parziali difformità, assenza o difformità da SCIA e variazioni essenziali. Per gli abusi in totale assenza di permesso di costruire resta necessaria la doppia conformità ordinaria ex art. 36 TUE.

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