Cambio d'uso e Decreto Salva Casa: come ci si rapporta con la disciplina urbanistica locale?

Il Salva Casa ha decisamente modificato le regole sui cambi di destinazione d'uso, superando la logica del mutamento sostanziale e, di fatto, collegando il titolo abilitativo necessario per effettuare un mutamento, anche tra categorie non omogenee, al tipo di opera edilizia contestuale al mutamento stesso.

Traducendo: in materia di cambi di destinazione d'uso funzionali ed eterogenei, cioè senza opere tra diverse categorie, è possibile procedere con SCIA allorquando non siano presenti lavori edilizi collegati (ma anche se gli interventi sono assentibili con CILA o SCIA).

L'art. 23-ter, comma 1-ter, del Testo Unico Edilizia, come modificato dal DL 69/2024, disciplina infatti i cambi di destinazione d'uso funzionali (senza opere) ed eterogenei (con passaggio da una categoria funzionale all'altra) per singole unità immobiliari site nelle zone territoriali omogenee A, B e C.

Oggi, nello specifico, è consentito effettuare un cambio d'uso anche rilevante (senza opere tra categorie eterogenee o con opere tra categorie omogenee) con una semplice SCIA se siamo in presenza di mutamenti senza opere o se gli interventi contestuali al cambio d'uso si possono assentire con CILA o SCIA.

Il permesso di costruire, quindi, servirà solamente laddove gli interventi collegati al mutamento d'uso prevedono l'utilizzo di tale titolo abilitativo.

Cambio d'uso Salva Casa e rapporto con gli strumenti urbanistici locali

Ricordate le regole generali, è interessante esaminare i contenuti della sentenza 139/2026 del Tar Emilia-Romagna, che evidenzia come gli strumenti urbanistici comunali conservino tuttavia la facoltà di fissare "specifiche condizioni", da interpretarsi in modo ragionevole e compatibile con le prerogative costituzionali dei Comuni in materia di governo del territorio. Le restrizioni regolamentari locali devono comunque fondarsi su presupposti di fatto dimostrati, non presunti.

La pronuncia è sicuramente da mettere in correlazione alla recente sentenza 2533/2026 del Tar Lazio, con la quale si è affermato che una norma comunale contraria ai cambi d'uso liberalizzati dal Salva Casa non può essere considerata alla stregua di una "specifica condizione" ostativa valida se è antecedente all'entrata in vigore del DL 69/2024, in quanto non può tener conto delle indicazioni delle linee guida ministeriali. Le specifiche condizioni devono infatti essere redatte successivamente alla riforma.

Ma vediamo cosa ci dice il Tar Emilia-Romagna riguardo ai cambi d'uso liberalizzati del Salva Casa, specifiche condizioni e dotazioni di parcheggio?

Il caso: da magazzino ad abitazione

Una società proprietaria di un'unità immobiliare al piano interrato di un edificio chiedeva al comune una valutazione preventiva per trasformare il locale - censito come magazzino fin dal 1952 - in abitazione, ricavandovi anche una lavanderia e un bagno mediante il recupero di parte di un vano deposito adiacente all'autorimessa.

Il Comune negava il via libera per due motivi: il locale sarebbe interrato a causa di uno sbancamento artificiale del terreno (circostanza che, ai sensi del regolamento edilizio, preclude il recupero abitativo) e il progetto comporterebbe la perdita di una dotazione di parcheggio tutelata dal PUG.

La società impugnava il diniego, contestando entrambe le motivazioni e richiamando anche il favor introdotto dal Decreto Salva Casa per i cambi d'uso tra categorie diverse. Il TAR ha accolto il ricorso su tutti i fronti.

Il quadro normativo: liberalizzazione con riserva locale

Il TAR evidenzia che il DL 69/2024 ha segnato un'inversione di tendenza nella disciplina dei mutamenti di destinazione d'uso, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente anche attraverso passaggi tra categorie funzionali diverse (c.d. cambi d'uso verticali, come da magazzino a residenziale).

La norma, tuttavia, fa salva la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali - PUG, RUE e regolamenti edilizi - di introdurre "specifiche condizioni".

Tali condizioni devono essere interpretate in modo compatibile con le prerogative costituzionali riconosciute ai Comuni in materia di governo del territorio (art. 118 Cost.).

I limiti regolamentari locali: necessità di prova

Le restrizioni introdotte dai regolamenti locali al recupero abitativo dei seminterrati devono fondarsi su presupposti accertati e non meramente presunti.

In pratica, una norma regolamentare che vieta il cambio d'uso dei locali la cui posizione interrata sia conseguenza dello sbancamento artificiale del terreno non è applicabile in assenza di prova concreta dell'avvenuto movimento di terra.

La collocazione naturale di un fabbricato al di sotto del livello stradale - documentata fin dalla costruzione originaria - non può essere assimilata a un'alterazione artificiale del suolo.

Dotazioni di parcheggio: interpretazione ragionevole del PUG

Inoltre, si sottolinea nella pronuncia, le previsioni del PUG volte a preservare le dotazioni pertinenziali di parcheggio vanno interpretate secondo un criterio di ragionevolezza: l'obbligo di mantenere i posti auto esistenti non può estendersi fino a impedire la riqualificazione di spazi accessori che, per dimensioni o caratteristiche, risultano strutturalmente inidonei alla sosta di autoveicoli ai sensi della normativa tecnica vigente (D.M. 3 agosto 2015 e D.M. 15 maggio 2020).

La ratio della norma di piano è la tutela della funzionalità effettiva dei parcheggi, non il mero mantenimento formale di qualsiasi locale accessorio.

Cambi d'uso & Salva Casa: FAQ tecniche

Il Decreto Salva Casa consente sempre il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione con SCIA?
In linea generale sì, se il cambio d’uso avviene senza opere edilizie oppure con interventi assentibili mediante CILA o SCIA. Il DL Salva Casa ha superato la distinzione rigida tra cambi d’uso “rilevanti” e “non rilevanti”, collegando il titolo edilizio necessario esclusivamente al tipo di lavori eventualmente eseguiti.

Il permesso di costruire è ancora richiesto per i cambi di destinazione d’uso?
Il permesso di costruire è necessario solo quando gli interventi edilizi connessi al cambio d’uso richiedono tale titolo. In assenza di opere, o in presenza di lavori realizzabili con CILA o SCIA, anche il mutamento tra categorie funzionali diverse può essere effettuato tramite SCIA.

Gli strumenti urbanistici comunali possono limitare i cambi d’uso liberalizzati dal Salva Casa?
Sì, ma entro limiti precisi. Gli strumenti urbanistici locali possono prevedere “specifiche condizioni” che regolano i cambi di destinazione d’uso, purché tali condizioni siano ragionevoli, coerenti con il nuovo quadro normativo e rispettose delle competenze comunali in materia di governo del territorio.

Le condizioni poste dai regolamenti comunali devono essere motivate?
Sì. Come chiarito dal TAR Emilia-Romagna, le limitazioni introdotte a livello locale devono fondarsi su presupposti di fatto concreti e dimostrabili. Non sono ammissibili divieti basati su presunzioni, ad esempio sull’origine “artificiale” di un piano interrato, se tale circostanza non è provata.

Come vanno interpretate le regole comunali sulle dotazioni di parcheggio nei cambi d’uso?
Le previsioni dei PUG e dei regolamenti edilizi sulla tutela dei parcheggi devono essere applicate secondo criteri di ragionevolezza. Non possono impedire la riqualificazione di locali che, per dimensioni o caratteristiche, non sono oggettivamente idonei alla sosta dei veicoli. In questo senso si colloca anche l’orientamento del TAR Lazio, che esclude l’applicazione automatica di norme comunali antecedenti al DL Salva Casa e non aggiornate alle nuove linee guida.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO