Fiscalizzazione abusi? Solo per parziali difformità! Le regole per le ristrutturazioni

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è una possibilità, seguente all'ordinanza di demolizione, che consente a chi ha commesso l'illecito di 'salvaguardare' l'opera, evitandone la messa in pristino, pagando una sanzione pecuniaria. E' evidente però che questo tipo di 'salvataggio in corner' opera solo al presentarsi di determinate condizioni, precisamente normate dal Testo Unico Edilizia.

Gli abusi edilizi

Nella sentenza 930 dello scorso 4 febbraio, si affronta il caso del ricorso contro l'ordinanza di demolizione per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia e cambi di destinazione d'uso da una categoria all'altra realizzati da un privato.

Nello specifico, le opere abusive consistono nella realizzazione, in assenza di titolo abilitativo, di due manufatti in cemento armato - entrambi delle dimensioni di mq. 40,00 circa, il primo tamponato in parte e completo di solaio di copertura, il secondo ultimato della sola struttura portante in cemento armato - e di una piscina in cemento armato.

La richiesta di fiscalizzazione

Secondo i ricorrenti, l’incidenza degli interventi sugli elementi strutturali dell’immobile, qualora accertata, avrebbe dovuto comportare la c.d. fiscalizzazione dell’abuso edilizio, ai sensi dell'art.34 del d.P.R 380/2001, il quale prevede l’applicazione di una sanzione pecuniaria laddove la demolizione delle opere abusive non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità al titolo edilizio.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: come funziona?

Il Testo Unico Edilizia ci ricorda che si può 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a determinate condizioni:

• si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di totale difformità dal permesso di costruire o ristrutturazione in assenza di permesso di costruire (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

Inquadramento delle opere: manca completamente il permesso!

Le opere contestate con l’ingiunzione demolitoria (i.e. ampliamenti in cemento armato dell’esistente abitazione, cambio di destinazione d’uso, da garage ad abitazione, di una porzione dell’immobile e realizzazione di una piscina in cemento armato), sottolinea Palazzo Spada, si configurano come interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di titolo e come tali perseguibili ai sensi dell’art. 16 della L.R. Lazio n. 15 del 2008.

Nello specifico si tratta di opere di ristrutturazione edilizia che hanno inciso sugli elementi strutturali dell’immobile, comportandone un aumento di volumetria e la modifica dei prospetti, e dunque una variazione planovolumetrica e architettonica, per le quali era pertanto necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Fiscalizzazione off limits: non c'è pregiudizio per le parti conformi

Abbiamo visto come, per giustificarsi una fiscalizzazione, debba sussistere il pregiudizio (cioè il rischio di andare a 'toccare') per le parti di fabbricato eventualmente conformi alla normativa e quindi regolari da un punto di vista edilizio.

In questo caso, spiega il Consiglio di Stato, non è adeguatamente confutata dall’appello l’assunto della sentenza secondo cui gli ampliamenti in cemento armato dell’esistente abitazione, per definizione, incidono sulle caratteristiche strutturali dell’unità abitativa, per altro verso, nessuna delle censure dedotte esclude che risulti possibile la demolizione dei manufatti in cemento armato senza pregiudizio di quanto già realizzato secondo il titolo edilizio esistente.

Parziale difformità: cosa si intende?

La parziale difformità - richiesta dall'art.34 che viene reclamato dal ricorrente - "presuppone che un determinato
intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzativo rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale".

Nel caso di specie, invece, si tratta di opere abusivamente realizzate sine titulo, e non di mere modifiche non incidenti su elementi essenziali della costruzione o di divergenze non influenti sulle strutture dell’opera.

Niente da fare, quindi: la fiscalizzazione dell'abuso è impossibile

La parte regolare dell'immobile è salva

Infine, Palazzo Spada evidenzia che nel caso di specie, l’ordine demolitorio non concerne l’edificio nella sua integralità, ma dispone solo la demolizione delle ulteriori attività di costruzione (ossia la porzione costruita in ampliamento dell’originaria unità abitativa, nonché quella ulteriore interessata da un cambio di destinazione d’uso) pacificamente abusive in assenza di titolo edilizio; la parte dell’immobile regolarmente edificata potrà dunque continuare ad essere utilizzata a fini abitativi.

Fiscalizzazione della ristrutturazione abusiva: FAQ tecniche

Quando è possibile applicare la fiscalizzazione dell’abuso edilizio in alternativa alla demolizione?
La fiscalizzazione è ammessa solo nei casi espressamente previsti dal Testo Unico Edilizia e non costituisce una soluzione generalizzata. In particolare, può operare esclusivamente in presenza di una parziale difformità dal titolo abilitativo e solo quando la demolizione delle opere abusive non sia possibile senza arrecare un concreto pregiudizio alle parti dell’immobile realizzate legittimamente.

Che cosa si intende per “parziale difformità” ai fini dell’art. 34 del d.P.R. 380/2001?
La parziale difformità presuppone che l’intervento edilizio sia stato autorizzato, ma realizzato con modalità diverse rispetto a quanto previsto nel progetto assentito. Si tratta, quindi, di scostamenti esecutivi rispetto a un titolo esistente, e non di opere nuove o ampliamenti realizzati in mancanza totale di autorizzazione.

L’incidenza delle opere sugli elementi strutturali consente automaticamente la fiscalizzazione?
No. Il solo fatto che le opere incidano sulle strutture dell’edificio non giustifica di per sé la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria. Come chiarito dal Consiglio di Stato, occorre dimostrare che la demolizione delle parti abusive comporterebbe un danno concreto e inevitabile alle porzioni conformi dell’immobile, circostanza che deve emergere in modo puntuale.

Cosa accade alla parte dell’edificio realizzata legittimamente in caso di diniego della fiscalizzazione?
L’ordine di demolizione riguarda esclusivamente le opere abusive. Le parti dell’immobile costruite in conformità al titolo edilizio restano legittime e possono continuare a essere utilizzate. La repressione dell’illecito, quindi, non si estende automaticamente all’intero fabbricato, ma colpisce solo le porzioni realizzate in violazione della normativa edilizia.

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