Nuove opportunità abitative: come trasformare cantine e seminterrati con la L.R. Lazio 12/2025

Alcuni requisiti preliminari

Al fine di avviare qualsivoglia intervento, primariamente, è fondamentale verificare che l’immobile vada a soddisfare i requisiti minimi previsti proprio alla L.R. 12/2025 e dai regolamenti edilizi e dalle norme igienico-sanitarie. Certamente, gli aspetti salienti sono:

1. Altezza interna: l’altezza interna utile minima non può essere inferiore ai 2.40 metri per vani abitabili o a funzioni assimilabili (uffici e attività turistico ricreative) e a 2.20 metri per i vani accessori, come i bagni e disimpegni. 3.00 metri per le attività commerciali;
2. Isolamento ed umidità: Appare certamente indispensabile la necessità di verificare l’assenza dell’umidità di risalita e di infiltrazioni di varia natura. Al fine di risolvere questo problema, possono essere necessari interventi come la realizzazione di intercapedini ventilate, l’applicazione di guaine impermeabilizzanti, e l’installazione di sistemi di areazione e ventilazione meccanica controllata al fine di garantire il ricambio di aria e prevenire la formazione di muffe;
3. Aeroilluminazione: il rapporto di aeroilluminazione deve essere almeno di 1/8. Spessissimo, per i vani seminterrati, questo è uno dei maggiori problemi. Si può ovviare al problema, ove possibile, con l’installazione di lucernari, pozzi di luce, o la creazione di cavedi per garantire illuminazione ed areazione naturale.
4. Destinazione d’uso: la nuova normativa prevede la possibilità di recuperare quei locali accessori o tecnici purché l’edificio su cui insistono sia ad uso residenziale e gli eventuali lavori di adeguamento non ne vadano a modificare l’assetto strutturale.

La Rigenerazione Urbana a Roma e nel Lazio: meno burocrazia e più incentivi grazie alla Legge Regionale n. 12 del 2025
La L.R. 12/2025 agevola il recupero di sottotetti e seminterrati, amplia le tolleranze costruttive e ridefinisce le variazioni essenziali. Previsti incentivi e premi volumetrici per demolizioni e ricostruzioni efficienti.
LEGGI L'APPROFONDIMENTO

Iter e documentazione necessaria

Vediamo ora in cosa consiste l’iter, andando anche a valutare, insieme, la documentazione necessaria.

La procedura volta al recupero di seminterrati consiste in una serie di passaggi burocratici e tecnici:

• 1) Verifica preliminare: certamente il primo passo da fare è quello di procedere ad una verifica preliminare per una valutazione circa l’affidabilità dell’intervento. Questa valutazione dovrà certamente tenere conto dei regolamenti comunali ed anche delle regole previste dalla L.R. 12/2025;
• 2) Progetto e relazione: a questo punto il professionista incaricato dovrà redigere un progetto completo che includa:

• Relazione tecnica: Dettagli degli interventi, calcoli strutturali e termotecnici;
• Elaborati grafici: Piante, sezioni e prospetti dello stato di fatto e di progetto;
• Relazione geologica e geotecnica: (se necessario)

• 3) Presentazione della pratica: La documentazione deve essere presentata presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune di competenza, solitamente tramite una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o un Permesso di Costruire a seconda della tipologia e dell'entità dei lavori;
• 4) Inizio lavori e direzione: Una volta ottenuta l'autorizzazione, si possono avviare i lavori sotto la direzione lavori di un professionista;
• 5) Fine lavori e agibilità: Al termine dei lavori, il tecnico deve presentare la dichiarazione di fine lavori e la certificazione di agibilità al Comune. È fondamentale che l'immobile rispetti i nuovi parametri igienico-sanitari e di sicurezza.

Interventi ingegneristici

Dopo aver enucleato i passaggi necessari dal punto di vista documentale e burocratico, passiamo ad analizzare quali potrebbero essere, in sostanza, da un punto di vista squisitamente tecnico, gli interventi opportuni al fine di adeguare quell’ambiente al quale si vuole dare una diversa, e certamente più utile, destinazione d’uso.

• 1) Adeguamento delle altezze minime: al fine di conferire maggiore chiarezza espositiva al nostro elaborato, riportiamo per intero quanto stabilito dall’art. 25 comma 8 della L.R. 12 del 2025.

Le altezze minime interne nette, che possono essere raggiunte anche con opere edilizie che comportano l’abbassamento del solaio di calpestio dei vani e dei locali da recuperare, a condizione che tali opere non incidano negativamente sulla statica dell’edificio e rispettino tutte le norme in materia di statica delle costruzioni in conformità con le indicazioni e prescrizioni della Parte II del d.p.r. 380/2001, fatte salve le prescrizioni di cui all’Allegato IV (Requisiti dei luoghi di lavoro) al decreto legislativo 9 aprile 2008, n. 81 (Attuazione dell’articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro).

• 2) Impermeabilizzazione: Al fine di prevenire problemi relativi all’umidità di risalita, si possono applicare sistemi di impermeabilizzazione interna, come intonaci deumidificanti o l'installazione di una intercapedine ventilata lungo le pareti perimetrali. Quest'ultima tecnica consiste nel creare una camera d'aria tra la parete esistente e una nuova controparete, con una griglia di ventilazione che favorisce il ricircolo dell'aria, impedendo all'umidità di penetrare all'interno;
• 3) Ventilazione e ricambio dell’aria: Dato che i seminterrati hanno un'aeroilluminazione limitata, la ventilazione meccanica controllata (VMC) diventa uno strumento essenziale. Un sistema VMC con recupero di calore permette di estrarre l'aria viziata e di immettere aria fresca dall'esterno, senza disperdere il calore, garantendo un ambiente sano e confortevole e rispettando i requisiti igienico-sanitari.

IL TESTO INTEGRALE DELLA L.R. LAZIO 12/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.