Coperture e altre strutture incardinate al suolo: edilizia libera o permesso?

Ci sono opere edilizie al 'confine' tra l'edilizia libera (o la semplice SCIA) e la necessità di richiedere il permesso di costruire che spesso tradiscono chi le realizza, e che pensando, in buona fede, che si possano attuare liberamente incappano invece in un abuso edilizio con conseguente sanzione demolitoria intimata dal comune.

Gli interventi edilizi abusivi

E' il caso della sentenza 17305/2025 del 9 ottorbe del Tar Lazio, che deve fronteggiare il ricorso contro l'ordinanza di demolizione emessa per le seguenti opere:

• struttura costituita in aste di ferro;
• pergolato in legno;
• muretto a secco in mattoni di tufo;
• impianto fotovoltaico
• tettoia con struttura in legno e copertura in tegole;
• canna fumaria in acciaio;
• apertura di due finestre;
• recinzione in pali di legno e rete metallica;
• diversa utilizzazione, da ricovero per macchine ed attrezzi agricoli a fabbricato ad uso abitativo.

Ma non era edilizia libera?

Per l'ente ricorrente, si trattava di una serie di interventi di edilizia libera, volti a mettere in sicurezza l’area nonché a renderla più accogliente, ovvero l’installazione di infissi nella struttura rurale e sagomatura delle finestre esistenti, la realizzazione di una struttura non fissa con superficie inferiore a 5 mq, priva di qualsivoglia muratura, composta da pali in legno facilmente rimuovibili e ricoperta da un telo a cui erano state appoggiate delle tegole, un pergolato in legno, dei muretti di tufo di altezza inferiore a 50 cm, l’installazione di pannelli fotovoltaici posti su carrelli dotati di ruote e l’installazione temporanea di una canna fumaria in acciaio di diametro pari ad 80 cm.

Abusi edilizi: tutti i destinatari dell'ordine di demolizione

Prima di tutto, il TAR conferma che l'ingiunzione della demolizione è correttamente indirizzata anche al possessore, al comodatario o all'utilizzatore dell’opera abusiva, e non solo al realizzatore materiale dell'illecito.

"In altri termini - ricorda il TAR - in materia di abusi edilizi la mancata individuazione del responsabile materiale non esclude che l'ordine di demolizione possa essere comunque rivolto al proprietario (ovvero: possessore, ovvero detentore dell'immobile abusivo) stesso giacché questi, anche se estraneo all'abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento, il cui contenuto dispositivo è, per l'appunto, la demolizione di un bene su cui egli vanta il proprio diritto (o potere di fatto): la demolizione di un'opera abusiva è ingiunta al proprietario (ovvero: possessore o detentore) attuale non a titolo di responsabilità effettiva o presunta nella commissione dell'illecito edilizio, ma in ragione del suo rapporto materiale con la cosa che lo rende, per il legislatore, destinatario passivo dell'ordine demolitorio/ripristinatorio. Infatti, nella nozione di “responsabile dell'abuso” utilizzata dal legislatore deve farsi rientrare non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l'ordine violato" (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, II, n. 2055/2025 e in senso analogo Cons. St., VII, n. 3284/2024; id., VI, n. 6867/2023; id., VI, n. 4849/2016; id., n. 4880/2015; T.A.R. Lazio sez. II, 4.12.2023, n.18165); nella specie, peraltro il ricorrente ha pacificamente ammesso di avere fatto eseguire le opere contestate.

Classificazione delle opere: tettoie permanenti e pergolati chiusi richiedono il permesso

Il TAR arriva poi all'esame della classificazione corretta delle opere e dei titoli abilitativi necessari per la loro realizzazione.

In questo caso, è escluso che potessero rientrare nell'alveo dell'edilizia libera. Infatti, con riferimento alla tettoia ricoperta da tegole, si rileva che il pergolato, che rientra, in linea generale, nell’attività edilizia libera, è soggetto al permesso di costruire “quando sia coperto superiormente, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile, diventa una tettoia, ed è soggetto alla disciplina relativa e dunque al rilascio del titolo edilizio” (cfr. Cons. St., IV, n. 5008/2018), in quanto comporta un considerevole impatto edilizio, si estende su una superficie considerevole e risulta stabilmente ancorato al suolo (cfr. Cons. St., VI, n. 8475/2023).

Inoltre:

• “la tettoia che presenta caratteristiche funzionali e soprattutto dimensionali tali da incidere sul tessuto urbanistico ed edilizio richiede il previo ottenimento di un titolo edilizio” (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, II, n. 5981/2024 e in senso analogo T.A.R. Umbria, I, n. 825/2022; Cons. St., VII, n. 9557/2023);
• “una tettoia di rilevanti dimensioni che modifica l'assetto del territorio e occupa aree e volumi diversi rispetto alla "res principalis”, indipendentemente dall'eventuale vincolo di servizio o di ornamento nei riguardi di essa, non può considerarsi, dal punto di vista urbanistico, sua pertinenza e richiede il permesso di costruire” (cfr. ex multis, Cons. St., VII, n. 5605/2024);
• “la realizzazione di una tettoia deve essere configurata sotto il profilo urbanistico come un intervento di nuova costruzione ogni qualvolta integri un manufatto non completamente interrato, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche attraverso appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato” (cfr. ex multis, Cons. St., VI, n.3031/2024).

Le opere del contendere, quindi, essendo stabilmente incardinate al suolo, non agevolmente smontabili e preordinate alla creazione non transitoria di nuovi volumi e superfici, idonee a modificare stabilmente lo stato dei luoghi, richiedono l'acquisizione del titolo edilizio, nella specie mai richiesto dal ricorrente né concesso dal Comune.

Nuove costruzioni e ristrutturazioni: serviva sia il permesso che l'autorizzazione paesaggistica

In definitiva, le opere abusive sopra descritte sono da considerarsi a tutti gli effetti interventi di nuova costruzione ai sensi dell'art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 e dell'art. 23 del D.P.R. n. 380/2001, ed interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. D) del DPR 380/2001, soggetti non solo alla richiesta e ottenimento del permesso di costruire ma anche al regime normativo di rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, essendo realizzate in zona vincolata.

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