La Legionella può proliferare anche negli impianti idrici di condomìni e abitazioni, soprattutto in presenza di acqua stagnante, temperature favorevoli, biofilm, incrostazioni, accumuli e rami morti. La prevenzione richiede controllo dell’acqua calda sanitaria, verifica del ricircolo, pulizia dei terminali, manutenzione documentata e specifiche procedure dopo lunghi periodi di inutilizzo.

La guida pubblicata da AVR e Aqua Italia con ANACI e ATS Lombardia traduce questi principi in indicazioni rivolte ad amministratori, manutentori, progettisti e residenti.

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Legionella negli impianti idrici condominiali: fattori di rischio e punti critici

La prevenzione della Legionella non riguarda soltanto ospedali, strutture ricettive e grandi edifici aperti al pubblico.

Anche condomìni e abitazioni possono presentare condizioni favorevoli alla proliferazione del batterio, soprattutto in presenza di ristagni, temperature non controllate, incrostazioni e tratti di impianto utilizzati raramente. Per supportare amministratori, tecnici e cittadini, AVR e Aqua Italia hanno pubblicato una guida gratuita con indicazioni operative per la gestione degli impianti idrici condominiali.

Con l’aumento delle temperature estive torna al centro dell’attenzione il rischio associato alla Legionella pneumophila, batterio che può colonizzare gli impianti idrici e provocare la legionellosi, un’infezione dell’apparato respiratorio che, nelle forme più severe, può evolvere in polmonite.

La questione viene spesso associata a ospedali, alberghi, piscine, residenze sanitarie e strutture collettive. In realtà, anche gli edifici residenziali possono diventare un ambiente favorevole alla crescita del microrganismo, specialmente quando le reti dell’acqua calda sanitaria non vengono gestite correttamente, alcune porzioni dell’impianto rimangono inutilizzate oppure la manutenzione viene effettuata soltanto in presenza di problemi evidenti.

A richiamare l’attenzione sulla prevenzione negli edifici abitativi sono AVR e Aqua Italia, associazioni aderenti ad ANIMA Confindustria, che hanno realizzato una guida gratuita dedicata specificamente al rischio Legionella nei condomìni.

Legionellosi in Italia: oltre 4.600 casi notificati nel 2024

Secondo i dati diffusi dall’Istituto Superiore di Sanità, nel 2024 in Italia sono stati notificati oltre 4.600 casi di legionellosi. Si tratta di una media superiore a dieci casi al giorno e di un incremento significativo rispetto all’anno precedente.

L’incidenza risulta più elevata nelle regioni settentrionali e riguarda soprattutto le persone con più di 60 anni. L’età avanzata, la presenza di patologie croniche, una ridotta capacità immunitaria e altre condizioni di fragilità possono infatti aumentare il rischio di sviluppare le manifestazioni più gravi dell’infezione.

La Legionella non viene generalmente trasmessa bevendo acqua contaminata e non si diffonde normalmente da persona a persona. Il contagio avviene principalmente attraverso l’inalazione di aerosol, vale a dire minuscole goccioline d’acqua sospese nell’aria contenenti il batterio.

Per questa ragione, le situazioni maggiormente critiche sono quelle nelle quali l’acqua viene nebulizzata: docce, rubinetti dotati di rompigetto, vasche idromassaggio e altri terminali o apparecchi in grado di generare aerosol.

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Dove può svilupparsi la Legionella negli impianti idrici

Il batterio è naturalmente presente negli ambienti acquatici, ma può diventare pericoloso quando riesce a colonizzare le reti idriche artificiali e a moltiplicarsi all’interno di tubazioni, serbatoi, accumuli e terminali.

La proliferazione è favorita da una combinazione di fattori impiantistici e gestionali. Tra i principali rientrano:

• temperature dell’acqua non adeguatamente controllate;
• ristagni e ridotta circolazione;
• depositi, sedimenti e incrostazioni;
• presenza di biofilm sulle superfici interne delle tubazioni;
• insufficiente manutenzione dei componenti;
• utilizzo discontinuo di alcune parti della rete;
• configurazioni impiantistiche che generano zone scarsamente attraversate dall’acqua.

Particolare attenzione deve essere riservata ai cosiddetti rami morti, ossia tratti di tubazione nei quali l’acqua non circola o circola molto raramente. Analoghe criticità possono interessare le reti sovradimensionate, i bollitori, i serbatoi di accumulo, i circuiti di ricircolo dell’acqua calda sanitaria e i terminali inutilizzati per lunghi periodi.

Anche un edificio occupato solo in parte, una seconda casa chiusa per diversi mesi o un condominio svuotato durante le vacanze possono presentare condizioni di maggiore rischio. Quando l’acqua rimane ferma nelle tubazioni per settimane, infatti, può ridursi l’efficacia delle normali misure di controllo e può aumentare la formazione di biofilm.

Perché il biofilm rappresenta una criticità

Uno degli elementi centrali nella gestione del rischio è il biofilm, una sottile pellicola composta da microrganismi e sostanze organiche che può aderire alle pareti interne delle tubazioni e dei componenti.

Il biofilm può offrire alla Legionella un ambiente protetto e ricco di nutrienti, rendendo più difficile la completa eliminazione del batterio attraverso interventi occasionali. Incrostazioni, corrosione, depositi e materiali degradati possono contribuire ulteriormente alla creazione di condizioni favorevoli alla colonizzazione dell’impianto.

Per questo motivo, la prevenzione non può essere limitata al trattamento dell’acqua, ma deve interessare anche lo stato di conservazione e la configurazione complessiva della rete.

Manutenzione programmata e controllo delle temperature

Secondo AVR e Aqua Italia, la principale strategia di prevenzione consiste in una gestione continuativa, consapevole e documentata degli impianti idrici.

Intervenire soltanto dopo il rilevamento di una contaminazione significa affrontare il problema quando il batterio ha già trovato condizioni favorevoli alla propria proliferazione. Un’efficace riduzione del rischio richiede invece controlli periodici, manutenzione programmata e conoscenza delle caratteristiche dell’impianto.

Tra le misure più rilevanti rientra il controllo delle temperature dell’acqua. La Legionella tende infatti a moltiplicarsi in determinati intervalli termici, mentre temperature sufficientemente basse o elevate possono ostacolarne lo sviluppo.

Una gestione non corretta degli accumuli, dell’acqua calda sanitaria e della rete di ricircolo può generare punti nei quali l’acqua rimane per lungo tempo a temperature favorevoli alla crescita del batterio. Il controllo non dovrebbe quindi limitarsi alla centrale termica, ma considerare anche le temperature effettivamente raggiunte nei punti più lontani e nei terminali meno utilizzati.

Evitare ristagni e punti scarsamente utilizzati

Mantenere l’acqua in movimento è un’altra misura essenziale. Rubinetti, docce, servizi igienici e punti di erogazione utilizzati raramente dovrebbero essere sottoposti a flussaggi periodici, evitando che l’acqua rimanga ferma per periodi prolungati.

La semplice apertura occasionale di un terminale, tuttavia, deve essere eseguita con attenzione, soprattutto dopo una lunga inattività, perché il primo flusso d’acqua potrebbe produrre aerosol potenzialmente contaminati.

È inoltre opportuno verificare che non siano presenti tubazioni dismesse, collegamenti inutilizzati o tratti ciechi. Quando possibile, queste porzioni dovrebbero essere eliminate o scollegate dalla rete attiva, poiché rappresentano zone difficili da controllare e da sottoporre a un ricambio efficace.

La manutenzione dovrebbe comprendere anche:

• la pulizia di soffioni, rompigetto e terminali;
• la rimozione di calcare e depositi;
• il controllo di filtri e dispositivi di trattamento;
• la verifica dello stato dei bollitori e dei serbatoi;
• l’ispezione delle reti di ricircolo;
• il controllo delle condizioni delle tubazioni;
• la verifica del corretto funzionamento dei sistemi di regolazione.

Cosa fare dopo un lungo periodo di inutilizzo

Gli edifici rimasti chiusi o utilizzati soltanto in parte richiedono specifiche precauzioni prima del ritorno alla normale occupazione.

Durante i periodi di inattività, l’acqua può ristagnare nelle tubazioni, perdere parte delle condizioni di sicurezza garantite dal normale utilizzo e favorire la crescita del biofilm. Il problema può interessare sia l’impianto condominiale sia le reti interne delle singole unità immobiliari.

Prima della riapertura è quindi opportuno effettuare un adeguato ricambio dell’acqua, facendo scorrere i diversi terminali e adottando modalità operative che limitino l’esposizione agli aerosol.

È consigliabile procedere con cautela, evitando di posizionarsi direttamente davanti al getto, soprattutto durante l’apertura iniziale delle docce. Nei casi più complessi, negli edifici di grandi dimensioni o quando l’impianto serve numerose unità immobiliari, le procedure di riattivazione dovrebbero essere definite con il supporto di tecnici qualificati.

In funzione delle caratteristiche della rete e della durata dell’inattività, potrebbe essere necessario valutare controlli analitici, pulizie straordinarie o specifici interventi di sanificazione.

“Legionella e condomini”: la guida per amministratori, tecnici e residenti

Per facilitare la comprensione e la gestione del rischio, AVR e Aqua Italia hanno pubblicato la guida gratuita “Legionella e condomini”, realizzata in collaborazione con ANACI e ATS Lombardia.

Il documento è destinato in primo luogo agli amministratori di condominio, ma può rappresentare un utile riferimento anche per progettisti, manutentori, gestori immobiliari e cittadini.

La guida affronta con un taglio divulgativo e operativo:

• le caratteristiche della Legionella;
• le modalità di trasmissione dell’infezione;
• le condizioni che favoriscono la proliferazione del batterio;
• le parti dell’impianto idrico maggiormente esposte;
• le responsabilità legate alla gestione condominiale;
• le attività di controllo e manutenzione;
• le procedure da adottare dopo lunghi periodi di inutilizzo;
• i comportamenti che i residenti possono applicare nelle proprie abitazioni.

L’obiettivo è rendere più accessibile un argomento che presenta rilevanti implicazioni tecniche e sanitarie, trasformando le indicazioni generali di prevenzione in comportamenti concretamente applicabili alla gestione ordinaria degli edifici.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

La prevenzione della Legionella richiede il coordinamento tra amministratore, manutentori, tecnici incaricati e occupanti dell’edificio.

L’amministratore non è chiamato a sostituirsi ai professionisti sanitari o agli specialisti impiantistici, ma svolge un ruolo centrale nell’organizzazione delle attività necessarie a mantenere la rete in condizioni adeguate. Deve conoscere almeno le caratteristiche essenziali dell’impianto comune, verificare che gli interventi di manutenzione vengano eseguiti e promuovere una corretta comunicazione con i residenti.

Tra le attività utili rientrano la raccolta della documentazione tecnica, la programmazione delle verifiche, il controllo degli interventi sugli accumuli e sulle reti di ricircolo, la gestione delle segnalazioni e l’individuazione di eventuali porzioni dell’edificio rimaste inutilizzate.

In presenza di impianti complessi, criticità ricorrenti o condizioni di particolare vulnerabilità, può essere opportuno affidarsi a un tecnico qualificato per una valutazione più approfondita del rischio.

È inoltre importante che eventuali interventi di modifica dell’impianto, sostituzione dei componenti o ristrutturazione delle parti comuni tengano conto anche della prevenzione microbiologica. Una rete ben progettata, correttamente dimensionata e priva di tratti inutilizzati risulta infatti più semplice da gestire e meno esposta alla formazione di ristagni.

Anche i residenti possono contribuire alla prevenzione

La gestione dell’impianto comune deve essere accompagnata da comportamenti corretti all’interno delle singole abitazioni.

I residenti possono contribuire utilizzando con regolarità i diversi punti di erogazione, segnalando tempestivamente anomalie, perdite, temperature insufficienti o lunghi periodi di mancato utilizzo dell’alloggio.

È inoltre utile pulire periodicamente soffioni e rompigetto, rimuovere le incrostazioni e prestare attenzione alla riapertura dei terminali dopo le vacanze o dopo una prolungata assenza.

Questi accorgimenti non sostituiscono la manutenzione professionale, ma concorrono a ridurre le condizioni favorevoli alla crescita del batterio e a rendere più efficace la gestione complessiva della rete.

Prevenire è più efficace che intervenire dopo la contaminazione

La Legionella rappresenta un rischio che non può essere eliminato in modo definitivo, ma può essere significativamente ridotto attraverso una gestione corretta degli impianti.

La prevenzione si basa soprattutto sulla continuità: controllo delle temperature, ricambio dell’acqua, eliminazione dei ristagni, pulizia dei componenti, manutenzione programmata e attenzione alle fasi di riapertura degli edifici.

I dati relativi ai casi notificati nel 2024 confermano la necessità di non considerare la legionellosi un problema marginale o limitato alle grandi strutture. Anche negli edifici residenziali, una maggiore consapevolezza da parte di amministratori, tecnici e cittadini può trasformare semplici attività di gestione in strumenti concreti di tutela della salute.

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FAQ TECNICHE: Legionella nei condomìni: prevenzione e manutenzione degli impianti

1. Che cos’è la Legionella e perché può essere presente nei condomìni?

La Legionella è un batterio presente negli ambienti acquatici che può colonizzare le reti idriche artificiali.
Negli edifici residenziali può proliferare in tubazioni, bollitori, accumuli, reti di ricircolo e terminali poco utilizzati.
Il rischio sanitario deriva principalmente dall’inalazione di aerosol contaminato prodotto da docce, rubinetti e apparecchi che nebulizzano acqua.
La sola ingestione dell’acqua non rappresenta generalmente la principale modalità di trasmissione.

2. Quali parti dell’impianto idrico presentano il rischio maggiore?

Le principali criticità riguardano rami morti, tubazioni sovradimensionate, accumuli, bollitori e circuiti di ricircolo non equilibrati. Devono essere controllati anche soffioni, rompigetto, serbatoi e punti di erogazione usati raramente.
Le zone nelle quali l’acqua ristagna o non raggiunge condizioni termiche adeguate possono favorire biofilm e proliferazione batterica.
La valutazione deve comprendere l’intera rete, non soltanto la centrale termica.

3. Qual è la normativa applicabile alla prevenzione della Legionella?
Il principale riferimento nazionale è l’Accordo Stato-Regioni del 7 maggio 2015 contenente le “Linee guida per la prevenzione ed il controllo della legionellosi”. Per progettazione, esercizio e manutenzione degli impianti idrici risultano pertinenti UNI 9182, serie UNI EN 806 e UNI CEN/TR 16355.
Per il campionamento e la conta microbiologica è applicabile la UNI EN ISO 11731:2017.

4. Quali vantaggi offre una manutenzione programmata?

La manutenzione programmata consente di individuare temperature anomale, ristagni, depositi e componenti inefficienti prima che diventino criticità strutturali. Permette inoltre di documentare controlli, flussaggi, pulizie e interventi sugli accumuli. Una gestione continuativa riduce la dipendenza da sanificazioni emergenziali, che non eliminano necessariamente le cause impiantistiche della contaminazione.
Migliora anche la tracciabilità delle responsabilità tra amministratore, manutentore e tecnici incaricati.

5. Come deve essere progettato o modificato un impianto per limitare il rischio?

La rete deve essere correttamente dimensionata, facilmente ispezionabile e priva, per quanto possibile, di tratti ciechi o utenze definitivamente dismesse. Il ricircolo dell’acqua calda sanitaria deve raggiungere anche le porzioni periferiche senza generare aree a temperatura favorevole alla proliferazione.
Occorre limitare i tempi di permanenza dell’acqua e prevedere accessibilità per pulizia, manutenzione e misurazioni.

6. Cosa controllare dopo una lunga chiusura dell’edificio?

Prima della rioccupazione devono essere valutati durata dell’inattività, estensione della rete, punti inutilizzati e condizioni di accumuli e ricircolo.
È necessario effettuare un ricambio controllato dell’acqua, limitando l’esposizione agli aerosol durante l’apertura iniziale dei terminali.
Negli impianti complessi può essere opportuno programmare campionamenti, pulizie straordinarie o sanificazioni.
Le procedure devono essere stabilite da personale qualificato in funzione del rischio effettivo.

Fonte: Istituto Superiore di Sanità