Condono edilizio e immobile abusivo: perché la riduzione volumetrica post-termine non è valida

La sentenza n. 11313/2026 della Corte di Cassazione tratta un caso molto interessante, ossia il rigetto del ricorso contro la sentenza del Tribunale di Napoli che aveva confermato l’ordine di demolizione di un immobile abusivo. Il ricorrente sosteneva di poter ottenere il condono edilizio, riducendone anche la volumetria per rientrare nei limiti di legge. Tuttavia la Corte chiarisce che ai fini del condono valgono due principi fondamentali:

1. la riduzione della volumetria effettuata dopo il termine previsto dalla legge è irrilevante e non rende sanabile l’abuso;
2. l’edificio va considerato unitariamente e non frazionato in più domande per aggirare i limiti volumetrici.

Il ricorso viene quindi dichiarato inammissibile.

Condono edilizio e demolizione: quando l’edificio va considerato nella sua totalità

Il proprietario di un immobile, destinatario di un ordine di demolizione confermata già da una sentenza del 1998, cerca negli anni di bloccare l’esecuzione della demolizione, sostenendo la possibilità di ottenere il condono edilizio.

Egli riteneva che:

• parte dell’edificio potesse essere sanata perché costruita entro i termini previsti dalla legge;
• per la restante parte sarebbe stata effettuata una demolizione al piano terra per ridurre la volumetria complessiva e rientrare nei limiti consentiti.

Le richieste non vengono accolte dal Tribunale di Napoli e il caso arriva in Cassazione la quale sottolinea che “(…) il Tribunale ha correttamente richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui l'art. 39, comma 1, I. n. 724 del 1994 deve essere interpretato nel senso che ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario che fa capo ad un unico soggetto legittimato, con la conseguenza che le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite a una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest'ultimo nella sua totalità. Ciò in quanto la ratio della norma è di non consentire l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso edificatorio (…).”
La legge sul condono (art. 39 L. 724/1994, secondo condono) impone di considerare l’edificio come un’unica costruzione, non come parti separate.
Nel caso in esame, tre soggetti avevano presentato domande distinte per lo stesso immobile e sommando le volumetrie, il limite massimo consentito risultava ampiamente superato, quindi il condono non è concedibile.

Un edificio va considerato nella sua interezza e
non suddiviso in singole parti per aggirare i limiti di legge.

Condono edilizio e volumetria: perché la riduzione post-termine non rende sanabile l’abuso

Ma la riduzione della volumetria effettuata dopo il termine previsto dalla legge rende sanabile l’abuso?

La Suprema Corte evidenzia che “(…) la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 I. 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge (…).”
Se un immobile abusivo supera i limiti di volumetria previsti dalla legge per il condono edilizio (art. 39 legge 724/1994) non è possibile rendere l’immobile condonabile riducendone la cubatura dopo il termine previsto dalla norma stessa (31 dicembre 1993).

Il condono non salva ampliamenti volumetrici fuori limite
e qualsiasi riduzione successiva della cubatura è da considerarsi irrilevante
per il buon esito dell'istanza.

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Keywords: condono edilizio, demolizione immobile, limite volumetrico, immobile abusivo, art. 39 legge 724/1994.

FAQ TECNICHE - CONDONO EDILIZIO E LIMITI VOLUMETRICI

1. Che cosa disciplina il condono edilizio nel caso di immobili abusivi?
Il condono edilizio consente, entro limiti stringenti, la regolarizzazione di opere realizzate senza titolo.
Nel caso analizzato, la normativa di riferimento è l’art. 39 della legge 724/1994.
La sanatoria è subordinata al rispetto di requisiti temporali e volumetrici.
Se tali limiti sono superati, l’abuso non è condonabile.

2. Quando un immobile abusivo può essere sanato?
Solo se l’opera rientra nei parametri fissati dalla legge e rispetta le condizioni temporali previste.
È essenziale che l’intervento sia ultimato entro le date stabilite dalla normativa di condono.
Devono inoltre essere rispettati i limiti di consistenza edilizia complessiva.
La verifica è sempre unitaria sull’intero edificio.

3. La volumetria dell’edificio può essere frazionata per ottenere il condono?
No. La giurisprudenza esclude il frazionamento artificioso dell’immobile.
L’edificio va considerato come un unico organismo edilizio.
La suddivisione in più istanze non è ammessa se finalizzata a eludere i limiti volumetrici.
Il controllo riguarda la consistenza complessiva dell’opera.

4. La riduzione della volumetria dopo il termine di legge è efficace?
No. La riduzione eseguita successivamente non incide sulla sanabilità dell’abuso.
Si tratta di un intervento considerato irrilevante ai fini del condono.
Se effettuato dopo la scadenza, non modifica la natura dell’opera.
Resta fermo il superamento originario dei limiti.

5. Qual è il ruolo dell’art. 39 della legge 724/1994?
Definisce i presupposti del cosiddetto “secondo condono edilizio”.
Stabilisce limiti volumetrici e temporali per la sanabilità delle opere abusive.
Impone la valutazione unitaria dell’edificio.
Serve a evitare elusioni mediante frazionamenti o interventi successivi.

6. Quali sono i vantaggi dell’interpretazione unitaria dell’immobile?
Garantisce coerenza nella valutazione urbanistica dell’abuso.
Evita strategie elusive basate su suddivisioni fittizie delle proprietà.
Consente un controllo oggettivo della volumetria complessiva.
Rafforza l’efficacia degli ordini di demolizione.

7. Quali errori devono evitare tecnici e progettisti nelle pratiche di condono?
Evitare la frammentazione artificiale delle unità edilizie.
Non considerare efficaci modifiche volumetriche successive ai termini di legge.
Verificare sempre la consistenza complessiva dell’immobile.
Attenersi rigidamente ai parametri normativi e giurisprudenziali consolidati.