Quali certificazioni servono per vendere casa? Quali sono i documenti obbligatori? La due diligence immobiliare

Cos’è la due diligence immobiliare e a cosa serve

La due diligence immobiliare è un processo di valutazione complesso e dettagliato, da effettuare prima dell'acquisto o vendita di un immobile.

Si tratta di un'indagine che mira a garantire all'acquirente la completa conoscenza delle caratteristiche, dei rischi e delle potenzialità dell'immobile oggetto di compravendita.

Attraverso la due diligence è possibile identificare eventuali criticità urbanistiche, legali, strutturali, ambientali o finanziarie che potrebbero influenzare negativamente il valore dell'investimento o comportare costi aggiuntivi imprevisti.

Puoi immaginare la due diligence immobiliare come un'attività investigativa che abbraccia diversi aspetti dell'immobile e consente di identificare e valutare ogni aspetto dell'immobile, dall'esistenza di vincoli o gravami, alla conformità con le normative urbanistiche ed edilizie, fino alla presenza di eventuali passività ambientali.

Procedere senza una due diligence adeguata può esporre l'acquirente a rischi significativi, inclusa la possibilità di incorrere in costose regolarizzazioni o di scoprire soltanto dopo l’acquisto eventuali problemi che ne diminuiscono il valore o ne impediscono l'utilizzo previsto.

In definitiva, la due diligence non solo protegge da eventuali sorprese l'acquisto di immobili, ma costituisce anche una solida base per la negoziazione del prezzo, basato su dati oggettivi e verificabili.

Come si fa la due diligence immobiliare

Il processo di due diligence si articola in diverse fasi, dalla raccolta di documenti e informazioni, alle verifiche sul campo, fino alla valutazione di aspetti tecnici, legali, urbanistici, edilizi, catastali, strutturali, impiantistici e ambientali.

Questo approccio multidisciplinare richiede l'intervento di alcuni professionisti specializzati (architetti, geometri, ingegneri e periti, notai, avvocati e commercialisti) che garantiscono l’analisi di ogni aspetto dell'immobile, da quello giuridico a quello tecnico.

Le fasi della due diligence sono:

• fase preliminare, in cui si definiscono gli obiettivi e si raccolgono i documenti necessari;
  
• fase operativa, in cui si effettua un'analisi approfondita e il confronto tra le informazioni documentali e lo stato di fatto dell'immobile, per identificare eventuali criticità o non conformità, sia tecniche che giuridiche;
  
• fase finale in cui i risultati vengono inseriti in una relazione finale che evidenzia le condizioni dell'immobile, i rischi associati e le azioni raccomandate per mitigarli, offrendo così una base solida per decisioni informate nell'ambito di transazioni immobiliari.

I certificati per vendere casa

Quali sono i certificati necessari per vendere casa?

In linea di principio la corretta documentazione da predisporre per vendere casa, in grado di attestare la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche, ai regolamenti, ai requisiti igienico-sanitari, al contenimento delle dispersioni energetiche è quella descritta di seguito. Alla fine di questo articolo ti fornisco anche una tabella con il riepilogo delle informazioni principali.

• Attestato di Prestazione Energetica (APE): fornisce informazioni sull'efficienza energetica dell'immobile, classificandola in una scala che va dalla lettera A4 (più efficiente) alla lettera G (meno efficiente). L'APE è obbligatorio in caso di vendita o affitto di un immobile e deve essere consegnato all'acquirente o all'inquilino prima della conclusione del contratto.

• Certificato di agibilità o Segnalazione certificata di agibilità (SCIA per l’agibilità): documentazione che attesta che l'immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di risparmio energetico previsti dalla legge per gli edifici residenziali. Il certificato di agibilità è necessario per dimostrare che l'immobile è idoneo ad essere abitato.

• Certificazioni impiantistiche (dichiarazioni di conformità degli impianti): certificazioni che attestano che gli impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e di climatizzazione sono stati eseguiti a regola d’arte e sono conformi alle normative tecniche vigenti.

• Visura catastale e planimetria catastale: la visura fornisce informazioni sull'immobile, tra cui i dati identificativi, la destinazione d'uso, la consistenza e la rendita. La planimetria è una pianta che rappresenta graficamente la disposizione degli spazi interni dell'immobile e deve corrispondere allo stato attuale dell'edificio.

• Certificato di destinazione urbanistica (CDU): fornisce informazioni sull'uso consentito per l'immobile in base alle normative urbanistiche vigenti (piano regolatore, PUC, piani di dettaglio) relativamente alla zona in cui si trova. Il CDU è utile per conoscere le possibilità di trasformazione o di cambio d'uso dell'immobile.

• Titolo abilitativo: è l’autorizzazione rilasciata dall’ente (Comune) che ha consentito la realizzazione dell’immobile: permesso di costruire, concessione edilizia o licenza edilizia che hanno consentito la realizzazione dell’immobile. In certi casi non è necessario il titolo (edificio ante ’67 fuori dal centro abitato e ante ’42).

• Atto di provenienza: documentazione che attesta la storia trasmissiva di un immobile, ossia la catena di trasferimenti di proprietà di un immobile (atti notarile di compravendita, successione, donazione, sentenze giudiziarie, ecc.).

Lo stato legittimo dell’immobile: compravendita e detrazioni fiscali

Lo stato legittimo di un immobile rappresenta la sua conformità edilizia e urbanistica in base ai titoli abilitativi che ne hanno permesso la costruzione o legittimato eventuali trasformazioni.

È un concetto introdotto di recente nel testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001, art 9-bis) per chiarire la situazione legale degli immobili, specialmente per quelli edificati in periodi in cui non era richiesto un titolo edilizio, utilizzando informazioni catastali o altri documenti probanti.

Lo stato legittimo garantisce che l'immobile sia conforme alla normativa vigente, essenziale per qualsiasi intervento edilizio o per l'accesso a detrazioni fiscali e deve essere attestato da tecnici abilitati nel contesto di pratiche edilizie.

Lo stato legittimo dell’immobile, secondo l’art. 9-bis del TUE è quello stabilito da:

• titolo abilitativo originario (permesso di costruire/concessione edilizia o licenza edilizia) che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;

+

• titolo abilitativo (CILA/SCIA/DIA) che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare;

+

• eventuali titoli successivi (CILA/SCIA/DIA) che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio il titolo abilitativo, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le informazioni catastali di primo impianto

Le informazioni catastali di primo impianto riguardano la prima registrazione ufficiale di un immobile nel Catasto.

Questo tipo di documentazione è fondamentale per definire le caratteristiche originarie dell'immobile, come la sua destinazione d'uso, la superficie, i confini e altri dati essenziali. Sono particolarmente importanti in casi di ristrutturazioni o modifiche, dove si necessita di verificare la conformità dell'immobile rispetto allo stato originario registrato.

Entrando nello specifico, la planimetria catastale di primo impianto o d’impianto è la planimetria catastale depositata al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) per registrare per la prima volta l’unità immobiliare urbana, in base alle definizioni normativa R.D.L. 652/1939 (e successive modifiche e integrazioni).

Certificazioni specifiche per condomini

Nel contesto della vendita di un appartamento situato in un condominio, possono essere opportuni ulteriori documenti rispetto alla singola unità (villetta o più in generale edificio unifamiliare).

In particolare, è opportuno reperire:

• regolamento di condominio e tabelle millesimali: il regolamento stabilisce le norme di convivenza tra i condomini e l'uso delle parti comuni. È fondamentale per informare l'acquirente sulle regole vigenti all'interno del condominio. Le tabelle millesimali definiscono i valori di ripartizione della spesa tra i condomini;
  
• certificazione delle spese condominiali: riporta la situazione delle spese condominiali relative alla singola unità immobiliare e quelle eventualmente arretrate. Fornisce all'acquirente una panoramica chiara delle eventuali passività legate all'immobile. È rilasciato dall’amministratore del condominio;
  
• verbali assemblee condominiali ultimi tre anni: forniscono una visione dettagliata delle decisioni prese dai condomini riguardo la gestione e la manutenzione delle parti comuni, incluse eventuali deliberazioni su lavori straordinari;
  
• certificato di agibilità dell’intero immobile o delle parti comuni: certifica che l’intero immobile o le parti comuni dell'edificio rispettano i requisiti di legge per quanto riguarda sicurezza, igiene e salubrità, ecc.;
  
• polizza assicurativa del condominio: attesta la copertura assicurativa dell'edificio contro danni a terzi o eventi catastrofici, fornendo una tutela importante per i condomini.

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L'articolo continua con la trattazione del ruolo del professionista tecnico e del notaio nel processo di vendita immobiliare e la Tabella di riepilogo con i documenti per vendere casa.