Mercato immobiliare, cosa aspettarsi dal 2026? prezzi in crescita sia per la vendita sia per gli affitti

Dopo un 2025 segnato dal consolidamento delle dinamiche emerse nella seconda metà dell’anno precedente, il mercato immobiliare italiano si prepara ad affrontare il 2026 all’insegna della continuità, ma non senza nuove criticità. Se da un lato il comparto delle compravendite mostra segnali di ripresa sostenuti dal miglioramento delle condizioni creditizie, dall’altro il mercato delle locazioni continua a essere caratterizzato da forti pressioni sui canoni, soprattutto nei grandi centri urbani.

A delineare lo scenario è Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo Immobiliare.it – portale immobiliare leader in Italia – specializzata in analisi di mercato e data intelligence, guidata da Luke Brucato. Lo studio offre una proiezione dettagliata sull’andamento dei prezzi al metro quadro delle abitazioni a livello nazionale e nelle 12 principali città italiane, con orizzonte temporale fissato a dicembre 2026.

Prezzi in crescita, ma a velocità diverse: vendite e affitti a confronto

Secondo le stime, il 2026 sarà ancora un anno di crescita per il mercato immobiliare italiano, ma con ritmi differenti tra i due principali segmenti. A livello nazionale, i prezzi di vendita aumenteranno del 3,1%, mentre i canoni di locazione cresceranno di oltre il doppio (+8,1%), evidenziando uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta, soprattutto nelle aree a maggiore attrattività economica e occupazionale.

Una divergenza che riflette trasformazioni profonde: da un lato l’accesso al credito torna gradualmente a favorire l’acquisto, dall’altro l’offerta di immobili in affitto resta limitata, anche a causa della crescente diffusione di locazioni brevi e della ridotta immissione di nuovi alloggi sul mercato tradizionale.

Le città più dinamiche: Firenze, Catania e Verona guidano le compravendite

Analizzando le singole realtà urbane, emergono differenze significative. Sul fronte delle compravendite, Firenze si conferma tra le città più dinamiche, con un incremento previsto del 6,8%, seguita da Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). Si tratta di contesti urbani caratterizzati da una forte attrattività turistica, culturale o produttiva, che continuano a sostenere la domanda immobiliare.

Per quanto riguarda le locazioni, invece, sarà Bari a registrare l’aumento percentuale più elevato (+9,3%), davanti a Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%), segno di un crescente interesse abitativo verso città che offrono un miglior rapporto tra costo della vita, opportunità lavorative e qualità urbana.

Milano e Roma: crescita moderata ma su livelli già elevati

Milano e Roma, le due principali metropoli italiane, continueranno a rappresentare poli centrali del mercato, ma con dinamiche differenti. Milano, che manterrà il primato di città più cara d’Italia sia per la vendita che per l’affitto, vedrà un aumento dei prezzi di acquisto pari al 2%, contro l’1,1% di Roma. Anche sul fronte delle locazioni il capoluogo lombardo crescerà più rapidamente (+5%) rispetto alla Capitale (+4,2%).

«Il 2026 si preannuncia come un anno di continuità rispetto alle tendenze emerse negli ultimi mesi del 2025», commenta Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. «La domanda abitativa resterà sostenuta e continuerà a riflettersi sia sulle compravendite sia sulle locazioni. Se per le vendite prevediamo una crescita più stabile e moderata, sostenuta da condizioni creditizie favorevoli, per gli affitti i canoni continueranno a crescere più dei prezzi di vendita, a causa di uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta nelle principali città».

Comprare casa nel 2026: quanto costerà nelle principali città

Entrando nel dettaglio dei valori assoluti, Firenze supererà nel 2026 la soglia dei 5.000 euro/mq, con un aumento di oltre 300 euro/mq rispetto ai livelli attuali. Bologna seguirà con una crescita di 223 euro/mq, mentre Verona e Venezia registreranno rialzi molto simili, rispettivamente di 179 e 174 euro/mq.

Anche Milano continuerà la sua corsa, avvicinandosi ai 5.700 euro/mq, mentre aumenti superiori ai 100 euro/mq interesseranno Bari e Napoli. Più contenuti, invece, gli incrementi previsti per Roma, Genova e Torino, dove il mercato appare più maturo e meno reattivo nel breve periodo.

Affitti sotto pressione: aumenti diffusi e pochi segnali di stabilità

Sul versante delle locazioni, il quadro è ancora più articolato. Bari e Firenze registreranno gli aumenti assoluti più rilevanti, pur partendo da livelli molto diversi: il capoluogo pugliese passerà da 13 a 14,2 euro/mq, mentre Firenze si avvicinerà ai 23 euro/mq.

Aumenti significativi sono attesi anche a Milano, Torino, Roma e Bologna, mentre Palermo e Catania mostreranno performance particolarmente positive in termini percentuali. Venezia rappresenta l’eccezione, con una crescita contenuta all’1,4%, segnale di un mercato ormai stabilizzato su valori elevati.

Focus quartieri: Milano cresce ovunque, Roma più frammentata

Lo studio di Immobiliare.it Insights approfondisce infine le dinamiche interne a Milano e Roma, evidenziando come le differenze territoriali incidano in modo rilevante.

A Milano, tutti i quartieri registreranno aumenti sia per la vendita che per l’affitto. I rincari più consistenti per l’acquisto interesseranno Precotto-Turro, Viale Certosa-Cascina Merlata e Bicocca-Niguarda, mentre per gli affitti saranno soprattutto le aree centrali a trainare la crescita.

A Roma, invece, il quadro appare più disomogeneo, in particolare per le locazioni: alcuni quartieri come Termini-Repubblica e Aventino-San Saba-Caracalla vedranno addirittura una contrazione dei canoni, mentre altre zone – tra cui Prati-Borgo e Magliana-Trullo-Parco de’ Medici – registreranno aumenti significativi. Più uniforme, invece, la crescita dei prezzi di vendita, con rialzi diffusi in tutta la città.

IN ALLEGATO ALL'ARTICOLO È POSSIBILE SCARICARE TABELLE SPECIFICHE SUI QUARTIERI SPECIFICI DI ROMA E MILANO.