La tettoia in legno è considerata nuova costruzione! Attenzione a non violare le distanze legali

Tettoie in condominio: distanze legali e decoro architettonico

Generalmente quando si parla di tettoia si intende una struttura la cui funzione è quella di ricoprire spazi aperti a protezione dagli agenti meteorologici. Non a caso esse sono costituite da una copertura che poggia su strutture verticali discontinue quali ad esempio colonne o pilastri. Essa può inoltre essere aderente o meno ad un muro di un edificio, fornendo riparo su almeno uno dei lati.

Le tettoie sono presenti anche nei contesti condominiali, molto spesso teatro di conflitti che nascono dalla difficile convivenza tra il diritto di ciascun proprietario di godere pienamente della propria unità immobiliare e la necessità di rispettare i diritti degli altri condomini.

In tale contesto, la realizzazione di una tettoia in appoggio al muro perimetrale di un edificio condominiale solleva principalmente due problematiche:

• da un lato, il rispetto delle distanze legali dalle vedute degli altri condomini;
• dall’altro, l’eventuale alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

Secondo l’articolo 907 del codice civile “quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.”
In sintesi, qualora si sia acquisito il diritto di veduta (diretta o obliqua) sul fondo del vicino, il proprietario di quest’ultimo non può fabbricare a distanza minore di tre metri.

Tuttavia questa norma, apparentemente semplice, solleva nella vita condominiale numerosi interrogativi:

cosa si intende esattamente per “costruzione”? Una tettoia smontabile deve rispettare le stesse distanze di un edificio in muratura? Il diritto di utilizzare il proprio cortile esclusivo prevale sulle norme sulle distanze?

A queste domande ha fornito chiare risposte il Tribunale di Velletri con la sentenza n. 71/2026, che ha affrontato il caso di una tettoia in legno realizzata nel cortile esclusivo di un appartamento condominiale, offrendo importanti spunti di riflessione per chi vive in condominio.

Tettoia in legno in cortile condominiale: è costruzione?

Nel caso esaminato, due condomini hanno realizzato nel cortile del loro appartamento, situato al piano terra, una tettoia in legno, ancorata al suolo mediante quattro pilastri in legno di sezione 20x20 cm, fissati con piastre metalliche e tasselli alla pavimentazione del cortile.

I proprietari dell’appartamento sovrastante hanno contestato la realizzazione della tettoia, lamentando la violazione delle norme sulle distanze e l’alterazione del decoro architettonico del condominio, chiedendo la rimozione della struttura e il risarcimento danni.

I convenuti hanno cercato di giustificare l’intervento sostenendo che la tettoia non potesse essere considerata una “costruzione” invocando:

• gli articoli 873 e 907 del codice civile, essendo priva di pareti laterali e facilmente smontabile;
• l’articolo 1102 del codice civile sull’uso dei beni comuni, sostenendo che la struttura fosse stata realizzata nel rispetto delle norme condominiali e che la distanza di circa 2m invece di 3m, dalla finestra sovrastante non limitasse significativamente aria, luce o veduta.

Il giudice ha chiarito vari punti, in primis “(…) la nozione di "costruzione" comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, a prescindere dal materiale usato e dalla possibilità che essa venga smontata (…)”.
La nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata che presenti i caratteri della solidità e dell’immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dal materiale strutturale utilizzato per la realizzazione, dalla presenza di elementi opachi (tamponature perimetrali) e dalla possibilità di smontaggio futuro della stessa.

Nel caso specifico, la struttura presentava quattro pilastri in legno ancorati al pavimento con piastre metalliche e tasselli, travi primarie e secondarie in legno, guide per lo scorrimento del telo in PVC. Dal sopralluogo della Polizia Locale veniva confermato che la tettoia era “imbullonata al suolo e staccata dal prospetto dell’edificio” quindi non vi erano dubbi sulla sua natura di costruzione permanente.

Tettoia appoggiata al muro perimetrale e rispetto art. 907 c.c.

In merito invece alle distanze dal confine:

quando una tettoia viene realizzata in appoggio al muro perimetrale del fabbricato, anche se insiste su un’area di proprietà esclusiva, deve comunque rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti, come previsto dall'articolo 907 del codice civile?

Il Giudice ha chiarito che “in tema di condominio negli edifici, la realizzazione, in appoggio al muro perimetrale del fabbricato, di una tettoia insistente su di un resede in proprietà esclusiva di uno dei condomini deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti, in applicazione dell'art. 907 c.c., non ponendosi alcuna questione di compatibilità tra la disciplina sulle distanze e quella sull'uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., giacché la tettoia insiste su un'area di proprietà esclusiva e non condominiale ed essendo i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite”.
Se in un condominio si costruisce una tettoia appoggiata al muro esterno, sebbene su di un’area di proprietà esclusiva di un condomino, questa deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti ai sensi delle prescrizioni di cui all’art. 907 c.c.

Inoltre i giudici fanno notare che non vi è conflitto tra le norme sulle distanze e quelle sull’uso dei beni comuni, perché la tettoia riguarda solo proprietà privata e i rapporti con le parti comuni si regolano come tra proprietà contigue.

Veduta in appiombo e distanze legali: i limiti per i proprietari di appartamenti

Il Tribunale pone l’attenzione anche sul tema del diritto di veduta in appiombo (ossia diritto del proprietario di un immobile di esercitare la veduta direttamente verso il basso, fino alla base dell’edificio, senza ostacoli che ne limitino la visuale) infatti “Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita»." (…) Non v’è dubbio, nel caso in esame, che la struttura raffigurata nelle fotografie agli atti debba essere considerata “come una nuova costruzione” ai fini del rispetto delle distanze dalle vedute, vista la sua consistenza e la sua infissione al suolo.”
Quindi il proprietario di un piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie finestre la veduta in appiombo.
L’articolo 907 del codice civile ha già operato il bilanciamento tra l’interesse alla riservatezza e il valore sociale del diritto di veduta, poiché “luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita”.

In conclusione anche quando un intervento riguarda il proprio cortile o terrazzo, è indispensabile verificare il rispetto delle distanze legali dalle vedute degli altri appartamenti.

In sintesi:

1. qualora ci si voglia accingere, in proprietà esclusiva, a realizzare tettoie, benché non chiuse su tre lati, è importante sapere che non si autorizzano interventi in violazione dei diritti altrui;
2. la distanza di tre metri dalle finestre sovrastanti costituisce un limite inderogabile, finalizzato a garantire aria, luce e veduta, intesi quali beni essenziali per la vivibilità degli immobili e la salute di chi li abita.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: tettoia in legno, tettoia, distanze legali, art. 907 c.c., vedute condominio, diritto di veduta in appiombo, proprietà esclusiva, decoro architettonico.